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論文關鍵詞:房地產;樓市;泡沫經濟
論文摘要:文章對房地產市場泡沫的產生與危害及其對策作簡要分析。2010年我國政府對房地產市場進行了一系列的經濟改革和政策調整,旨在抑制過快增長的房地產泡沫經濟,保障房地產市場穩(wěn)定健康的發(fā)展,維護廣大人民的住房權利。
一、房地產市場泡沫
所謂泡沫經濟,是指由于人們非理性的經濟活動,導致某種交易物的價格劇烈增長,這個價格遠遠超過其本身的價值。這種突然形成的高價,不能長期維持,按照經濟規(guī)律,經過一定的時間它必然會下降到符合其價值的水平上,這種現(xiàn)象就像泡沫的破裂一樣,所以稱作泡沫經濟。當這種現(xiàn)象發(fā)生在房地產市場時,便形成了房地產市場泡沫經濟。
房地產市場泡沫的大規(guī)模爆發(fā)最早產生于日本。從1985年開始,日本政府為了刺激經濟發(fā)展采取了非常寬松的金融政策,鼓勵資金流入房地產市場,同時由于美元貶值,大量國際資本進入日本的房地產業(yè),導致房價飛漲,使得國民紛紛投機房地產市場。
二、我國房地產泡沫的產生
近年來,由于房地產業(yè)所帶來的巨大經濟效益,各地政府對待房地產項目幾乎是一路綠燈,在政策與經濟上都給予其相當大的扶持力度,這使得房地產業(yè)的發(fā)展勢頭過于強勁,一躍成為國民經濟的支柱產業(yè)。但這種非理性的發(fā)展,使得房地產業(yè)已經顯露出超出國民經濟承受范圍的苗頭,房價一路飆升,許多地區(qū)的房價已經遠遠超過了普通民眾的購買能力,“地王”與“天價”樓盤不斷地涌現(xiàn),房地產業(yè)已經成為暴利行業(yè)的代名詞,其產生的經濟泡沫也在不斷增長。主要有以下原因:
第一,居高不下的市場需求導致房價非理性上漲。需求是市場的根本推動力。我國是一個人口基數(shù)龐大的國家,國民對住房的需求量始終維持在一個較高的水平,加之近年來我國城市化速度的加快,住房需求一直居高不下,在這種長期供不應求的狀態(tài)下,由于沒有政策的限制,開發(fā)商掌握了市場的主動權,在利益的驅動下,房價的上漲逐漸進入了一種非理性的狀態(tài),并且開始了惡性循環(huán),使得整個房地產市場一直維持在一種高房價、高需求的狀態(tài),而且房產的價格已經遠遠超過其本身的價值,從而促成房地產泡沫。
第二,我國土地的稀缺性導致房價隨地價飆升。我國的土地供給尤其是城市建設用地的供給量十分有限,由于房地產市場的高利潤性,眾多的大型企業(yè)紛紛介入,大量的國內企業(yè)資本進入房地產市場,導致土地市場的競爭十分激烈,土地出讓金動輒幾十億上下,地價的猛漲導致房地產開發(fā)成本的直線上升,開發(fā)商為了獲得高利潤回報,只有不斷抬高房價,最終把負擔全部轉嫁到了購房民眾身上。
第三,銀行等金融行業(yè)支持過度。我國房地產開發(fā)項目中有超過50%的資金是來自于銀行,銀行為了追求利潤,將資金大量注入房地產市場,間接地促進了地價的飆升;同時,銀行本身盲目的擴張信貸規(guī)模,忽略了房地產市場的風險性,致使各種投機行為愈演愈烈,不斷堆積金融風險,也為房地產泡沫的產生埋下了隱患。
第四,各地方政府對財政收入的追求。由于房地產行業(yè)的高利潤性,其在很多地方都成為了當?shù)氐闹еa業(yè),為地方的經濟發(fā)展和政府的財政收入做出了重大貢獻,所以,對于房地產行業(yè),各地政府都給予了很大的支持,導致房地產的政策過于寬松,地方政府不能切實有效地發(fā)揮政府的監(jiān)管作用,使得房地產市場的發(fā)展缺乏合理的規(guī)劃與管理,這也是房地產泡沫形成的重要因素。
三、房地產泡沫的危害
第一,廣大民眾的住房權益無法得到保障。房地產泡沫破裂前最直接的危害就是房價過高,這使得人民大眾無力購房,或者說一旦購房便背上了巨額的銀行債務,成為所謂的“房奴”,一方面大量的資本投入房地產市場,另一方面人民的住房需求卻始終得不到滿足,這違背了廣大人民群眾的利益,不利于社會安定與發(fā)展。
第二,泡沫破裂會引發(fā)嚴重的金融危機。從日本的泡沫經濟破裂可以看出,無論是銀行、企業(yè)還是投機者,大量的國民資本投入了房地產行業(yè),一旦泡沫經濟破裂,將會引發(fā)劇烈的金融危機,企業(yè)倒閉,投機者破產,最終銀行將會成為最大的買單者,由于銀行關系到國民經濟發(fā)展的命脈,銀行的虧損對整個社會帶來的經濟災難是難以估量的,不僅如此,這場經濟災難對國家今后的發(fā)展將會產生長久的負面影響。
四、房地產泡沫的對策
第一,銀行實行嚴格的信貸審核機制。由于房地產業(yè)的主要資金來自銀行,要嚴格的控制銀行的信貸項目,杜絕信貸違規(guī)操作,嚴防不良貸款產生;同時,要嚴格控制房地產業(yè)銀行資金的比重,防止控制投機行為,為房地產市場的穩(wěn)定發(fā)展提供良好的金融條件。
第二,加強管理土地市場。土地交易價格是房價的風向標,因此要對土地市場進行嚴格規(guī)范,出臺相應的政策來遏制囤積土地等各種土地投機行為,保證土地市場的規(guī)范健康發(fā)展。
在當前的時代之中,房產行業(yè)在國家的總的經濟中體現(xiàn)著非常關鍵的意義,其成為了帶動經濟進步的關鍵行業(yè),而且對于貨幣以及財政政策的落實等有著非常積極的意義。所以,要認真的分析其發(fā)展規(guī)律。
1 房產經濟對于國家經濟的帶動意義
在我們國家,它是經濟的基礎行業(yè),在經濟中占據(jù)非常關鍵的位置。其發(fā)展帶動了內需,而且也帶動了有關行業(yè)的進步,其對于國家的經濟進步來講有著非常關鍵的意義。不過在經濟進步的時候,也會存在很多的不利現(xiàn)象,干擾到經濟的幾部,因此要積極的應對存在的變化。
1.1 行業(yè)的進步帶動了其他的一些行業(yè)的進步,對于國家的總的經濟有著非常關鍵的意義。像是房產行業(yè)的進步,就能夠顯著的帶動家電以及建材和裝修等領域的進步,其有著非常緊密的關聯(lián),此類行業(yè)的進步,能夠切實的帶動經濟的進步。
1.2 經由群眾對房產的消費,能夠帶動很多行業(yè)的消費,其牽扯到很多層次。對于房產消費來講,其是一項綜合化的消費活動,因此群眾的消費活動,使得內需擴大,帶動了經濟的進步。
1.3 行業(yè)的發(fā)展要靠著很多的工作者來擴充其實力,因此能夠有效的緩解目前的就業(yè)壓力。行業(yè)的發(fā)展速率越快,其供應的就業(yè)職務就越多,就可以更加積極的緩解目前的壓力。除此之外,行業(yè)的發(fā)展還能夠帶動其他行業(yè)的進步,而且也增加了就業(yè)機會。
2 積極的分析當前的房產經濟的發(fā)展特點
我們國家的房產行業(yè)是一步步發(fā)展得到的今天的成就的,該過程是有很大的變化性,從最初到目前總共歷經了四個時期:1981~1983年的第一輪周期;1984~1990年的第二輪周期;199l~1996年的第三輪周期;1997年開始至今的第四輪周期。通過比對這四個階段我們得知國家的房產和走起的體現(xiàn)形式有著非常顯著的改變。其時間在增加,而且變化的幅度降低了,衰退與擴張的時間比在減少。我們可知,在今后的一段時間中,行業(yè)除了要持續(xù)這種發(fā)展規(guī)律,還將表現(xiàn)為周期每一階段的變動將呈波浪式,且變化越來越無規(guī)律性。從20世紀80年代初開始,我國房地產業(yè)發(fā)展已經經歷了三個周期,目前正處在第四個周期。行業(yè)的高速前進帶來了非常多的經濟以及社會方面的不利現(xiàn)象,對于房產發(fā)展太快的擔憂,國家設置了很多的調控法規(guī),這種發(fā)展態(tài)勢過熱的問題,其實是發(fā)展周期波動規(guī)律的表現(xiàn)。
3 當前的宏觀經濟對于房產市場發(fā)展規(guī)律的意義
3.1 國民生產總值的影響
我們國家的總的經濟進步和行業(yè)的經濟進步之間有著非常大的關聯(lián)意義,其是互相影響的。經濟的高速前進,帶動了國家的生產總值的提升,此時群眾收入也開始增加,在這種背景之中,群眾的物質生活能力也得到了顯著的提升,對于房產行業(yè)的進步有著非常積極的帶動意義,價格穩(wěn)定上升。所以國民生產總值和房價是正相關的關系。
3.2 利率的影響
在行業(yè)高速發(fā)展的時期,要靠著充足的資金扶持,其是一種非常顯著的資金性的行業(yè)。在行業(yè)之中,不管是結合房產來投機亦或是投資,均要靠著非常多的資金投入,在利率降低的時候,很多的單位或是個體就會貸款然后將資金投入到房地產市場中,促進了房地產價格的上漲。同時由于利率的下降,在還款難度上也有所下降,那么就會刺激一部分消費者進入的市場中,貸款購房,推動到了房地產市場的價格。反之,利率上漲,就會出現(xiàn)相反的狀況。所以說利率的變化和房價是呈負相關的關系。
3.3 消費水平的影響
在經濟快速發(fā)展的背景下,居民的消費水平有所提高,在消費方面的能力有所提升,那么在房屋上的投入也就會有所增長。這種消費水平是在不斷的累積過程中逐漸上升的,在消費水平達到一定層次的時候,房價上漲也可以在居民的消費能力范圍之內,所以消費水平的增長會促進房價的提升。所以說消費水平和房價之間是正相關的關系。
3.4 貨幣供給量的影響
央行通過運用公開市場操作、再貼現(xiàn)、再貸款和法定存款準備金率等貨幣政策工具來改變貨幣供應量,這會改變商業(yè)銀行的準備金和存款,進而影響其貸款供給能力。銀行貸款能力的變化會影響住房貸款的可獲得性。當貨幣供應量下降時,貸款難度增加,會引起房價下跌;而貨幣供應量增加時,貸款難度減小,就會引發(fā)房價上升。也就是說如果央行實行從緊的貨幣政策,則房價會下跌;反之,則房價就上升。
4 促進我國房地產經濟可持續(xù)發(fā)展的對策分析
4.1 加強規(guī)劃的科學性和有效性,實現(xiàn)各種資源的有效利用
首先要在政策上限制粗放型的房地產經濟,努力使房地產經濟向資源集約利用的方向轉變,尤其要提高對土地、空間資源的利用效率;其次,應作好房地產發(fā)展中的科學規(guī)劃,使房地產與其他行業(yè)協(xié)調發(fā)展,既要發(fā)揮房地產對國民經濟的支柱作用,帶動經濟增長,也要避免那種過分超前,危害經濟的行為。
4.2 調整房地產投資政策,確保房地產經濟健康發(fā)展。房地產投資政策的制定和出臺,要特別注意到以下經濟狀況:(1)密切關注房地產投資規(guī)模的變化。保持房地產投資規(guī)模與宏觀經濟規(guī)模相適應,不能脫離宏觀經濟基本面的支持:保持房地產投資占固定資產投資的合理比重,防止比重過大或過小;(2)投資結構要合理。房地產開發(fā)投資要更趨理性化,要重視市場調研和目標市場定位,使房地產投資開發(fā)牢固地建立在市場需求的基礎之上,成為市場需求拉動型投資擴張。
4.3 變革目前的土地策略。我們國家在之前的土地出讓形式中面對很多的不利現(xiàn)象,此時就使得開發(fā)商對于其使用不合理。價格增加,就會使得房價變高,因此要對土地策略積極的調節(jié)。在出讓的時候,要防止暗箱操控,確保交易工作是公平的,確保行業(yè)發(fā)展順暢,確保經濟有序前進。
5 結束語
我們國家的房產經濟的穩(wěn)定進步對于帶動總的經濟發(fā)展來講有著非常關鍵的意義,在之前的時間中其已經被有效的證實了。在房價高速上升的時候,城市中存在泡沫現(xiàn)象,國家經由積極的調控,對于行業(yè)市場做了一定的干預,此時的房價開始變得穩(wěn)定,經由國家的努力,價格已經開始變得穩(wěn)定。發(fā)展有序的房產市場,帶動其經濟穩(wěn)定發(fā)展,對于國家的經濟進步有著非常關鍵的作用,因此要積極地分析它的發(fā)展規(guī)律。
近年來,我國經濟體制改革的不斷深入,房地產經濟得到了迅速的發(fā)展,房地產經濟在國民經濟發(fā)展中地位日益重要,房地產業(yè)逐步成為我國強大經濟支柱之一。但隨著我國房地產經濟運行的不斷深入,關系到千家萬戶合法權益的住房問題也日益凸顯。房地產經濟的發(fā)展關系著房地產經濟的可持續(xù)發(fā)展,本文主要分析了國民經濟發(fā)展中房地產業(yè)的主要作用和當前房地產經濟運行存在的問題,并提出了相關對策,以供大家參考。
一、房地產經濟可持續(xù)發(fā)展的重大意義
房地產業(yè)不僅僅要合理利用每一份寶貴的土地資源,還要為我們的子孫后代留下合理的發(fā)展道路。 房地產不是單單蓋房子與賣房子這么簡單,還要考慮到其是否會影響環(huán)境、資源、金融等相關問題。房地產經濟的發(fā)展,它的暴利性是人們爭論的焦點。尤其是近年來,人民大眾、專家、媒體都對其批評與贊揚爭論不休。我們不能否認房地產經濟在十年來帶給國人經濟的提高。它的迅速發(fā)展不僅僅滿足了當代人對房屋的需求,還帶動了相關產業(yè)的發(fā)展。房地產業(yè)的發(fā)展要順應社會發(fā)展、人口發(fā)展、經濟發(fā)展,更要適應生態(tài)的發(fā)展。過度的地產行業(yè)發(fā)展勢必將導致地產行業(yè)經濟的衰退,從而制約多方面行業(yè)經濟的發(fā)展。所以,房地產經濟走可持續(xù)發(fā)展對社會有著十分重大的意義。
二、我國房地產業(yè)發(fā)展中存在的問題
1、總量性與結構性的供求失衡,導致了大量的商品房空置
從目前的房地產業(yè)發(fā)展來看,一個實際情況是,有相當一部分商品房未得到有效的利用,空置率居高不下。空置商品房產生的原因很多。包括開發(fā)商資質低,開發(fā)的房地產質量有問題、銷售不暢,或缺乏自身特點導致的空置等等。空置商品房不但占用大量寶貴的資源,長此以往,還將影響到整個地區(qū)經濟的發(fā)展。
2、無序的開發(fā)與發(fā)展,導致了土地資源的浪費及生態(tài)環(huán)境的破壞
房地產業(yè)發(fā)展中資源浪費是一個普遍存在的問題,我國人口眾多,土地資源有限。房地產業(yè)要想持續(xù)長久發(fā)展,合理的利用有限的土地資源及有效的保護環(huán)境是必須考慮的問題。
3、房價過高導致貧富懸殊的加劇,也增加了社會的不和諧因素
房價的超高上漲,使中低收入人群很難擁有一套房子,一般的老百姓買不起房,這樣一個龐大的社會階層必然存在一定的心理落差,導致社會失去和諧。社會財富的分配不公,各階層間嚴重對立就不可避免。房價不和諧導致了社會底層涌動大量的不滿及憤怒情緒,貧富差距懸殊導致社會矛盾激化,也致使社會穩(wěn)定的成本過大,房地產經濟的發(fā)展也將會受到嚴重的阻礙。 4、房地產投資的比重過大,造成金融潛在風險及行業(yè)不平衡
我國房地產金融雖已完成基本制度的建設,形成了具有一定規(guī)模及良好發(fā)展態(tài)勢的金融體系。但還存在一定的問題。由于房地產的投資過大,住房消費貸款的發(fā)放將給銀行資產帶來安全隱患,貸款資產流動性不足,低進低出運營的方式使資金使用低效率且有失公平。這些問題得不到有效解決,將影響房地產業(yè)的持續(xù)發(fā)展。
5、在房屋的開發(fā)建設上科技含量低,新材料、新技術使用量小
某些開發(fā)商為，！了節(jié)省資金,在房屋建設過程中,不愿意運用新技術、新材料,房屋建設的科技含量較低、質量較差。因此,房地產業(yè)要想長久發(fā)展,在建設上必須走上高科技、低消耗,少污染的可持續(xù)發(fā)展道路。
三、促進我國房地產經濟可持續(xù)發(fā)展的對策
1、加強市場監(jiān)管及宏觀調控,依靠科技進步、加大科技投入
政府公平、高效的監(jiān)管與宏觀調控是房地產業(yè)可持續(xù)發(fā)展必須依靠的外部環(huán)境。政府部門應加強管理與監(jiān)督,減少或避免房地產開發(fā)過程中的政府行為或腐敗與暗箱操作現(xiàn)象,相關部門應嚴格執(zhí)法,并力求不斷的完善房地產經濟的法律法規(guī),創(chuàng)造一個公平與透明的良性發(fā)展的市場環(huán)境,使房地產項目與市場需求相協(xié)調。并在開發(fā)建設中依靠科技進步,加大在房地產建設中的科技投入,提高城市住房的科技含量。將新科學知識運用于住房建設實踐,不斷的開發(fā)新材料代替有限的自然資源,重視新能源及可再生能源的開發(fā)與利用,提高能源使用的效率,只有這樣才能保持房地產業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展。
2、和諧的開發(fā)與利用,注重對生態(tài)環(huán)境的保護
房地產業(yè)是城市生態(tài)經濟的一個重要的有機組成部分。所以,在進行房地產項目的建設時,要進行充分的調研,科學的進行規(guī)劃,樹立“保護環(huán)境,以人為本”的設計理念。合理的利用及保護人類賴以生存的自然資源及生態(tài)環(huán)境,房地產經濟要想持續(xù)發(fā)展,就必須處理好人類生存發(fā)展與保護自然資源之間的關系。房地產與環(huán)境因素的銜接應自然優(yōu)美,房地產建設應當以低消耗、高效率為根本,確保環(huán)境質量的不斷改善及有效提高。
3、逐步完善相關金融體系,建立與發(fā)展房地產金融二級市場
當前,房地產業(yè)要想持續(xù)發(fā)展就必須依靠房地產金融基礎支持,這也是其發(fā)展過程中的重要一環(huán)。從我國當前房地產金融的發(fā)展現(xiàn)狀來看,必須要加強房地產貸款結構的調整,注意防范金融風險的發(fā)生。同時,對于房地產金融發(fā)展資金來源的問題、期限錯配問題及資產流動性等問題,房地產金融業(yè)就必須研究并進一步建立起住房抵押貸款的二級市場,逐步實現(xiàn)抵押貸款證券化,打通房地產市場和資本市場的聯(lián)系,這就從根本上解決了房地產可持續(xù)發(fā)展資金來源的問題,有效的分散了銀行貸款的風險,房地產金融的市場化程度得到提高,加快了國有商業(yè)銀行轉變?yōu)檎嬲饬x上的商業(yè)銀行的步伐,提高了整個房地產金融的實際效率。
4、科學的規(guī)劃與管理,有效利用各種有限的資源
房地產業(yè)只有持續(xù)發(fā)展才能滿足人們不斷改善住房條件的需求。為了抑制在房地產開發(fā)過程中的各種不良現(xiàn)象的發(fā)生,就要加強管理,進行科學的規(guī)劃,適度控制其發(fā)展規(guī)模與速度。在政策上限制粗放型的房地產經濟,使房地產經濟走資源集約利用的發(fā)展道路。提高土地與空間資源的利用率。要發(fā)揮房地產對國民經濟的支柱作用,避免那種過分超前,危害經濟發(fā)展的行為,形成房地產業(yè)同國民經濟三大產業(yè)良性與協(xié)調的發(fā)展態(tài)勢。
四、結語
從過去的房地產經濟發(fā)展的過程中可以看出,房地產經濟的發(fā)展對我國的經濟發(fā)展做出了卓越的貢獻,房地產業(yè)也是我國經濟發(fā)展中的支柱性產業(yè),在國民經濟發(fā)展中的作用是不可估量的。 在房地產業(yè)發(fā)展的過程中,出現(xiàn)了一些問題,阻礙了房地產經濟的發(fā)展,同時也對我國的經濟發(fā)展造成了極大的影響。 我們在對房地產經濟進行管理的時候,應該采取現(xiàn)代的經營管理手法,運用先進的管理理念,走可持續(xù)發(fā)展的道路,才能夠保證我國的房地產經濟有更長遠的發(fā)展道路,對我國的經濟發(fā)展也會起到更大的促進作用。
一、我國房地產業(yè)的近年來的發(fā)展現(xiàn)狀及發(fā)展過程中存在的問題
1.近年來我國房地產業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀跟據(jù)中國房地產協(xié)會的相關信息,我國房地產市場近年來的發(fā)展具有兩個特點:一是新的房地產項目開發(fā)面積增大與竣工面積的增長幅度減緩并存;二是各地房地產項目拆遷規(guī)格的增長放緩,但對土地使用的控制情況惡化。原因在于,一是在國家的房地產市場宏觀調控政策的影響之下,開發(fā)企業(yè)對土地囤積的空間越來越小,相應的土地利用效率在提高,促使項目開工的比例提高。但仍然有一些開發(fā)企業(yè)為了確保項目收益,控制項目的建設進度,延緩項目的開發(fā)時間,從而使得竣工面積的增長速度減緩。二是國家針對拆遷過程中出現(xiàn)的問題,出臺了文件政策進行規(guī)范,使得拆遷增長速度減緩。但土地使用情況仍然需要進一步進行規(guī)范。從投資角度看,目前我國對房地產的投資熱情仍然持續(xù)高漲,對房地產業(yè)的投資在整體社會固定資產投資中所占的比例也較大。從投資構成角度看,主要的資金來源是國內民間資本,其投資占到國內房地產市場投資總份額的絕對比例。據(jù)2011年的統(tǒng)計,這個比例超過76%。在最近十年的統(tǒng)計數(shù)據(jù)中,除2008年存在回落之外,國內民間資本對房地產業(yè)的投入一直保持著高速增長的狀態(tài)。
2.我國房地產業(yè)發(fā)展過程中存在的問題我國房地產業(yè)的快速發(fā)展,也導致問題較多,從社會整體來看,目前我國房地產業(yè)的發(fā)展存在以下問題:
(1)對自然資源的浪費較為嚴重伴隨著近年房地產業(yè)的迅猛發(fā)展,土地資源、木材建材資源的浪費較為嚴重,政府有關部門及房地產開發(fā)企業(yè)對資源的合理利用工作不到位,房地產開發(fā)企業(yè)節(jié)能技術較低,節(jié)能材料及可再生材料使用率較低,管理措施不到位。
(2)對文化環(huán)境的破壞較為嚴重特別表現(xiàn)為在城市規(guī)劃及具體拆遷過程中對具有文化、歷史內涵,具有較高文化、藝術特色的老城區(qū)、老街區(qū)、老建筑物的保護不力,隨著城市開發(fā)的程度加深,高層建筑數(shù)量不斷增加,城市的文化氛圍文化底蘊也越來越淡,各城市外貌在不斷趨同。
(3)對生態(tài)環(huán)境破壞較為嚴重部分開發(fā)企業(yè)片面追逐經濟利益,盲目增加開發(fā)項目的建筑密度和容積率,由于城市建筑密度的增加,住宅小區(qū)建筑物容積率的增大,從而致使城市的綠化空間變小,城市空氣質量問題和氣候問題突出,導致生態(tài)環(huán)境的惡化。(4)商品房的空置率較高由于種種原因,我國城市的商品房空置率較高,甚至有些地方商品房開發(fā)的面積、數(shù)量已經超過了當?shù)氐娜丝谝?guī)模,鬼城頻現(xiàn)。高居不下的空置率給經濟社會帶來較多的問題。
二、房地產業(yè)對我國國民經濟發(fā)展的影響及重要作用
1.房地產業(yè)特征顯著,一是與數(shù)量眾多的行業(yè)的高關聯(lián)性,二是創(chuàng)造財富的巨額性,三是產品的基礎性,從而在我國國民經濟中占有重要地位。我國房地產經濟的發(fā)展并不是平穩(wěn)不變的,它的發(fā)展與我國宏觀經濟的發(fā)展一樣,也會受到資源、消費因素的影響而起伏。當受到資源、消費的約束時就會收縮,當受到資源、消費的刺激時就會擴張。
(1)我國房地產經濟周期性波動我國房地產經濟發(fā)展存在周期性波動的特點和規(guī)律,與我國宏觀經濟周期具有較高對應性。研究我國房地產經濟周期性波動的原因,及影響我國房地產經濟周期波動的因素,以便采取相關經濟手段,并制定相應的宏觀調控措施,對于房地產業(yè)可持續(xù)及保持我國國民經濟協(xié)調健康發(fā)展意義重大。從上世紀八十年代開始,我國房地產業(yè)發(fā)展可以劃分為四個發(fā)展周期,目前我國房地產業(yè)的發(fā)展正處在第四個周期。第一個周期從1981年到1983年;第二個周期從1984年到1990年;第三個周期從1991年到1996年;第四個周期從1997年開始至今。通過對比我國房地產業(yè)的這四個發(fā)展周期,可以看出我國房地產經濟周期性波動存在以下兩個特點:一是房地產經濟周期的長度每經過一輪都在變長,波動的幅度在不斷減小;二是房地產經濟的衰退周期與擴張周期的比例是在不斷減少的。
(2)影響我國房地產經濟周期性波動的因素
①內在因素主要包括房地產投資和房地產市場供求房地產投資規(guī)模波動是房地產經濟周期性波動的引擎。房地產企業(yè)在作投資決策時,必須考慮其投資回報率。房地產投資回報率的高低直接影響到房地產企業(yè)的投資增加或減少,這個對房地產業(yè)投資規(guī)模的周期波動會直接影響到房地產經濟的周期性波動。房地產市場供求波動對房地產經濟周期波動影響巨大。因市場價格、居民收入、政府政策、對市場預期變化等因素影響,房地產需求總量會發(fā)生波動;因資金、技術、管理、人力資源等因素影響,房地產供給總量會發(fā)生波動。這些波動會對房地產經濟周期波動產生巨大影響。只有在房地產供需總量保持平衡,同時供需結構保持平衡的情況下,房地產經濟發(fā)展才能保持平衡;只要房地產供需總量失衡,或供需結構發(fā)生失衡,就不可避免的影響到房地產經濟的周期波動。
②外在因素包括政策因素和社會經濟與技術因素政策因素指國家制定的有關財政政策、貨幣政策、投資政策、產業(yè)政策、經濟體制改革政策等。這此宏觀政策因素具有明顯的周期性,對房地產經濟的周期波動的影響是直接的、顯著的。社會經濟與技術因素。房地產經濟發(fā)展與我國國民經濟增長率相關性極高,當我國宏觀經濟增長率高的時候,我國房地產經濟的發(fā)展速度也呈現(xiàn)快速發(fā)展勢頭;反之亦然。此外,我國對產業(yè)結構進行調整、房地產業(yè)的技術變革、經濟政治體制的變化等,都會對房地產經濟的發(fā)展帶來巨大影響,使得其發(fā)生周期性的波動。
③偶發(fā)因素是指自然災害、社會突發(fā)事件,及其他不可預測的因素,比如技術的根本性變革等。這此因素對房地產經濟周期波動的影響是突然的直接的。房地產市場與我國國民經濟協(xié)調發(fā)展研究牛雨來(徐州市觀音機場有限公司,江蘇徐州221006)
2.房地產經濟周期與我國宏觀經濟政策具有關聯(lián)性房地產經濟周期性波動與我國宏觀經濟政策具較大關聯(lián)性。在對房地產業(yè)進行宏觀調控時,適當?shù)暮暧^經濟政策可以有效預防房地產經濟大起大落,力求能夠最大限度的減少房地產經濟周期性波動對經濟社會帶來的不利影響。
(1)宏觀經濟政策統(tǒng)一性與房地產經濟周期差異性方面我國房地產業(yè)具有明顯的區(qū)域性
特點,各地區(qū)發(fā)展水平、程度有很大差異,這也導致我國房地產經濟周期既有全國性的,又有區(qū)域性。這在客觀上要求宏觀經濟政策對房地產業(yè)的市場調控要結合以上特點,采用科學的理念制定政策,避免一刀切。 (2)貨幣政策靈活性與經濟形勢的變化性方面貨幣政策對我國房地產經濟的影響顯而易見,為預防房地產經濟的大起大落,客觀上要求貨幣政策要適應我國的經濟發(fā)展形勢,并根據(jù)國民經濟的發(fā)展情況進行靈活調整。要控制貨幣政策的調整幅度,控制金融市場的流動性,靈活調整利率,連續(xù)微調調控方式及松緊程度,以充分發(fā)揮房地產業(yè)的經濟增長點作用,擴大內需,延緩波動的周期。
(3)財政政策的穩(wěn)定性與房地產經濟的波動性方面積極、穩(wěn)定的財政政策對治理經濟衰退、促進經濟穩(wěn)定增長有重要作用,要謹慎權衡制定緊縮財政政策、擴張財政政策和穩(wěn)定財政政策,防止財政政策的調整引發(fā)房地產經濟周期大幅的波動。根據(jù)目前的經濟形勢及房地產業(yè)現(xiàn)狀,應當主動進行結構性的調整,采取中性、穩(wěn)健的財政政策,適度緊縮由財政資金支持的房地產投資項目。
(4)政府引導的價格體系及市場需求多樣性與供應市場相對單一性方面價格因素對房地產經濟波動的影響較為突出,政府應當引導制定合理的房地產產品的價格,避免房地產經濟周期波動的不穩(wěn)定。對房地產供應市場與房地產需求市場嚴重失衡問題,要建立健全居民住房保障體系;保持合理的住房投資建設規(guī)模;調整住房的供給結構;適當引導市場形成一種梯級消費;促進住房建設和消費模式的合理化。
3.房地產業(yè)對我國國民經濟發(fā)展具有重要作用
(1)對我國國民經濟的發(fā)展具有帶動作用房地產業(yè)因其自身規(guī)模較大,因此,其對我國國民經濟的總體影響非常強,其對我國國民經濟發(fā)展的帶動作用非常大。據(jù)有關資料顯示,1998年-2011年,房地產業(yè)包括建筑開發(fā)對GDP的直接拉動作用呈上升趨勢,從1998年的0.43%上升到2011年的0.65%,房地產業(yè)每年平均拉動我國經濟增長0.64%。房地產業(yè)對GDP的間接拉動作用也越來越大,從1998年的0.81%上升到2011年的1.21%,年平均拉動經濟增長1.19%。直接拉到與間接拉動合計,房地產業(yè)每年平均拉動我國GDP增長1.84%。同期我國平均經濟增速為年9.86%,房地產業(yè)對我國經濟的貢獻率超過19.7%。房地產業(yè)自身增加值占GDP的比重從2009年起已經超過9%,2009年到2011年這個比例平均為9.6%。房地產業(yè)自身增加值加上間接帶動產業(yè)的增加值一共占GDP的比重,從2010年起已超過30%,2009年到2011年這個比例平均為30.1%。
(2)對關聯(lián)產業(yè)具有需求拉動作用據(jù)有關資料顯示,抽樣調查2002年、2005年和2007年這3年,房地產業(yè)對我國42個產業(yè)的完全消耗系數(shù)之和分別是1.6339、1.7977和1.9526,這意味著房地產業(yè)每增加1個單位產值,2002年拉動關聯(lián)產業(yè)增加1.6339個產值,20005年數(shù)據(jù)為1.7977,2007年數(shù)據(jù)為1.9526。證明房地產業(yè)對關聯(lián)行業(yè)的需求拉動作用越來越大。從拉動的行業(yè)種類來看,主要受益的是物質及原材料型行業(yè)。這3年,受房地產業(yè)需求拉動影響最大的前10個產業(yè)中2002年有6個是物質及原材料型產業(yè),2005年有8個,2007年有9個。2002年房地產業(yè)對這些關聯(lián)產業(yè)的單位拉動作用占所有產業(yè)單位拉動作用的61.5%,2005年占63.2%,2007年占66.5%,呈逐步上升趨勢。
(3)對關聯(lián)產業(yè)價格的影響突出房價的變化對其關聯(lián)產業(yè)產品價格的變化影響突出,根據(jù)有關資料對房價上升10%,其對關聯(lián)產業(yè)產品價格的影響,及對物價指數(shù)的影響,排名前10的產業(yè)列表如下:從上表可以看出,價格上漲幅度最大的主要是服務業(yè),在服務業(yè)的成本比重中房地產所占比較高,因此房價的變化對服務業(yè)的影響更大。
三、促進我國房地產業(yè)的可持續(xù)發(fā)展,與我國國民經濟協(xié)調發(fā)展
1.房地產業(yè)可持續(xù)發(fā)展內涵房地產業(yè)可持續(xù)發(fā)展有豐富的內涵,它涵蓋了社會、經濟、文化、技術、環(huán)境等領域,總體來說,包括其一,要能夠促進經濟的持續(xù)增長,其二要能夠保護環(huán)境,保證資源的有效利用及持續(xù)發(fā)展,其三是能夠促進社會的全面進步。也就是說,實現(xiàn)房地產經濟可持續(xù)發(fā)展,既要能夠滿足目前人民的物質需求,并能給今后預留發(fā)展空間,還要能夠使得房地產業(yè)與社會各產業(yè)協(xié)調發(fā)展。
2.房地產業(yè)可持續(xù)發(fā)展的措施及對策
(1)加強對房地產業(yè)的市場監(jiān)管力度政府要加大對房地產業(yè)的市場監(jiān)管力度,理順行政管理和企業(yè)自主經營的關系,管好政府的份內工作,引導房地產市場向規(guī)范化、市場化方向發(fā)展。要加強對房屋質量檢測力度,確保開發(fā)項目的質量;要努力提高土地利用率,避免土地空置現(xiàn)象;加強管理監(jiān)督的同時必須杜絕對項目的暗箱操作,減少并消滅對房地產業(yè)的不合理收費。此外,還要積極引導房地產企業(yè)適應市場需求,促使開發(fā)項目與當?shù)氐沫h(huán)境資源人口等相協(xié)調,控制房地產開發(fā)的投機行為和短期行為。
(2)重視制度創(chuàng)新和科技創(chuàng)新制度創(chuàng)新。一是優(yōu)化稅收結構,除對增量房產進行征稅外,對存量房產征稅要進入議事日程;二是開發(fā)企業(yè)的觀念創(chuàng)新、產品創(chuàng)新,房地產開發(fā)企業(yè)必須進行環(huán)境成本核算,改變過去片面追求環(huán)境、低容積率、人均居住用地超規(guī)范的做法;三是消費觀念創(chuàng)新,考慮潛在需求如何轉化為有效需求問題;四是服務創(chuàng)新,創(chuàng)新中介、經紀、物管的內容和形式,簡化房貸、產權登記等事項繁瑣的手續(xù),建立一套科學合理利于操作的流程。科技創(chuàng)新。要采用先進的科技手段和方法,利用新能源,使用新材料,爭取最大的經濟效益;要提高資源的有效利用率,減少環(huán)境污染,改善人們的居住、辦公條件,優(yōu)化城市環(huán)境,從而增進人與自然的親和力,使得房地產業(yè)的發(fā)展與人民居住文明協(xié)調發(fā)展。
(3)建立健全房地產業(yè)法律法規(guī),規(guī)范和指導房地產市場積極推進房地產市場的制度化和法制化建設,對房地產業(yè)經濟活動整個流程的各個環(huán)節(jié),都要有規(guī)定明確具體、具有較強操作性的法規(guī)和準則,從而引導和規(guī)范我國房地產市場健康有序發(fā)展。對該流程中的買(拍)地環(huán)節(jié)、行政審批環(huán)節(jié)、企業(yè)融資環(huán)節(jié)、開發(fā)建設環(huán)節(jié)、質檢環(huán)節(jié)、商品房預售環(huán)節(jié)、銷售環(huán)節(jié)、售后環(huán)節(jié)、物管環(huán)節(jié)等幾大重要環(huán)節(jié)的法律法規(guī)進行建立健全完善。特別要注意對法規(guī)準則的細化,如買(拍)地環(huán)節(jié)中對土地市場信息公開的法規(guī)準則,應細化說明規(guī)劃結構、土地儲備量、在拍土地、規(guī)劃評估價格等;行政審批環(huán)節(jié)中審批程序和監(jiān)督機制應細化;融資環(huán)節(jié)中指定金融機構、指定金融監(jiān)控機構及金融秩序的監(jiān)管制度應細化;開發(fā)建設環(huán)節(jié)中房地產稅收的細則要細化;銷售環(huán)節(jié)中對價格標準應細化。
(4)創(chuàng)立房地產金融二級市場,完善房地產金融體系據(jù)有關資料,其他國家居民個人住房的貸款占社會總貸款的比例大約為20%,而我國的比例僅為1.6%,這可以解釋為我國房地產業(yè)有效需求不足,因此,有必要把房地產金融信貸更多的轉移為房地產消費信貸,以實現(xiàn)我國房地產業(yè)生產-消費的良性循環(huán)。制約我國房地產業(yè)發(fā)展的瓶頸之一就是金融信貸問題,我國房地產業(yè)一直被資金來源、資金流動性、期限錯配等等因素的制約,為確保房地產業(yè)的可持續(xù)發(fā)展,就要完善現(xiàn)有的房地產金融體系,打通房地產市場與資本市場的聯(lián)系。具體講就是建立和完善我國住房抵押貸款的二級市場,爭取將抵押貸款實行證券化,把住房抵押貸款的一級及二級市場納入到金融的整體大循環(huán)之中。
(5)做好房地產信貸風險的預防及管控工作由于我國商業(yè)銀行及其他金融機構與房地產業(yè)的聯(lián)系是如此緊密,房地產業(yè)的行業(yè)風險會傳遞到商業(yè)銀行及其他金融機構,成為它們的信貸風險,要做好預防及管控工作,一是,要抓緊做好自身信貸結構的調整,自身資料缺課大,規(guī)模小的開發(fā)企業(yè),抗風險能力不強,必須嚴格控制信貸;二是控制好個人住房貸款的風險,重點支持自住房及改善型住房的貸款需求,同時還要嚴格執(zhí)行貸款審查,堅決杜絕開發(fā)企業(yè)假按揭真貸款的風險做法;三是要加強貸后的管理,做好信貸資金的跟蹤、調查工作。 (6)制定合理規(guī)劃,提高資源有效利用率房地產業(yè)要改變過去那種粗放型的發(fā)展方式,合理規(guī)劃,提高對土地資源及其他各種資源的合理利用,提高資源的有效利用率。一是合理利用土地資源。土地資源是不可再生資源,是我國房地產市場開發(fā)過程中必須加以合理利用的資源;土地資源也是我國實現(xiàn)房地產業(yè)可持續(xù)發(fā)展的基礎,是我們改善人居環(huán)境的的前提。要合理利用土地資源,必須首先按照可持續(xù)發(fā)展的原則來開發(fā)利用;其次,對城鄉(xiāng)結合地區(qū)的土地開發(fā),要對土地征用許可證進行嚴格把關;再次,對已經轉為建設用地的,政府有關部門必須要督促開發(fā)企業(yè)提高土地的利用效率;最后,要對各類用地合理配置,以實現(xiàn)土地資源高效配置。二是抓好空置土地的處理工作首先要調整土地的存量,避免閑置,其次,需要從法規(guī)制度的角度妥善處理閑置的土地,對通過招拍掛手續(xù)以后超時限的土地,要通過回收、收購、兼并、拍賣的方式來使土地重新回到市場,從而使土地的利用率得以提高。
(7)抓好環(huán)保工作,促進生態(tài)可持續(xù)發(fā)展一是在房地產開發(fā)建設過程中必須注重對生態(tài)的保護,生態(tài)環(huán)境直接影響人們身心健康,是我們生活的重組成部分,是一直以來人類發(fā)展關注的重點,因此,房地產開發(fā)建設必須樹立以人為本的設計理念,在開發(fā)建設過程中抓好對環(huán)境的保護工作。二是要發(fā)展低碳房地產,積極提倡使用節(jié)能材料、可再生能源。
(8)做好保障性住房建設,促進社會和諧本著保護弱勢群體的原則,政府必須保證中低收入階層對住房的剛性需求,切實解決中低收入人群的住房問題,因此,必須加大力度建設保障房,保質保量完成國家制定的保障房開工面積、套數(shù)及竣工面積、套數(shù)的目標,以促進社會和諧發(fā)展。保障房建設應做到公開透明,要堅持監(jiān)督公開、地價公開、招標公開、建設公開、決算公開、住戶申請公開、入住情況公開等,堅持全過程信息透明,把好事辦好。
一、房地產經濟可持續(xù)發(fā)展相關概念的研究
(一)發(fā)展與可持續(xù)發(fā)展
唯物辯證法認為,發(fā)展是新事物代替舊事物的過程,是一個由小到大、由簡單到復雜、由低級到高級的上升過程。所謂可持續(xù)發(fā)展,是指發(fā)展過程中的一個特殊發(fā)展模式,其發(fā)展是可以持續(xù)和連續(xù)的。在實際生活中,可持續(xù)發(fā)展強調人與自然的和諧發(fā)展,經濟與人口、資源、環(huán)境的和諧發(fā)展,發(fā)展是注重質量和子孫后代人幸福的。
(二)房地產經濟可持續(xù)發(fā)展
在房地產經濟中,沃特曼、柯林斯、波拉斯和彼得斯等著名學者研究了房地產經濟可持續(xù)發(fā)展的幾種主要影響因素。柯林斯通過研究指出,追求利潤最大化的這一理念是房地產經濟可持續(xù)發(fā)展的準則,房地產開發(fā)商所擁有的遠大目標和激勵制度是房地產經濟可持續(xù)發(fā)展的具體內容。傳統(tǒng)的房地產經濟發(fā)展目標是側重于追求利潤,而可持續(xù)的房地產經濟發(fā)展應在于追求從逆境中恢復的能力,以增強應對不利環(huán)境的彈性。
(三)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略
企業(yè)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略是關于對企業(yè)在發(fā)展中整體性、長期性、基本性問題的謀劃,發(fā)展性是企業(yè)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的本質特征,用企業(yè)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略指導企業(yè)其他戰(zhàn)略,用企業(yè)其他戰(zhàn)略執(zhí)行可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略,這是企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的必然途徑。
二、房地產經濟可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略相關理論基礎
(一)核心競爭力理論
“核心競爭力”一詞于1989年被哈默爾教授和普拉哈拉德教授在其研究學術成果《公司的核心競爭力》首次公開提出,并對核心競爭力理論進行了系統(tǒng)和權威的闡述。企業(yè)核心競爭力理論包括3個方面特征:(1)核心競爭力是無法被模仿和代替的;(2)核心競爭力擁有著廣泛的市場推廣能力;(3)核心競爭力代表著企業(yè)客戶長期的核心價值,對客戶關鍵性利益有重要作用。
房地產經濟的可持續(xù)發(fā)展,首先就要求房地產企業(yè)努力提高自身的核心競爭力,創(chuàng)新自身的產品和服務質量。
(二)波特發(fā)展戰(zhàn)略理論
20世紀80年代,邁克爾·波特在其《競爭戰(zhàn)略》一書中提出了企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略理論,該理論指出了行業(yè)結構“五力模型”:(1)供應商的議價能力;(2)客戶的議價能力;(3)行業(yè)的競爭現(xiàn)狀;(4)新進入者的挑戰(zhàn);(5)替代產品或服務威脅。他指出了企業(yè)應該在哪些點上謀求競爭力的提高,為產業(yè)經濟學和管理學之間的相互聯(lián)系提供了條件。波特發(fā)展戰(zhàn)略理論從產業(yè)角度分析了企業(yè)發(fā)展的競爭策略,對企業(yè)經營的產業(yè)環(huán)境進行了研究。
(三)企業(yè)資源理論
企業(yè)資源理論從資源的視角來對企業(yè)競爭能力進行分析。企業(yè)資源理論認為,企業(yè)的資源必須擁有4個基本性質:(1)價值性(Valuable);(2)不可模仿性(Inimitable);(3)稀缺性(Rare);(4)非替代性(Non-substitutable)。資源是一個綜合體,企業(yè)的持續(xù)競爭優(yōu)勢應該包括上述4個性質。房地產企業(yè)的生產性和經營性活動需要資源組的良好協(xié)調與配合,資源組包括固定資產、人力資源、資本性投入和外形資產等投入。
三、促進房地產經濟可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略研究
根據(jù)產業(yè)經濟學理論,房地產經濟的可持續(xù)發(fā)展需要在市場、資源、能力和政策方面達到均衡時,才能實現(xiàn)房地產經濟的可持續(xù)發(fā)展,如圖1所示。
根據(jù)圖可以看出,當房地產企業(yè)在市場、資源、能力和政策四個方面達到均衡時,也就是說處于圖中的陰影區(qū)——優(yōu)勢發(fā)展區(qū),房地產經濟才能可持續(xù)發(fā)展。以下是關于房地產經濟可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略研究。
(一)確立以“顧客價值至上”為導向的戰(zhàn)略方向
房地產企業(yè)可持續(xù)發(fā)展應該圍繞著市場需求,以提升顧客價值為戰(zhàn)略目標。追求利潤最大化不再是當前企業(yè)終極的發(fā)展目標,要想使企業(yè)永續(xù)經營,就不能單純地追求某一個項目或者一段時間的利益,應該用發(fā)展的,戰(zhàn)略的眼光去制定長遠發(fā)展計劃。“水能載舟,亦能覆舟”的道理在商業(yè)戰(zhàn)場中的力量也是無窮的。項目是經營的手段,但是單個項目的利益不能代表永續(xù)經營的成果,只有一貫地堅持圍繞市場需求和堅持顧客價值至上,才能夠實現(xiàn)企業(yè)的永續(xù)經營。
(二)推行品牌戰(zhàn)略
房地產品牌是產品品質、產品創(chuàng)新、服務質量、建筑科技、生態(tài)環(huán)境、居住文化、企業(yè)形象以及企業(yè)實力等諸多因素的綜合體現(xiàn)。房地產品牌是由房地產開發(fā)企業(yè)在進行房地產產品開發(fā)經營的同時,有計劃、有目地設計、塑造,并由社會公眾通過房地產產品的品質和價值的認知而確定的商標和企業(yè)形象,是公眾對房地產理性認識與感性認識的總和。房地產品牌包涵了企業(yè)品牌、項目品牌和物業(yè)品牌三個部分,企業(yè)品牌是房地產品牌的載體,是房地產企業(yè)信譽、素質、服務和文化品位的一種標志,是企業(yè)對消費者的一種承諾,也是消費者對企業(yè)實旌有效監(jiān)督的手段。項目品牌是房地產品牌的關鍵,是企業(yè)品牌的具體體現(xiàn),是企
業(yè)品牌的基礎。物業(yè)品牌是房地產品牌的重要內容,是項目品牌的必要延伸,三者相互聯(lián)系、相互作用。
(三)拓寬融資渠道
房地產企業(yè)應將資金管理規(guī)范化和制度化,充分利用市場資源,積極探索資本市場、銀行市場以及其他途徑的融資方式,利用資產重組等手段,充分整合優(yōu)良地產資產資源,獲取低成本資金,保證資金鏈的順暢運轉。例如,萬科企業(yè)在制定了包括《資金管理制度》、《資金業(yè)務操作細則》等在內的資金管理制度,明確公司資金管理的要求和控制流程,按照公司集中統(tǒng)一管理的原則,通過資金管理平臺對資金業(yè)務進行管理和控制,從而降低資金使用成本并保證資金安全。公司設立資金管理中心,對公司和各子公司的融資和結算業(yè)務實行統(tǒng)一管理。
2013年,陽泉市房地產開發(fā)市場一改往年觀望、低迷,各項指標回落的窘況,全市房地產開發(fā)投資額呈明顯上升趨勢,施工規(guī)模擴大,成交市場活躍,到位資金增長,房地產開發(fā)市場逐步回暖、預期良好。由于影響房地產市場發(fā)展的不確定因素較多,諸多問題需引起關注。
一、上半年房地產市場運行情況
(一)開發(fā)投資增長較快,住宅投資力度加大
上半年,全市房地產開發(fā)投資完成25.7億元,同比增長49.8%,增幅排名也由同期全省的第10位提高到今年的第二位。開發(fā)投資中,住宅投資18.5億元,增長43.5%,占房地產開發(fā)投資的比重為71.8%,比同期提高51個百分點。辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房投資分別增長147.6%和62.5%,保障性住房投資完成7.3億元,占全部住宅投資的28.4%,同比增長50%,其中廉租房投資0.4億元,同比增長138.7%。
(二)房屋施工面積和新開工面積均保持較快增長
上半年,全市房屋施工面積739.9萬平方米,增長29.4%,增速(比1-5月)上升33.1個百分點,比同期提高30.7個百分點。其中,住宅、辦公樓施工面積增長較快,分別達到568.5萬平方米和22萬平方米,同比增長35.1%和14.8%;保障性住房施工面積305.7萬平方米,占住宅施工面積的41.3%,同比增長50.7%,其中廉租房施工面積13.3萬平方米,同比增長30.8%。房屋施工規(guī)模持續(xù)擴大。
(三)商品房銷售面積增長較快,待售面積減少
今年以來,我市房地產市場銷售呈逐月回升之勢,1-6月份,商品房銷售面積33.5萬平方米,同比增長11.4%,增速(比1-5月)提高31.3個百分點,比同期提高40.2個百分點;其中,住宅銷售面積32.9萬平方米,同比增長12.6%,商品房銷售額10億元,增長29.9%,其中,住宅銷售額9.7億元,同比增長33.7%。銷售情況良好,商品房待售面積不斷下降。上半年,全市商品房待售面積40.2萬平方米,同比雖增長2.9%。但比前五月減少3.2萬平方米。
(四)房貸調控政策效果遞減,國內貸款增勢較強
上半年,房地產開發(fā)企業(yè)到位資金22.7億元,同比增長21.5%。從資金結構看,國內貸款保持了較快增長,1-6月到位1.6億元,增長111.7% ,占全部到位資金的比重由同期的3.4%提高到5.4%,自籌資金、定金及預收款分別增長19.5%和10%,二者占全部資金來源的81.9%,比上年同期提高15.8個百分點。
二、當前房地產市場需關注的幾個問題
(一)關注商品房供求結構矛盾
近年來,隨著人們需求的改變,商品房開發(fā)結構得到較大調整。從城市人群看,以改變現(xiàn)有住房條件,追求舒適享受的生活為目標,90平米以上的住房為購房首選。據(jù)統(tǒng)計,上半年,全市90平米以上的商品房銷售面積達4萬平米,同比增長2.5倍,其中,144平米以上的住房銷售同比增幅達2.3倍;從農村人群看,隨著城鎮(zhèn)化步伐的加快,住房已成為眾多進城務工人員的剛性需求,但由于受收入、經濟等因素的制約,90平米及以下住宅以及二手房更受青睞,因此,各級政府要積極引導開發(fā)企業(yè)根據(jù)市場需求合理安排商品房供求結構,以滿足更多的市場需求。
(二)關注區(qū)位因素對未來房地產市場的影響
區(qū)位是影響房地產銷售的一個非常重要的因素,我市地理環(huán)境較差,溝多坡多,經過多年的開發(fā),中心地區(qū)已是非常有限。房地產開發(fā)只能朝更遠、更偏的地區(qū)蔓延,那些位置偏遠、配套設施不夠完善的樓盤往往需要一段時間逐步成“氣候”,才能得到買房者的普遍認同,而開發(fā)商對此的目光更是領先于買房者,因此,相關部門要盡快完善新樓盤的各項配套工程,以防因偏遠小區(qū)入住或銷售偏低,影響開發(fā)商投資的積極性,進而影響全市的房地產開發(fā)市場。
(三)關注房地產開發(fā)企業(yè)競爭實力
目前,全市納入國家企業(yè)一套表的房地產開發(fā)企業(yè)99個,資質一級以上的企業(yè)僅2個,二、三、四級分別為12、23和55個,暫定級7個,1級資質占全省比重為15.4%,二、三、四級分別占8.6%、6.3%、5.4%,暫定級占1.1%。2012年底,全市房地產開發(fā)企業(yè)擁有資產200.6億元,每個企業(yè)平均資產為2.03億元,開發(fā)企業(yè)的數(shù)量、規(guī)模和實力均不及全省及兄弟地市,在全國、全省有影響力、競爭力的房地產企業(yè)更是少之又少。
(四)關注房地產市場的融資
在目前房地產運行高速發(fā)展的過程中,要特別關注房地產市場的融資情況。在房地產業(yè)的融資過程中,金融業(yè)最具備籌集資金的優(yōu)勢,它可以把社會上閑散資金吸收進來,由分散變?yōu)榧?由小額轉為大額,能解決房地產業(yè)生產與經營中遇到的資金困難,從而保證房地產市場的順利進行。房地產金融的發(fā)展可帶動如建筑、各種裝飾材料、交通運輸?shù)刃袠I(yè)的發(fā)展。目前,我國現(xiàn)階段房地產市場還不夠完善,金融市場發(fā)育比較緩慢,這樣就使得房地產發(fā)展資金嚴重不足,這就急需金融業(yè)的大力扶持。發(fā)展房地產金融既推動了房地產業(yè)的發(fā)展,又促進了金融市場及房地產市場的發(fā)展。
三、幾點建議
當前和今后一個時期,要高度關注房地產市場出現(xiàn)的新情況、新變化,積極引導和調控房地產市場走勢,促進房地產市場穩(wěn)定健康發(fā)展。
1.繼續(xù)優(yōu)化住房供應結構,切實增加有效供給
要重點發(fā)展中低價位、中小套型普通商品住房,適度發(fā)展中高檔商品房,形成各種價位檔次住房供給的合理配置。繼續(xù)加大保障性住房投資力度,考慮滿足不同層次家庭的基本住房需求和改善性住房需求。
2.積極引導房地產業(yè)實現(xiàn)轉型發(fā)展
指出,改善民生是經濟發(fā)展的根本目的,這為房地產業(yè)指明了發(fā)展方向。因此,各級政府部門要積極引導房地產業(yè)實現(xiàn)轉型發(fā)展以適應經濟社會發(fā)展的需要。要引導房地產業(yè)由國民經濟的支柱性產業(yè)向民生保障性產業(yè)轉型;運行模式從粗放型向集約型轉變。
1.緒言
從某種程度上來講,房地產經濟的發(fā)展問題已經不單單是一個經濟范疇的問題,它對人們的生活水平以及國計民生都有著非常明顯的影響。近些年來,市場環(huán)境的變化促使房地產經濟獲得了空前的發(fā)展,在這個過程中,政府也對房地產行業(yè)的發(fā)展加強了控制,加大了宏觀管理的力度,也頒布了一系列的法律來規(guī)范整個行業(yè)的發(fā)展,但是這些政策由于受到多種環(huán)境的影響,并沒有起到應有的效果,包括也受到其他原因的影響,房地產經濟發(fā)展過程中的問題甚至還出現(xiàn)了愈演愈烈的狀況。在這樣的狀況下,我們有必要針對房地產經濟運行過程中所出現(xiàn)的一系列問題進行解決,因為這和人民的生活甚至國家的經濟走向有著非常密切的關聯(lián)。
2.房地產經濟發(fā)展過程中存在的問題
2.1 缺乏有效的管理和規(guī)劃
從大的范圍來看,我國的房地產市場在經歷了多年的發(fā)展,已經成為一個支柱型的產業(yè),甚至成為國家經濟發(fā)展過程中的一個命脈,因此如果處理不好,很有可能會形成非常嚴重的問題。也正是認識到了這一點,政府通過多種有效的措施,包括頒布一系列的法律法規(guī)來保證房地產行業(yè)的發(fā)展,但是從實際意義來看,這些政策所起到的效果非常有限,很多政策法規(guī)沒有結合實際狀況,形式感濃烈,缺乏一定的可執(zhí)行力。
眾所周知的是,在我國,相關經濟的落實都是由上而下一步步落實的,在具體的政策執(zhí)行過程中,由于缺乏統(tǒng)一的標準,就很容易出現(xiàn)矛盾,特別是房地產行業(yè)的復雜性和各個具體地域實際情況的不一致性,很容易導致這種矛盾的加劇。缺乏有效管理體制所導致的另一個問題是,在地產交易的過程中,出現(xiàn)了很多潛規(guī)則,這些潛規(guī)則雖然沒有形成明文規(guī)定,但卻在暗箱操作的過程中給整體的地產發(fā)展過程中帶來了非常大的阻礙力。[1]
2.2 相關的房地產政策缺乏一定的目的性
房地產行業(yè)作為當下經濟運行過程中的一個重要的經濟產業(yè),受經濟大環(huán)境的變化,房地產經濟在運行發(fā)展過程中也在不斷的發(fā)生變化,可以說,房地產市場經濟無時無刻都是在變化狀態(tài)中的,但是受多種因素的影響,很多與房地產相關的政策在頒布的過程中并未結合當下的實際狀況,也就喪失了本應該具有的執(zhí)行力和約束力。
筆者根據(jù)自己的觀察分析出現(xiàn)這一狀況的具體原因,主要有以下三個方面:其一,我國當下正處于社會主義初級階段,無論是宏觀調控還是微觀的政策執(zhí)行,都很有可能會出現(xiàn)判斷不準確的狀況,在具體的發(fā)展過程中,未能對房地產市場形成一個科學合理的認識,當然也就不可能認清其中所存在的一些不足,所以就造成了相關政策的不穩(wěn)定;其二,由于政策的不穩(wěn)定,在很多情況下,當下被執(zhí)行的法律法規(guī)和實際的運營和發(fā)展狀態(tài)是不吻合甚至是截然相反的,這就會在很大程度上影響房地產經濟發(fā)展的穩(wěn)定性;其三,很多不法分子看到了房地產運營和政策執(zhí)行過程中的漏洞,投機取巧,這些行為都會在很大程度上妨礙和擾亂了房地產市場的正常運行,還會對市場經濟的發(fā)展秩序造成極大的破壞。據(jù)觀察,我國房地產市場在管理過程中,所頒布的一系列法律都存在著類似的問題,譬如說在稅收過程中的政策、與經濟適用房相關的政策、與住房產業(yè)相關的政策等等,這些政策在管理的目標上不夠明確,甚至在思路上并不明晰,所以在當下無法起到應有的作用,甚至還會阻礙房地產行業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。
3.房地產經濟發(fā)展過程中存在問題的解決策略
在房地產經濟的運行發(fā)展過程中,受到政策、經濟環(huán)境等多種因素的影響,出現(xiàn)很多問題,在接下來的一段時間內,我們必須要梳理思路,認清現(xiàn)狀,根據(jù)實際情況和出現(xiàn)的問題,制定出一系列能夠促進房地產經濟平穩(wěn)運行和發(fā)展的策略,保證整個產業(yè)的穩(wěn)定,保證人民的正常生活不受影響,維護國家的整體經濟結構穩(wěn)定。
3.1 加強規(guī)劃,持續(xù)發(fā)展
在房地產經濟發(fā)展的過程中,首先需要做到的就是要對所擁有的資源進行高效的利用,杜絕資源的浪費,杜絕房地產經濟的粗放式發(fā)展,而是要堅持走集約化的發(fā)展道路。在這個過程中,最需要強化的就是對土地資源的有效管控和利用。除此之外,還需要在發(fā)展的過程中加強對資源的有效規(guī)劃,要保障房地產經濟作為整個國民經濟結構的支柱性地位,并以此來推動整體國民經濟的長遠發(fā)展。最后,我們在致力于推動房地產行業(yè)的發(fā)展過程中還需要注重對環(huán)境的保護,要將房地產行業(yè)作為一個可持續(xù)的發(fā)展產業(yè),將它作為城市生態(tài)經濟發(fā)展的一個有機組成部分。在這個過程中,需要做的就是在規(guī)劃的過程中認真的對實際狀況進行分析和研究,聽取相關的專家的意見,科學的規(guī)劃和發(fā)展。[3]
3.2建立和健全發(fā)展管理機制
房地產行業(yè)作為一個對國民經濟有著重要影響的產業(yè),有必要通過政策的引導和規(guī)劃來保障它的發(fā)展過程能夠平穩(wěn)有效,在制定政策的過程中,必須要對當下的發(fā)展實際進行準確的衡量和認識,一方面要重視市場的自我調節(jié)功能,另一方面也要加強引導和制約,進行適度、科學的控制與干預,從而建立起有效的管理機制,為了房地產經濟的平穩(wěn)運行營造出合理的發(fā)展環(huán)境。
3.3 強化對市場的監(jiān)管作用,有效的發(fā)揮市場的功效
在促進房地產經濟運行發(fā)展的過程中,政府應該將制度建設作為一個重點,致力于減少房地產開發(fā)過程中政府行為的參與,杜絕盲目的開發(fā)以及貪污腐敗和暗箱操作的問題,杜絕一切不符合法律法規(guī)的暗箱操作行為的發(fā)生。其次,政府應該完善相關的法律法規(guī),保證房地產產業(yè)法律環(huán)境和市場環(huán)境的純凈,為房地產市場的穩(wěn)定有序運行創(chuàng)設良好的環(huán)境,在這個過程中,需要集中全社會的力量,來提升開發(fā)商的素質,盡最大的可能促使房地產的開發(fā)項目和人口與環(huán)境協(xié)調發(fā)展,杜絕開發(fā)商的短視行為。
4.結語
我國房地產經濟在運行和發(fā)展的過程中依然存在很多的矛盾和問題,譬如說政策管理的問題,包括沒有形成有效的管理體制,而相關的房地產政策缺乏一定的目的性等。鑒于房地產行業(yè)在整個經濟運行過程中的重要作用,我們有必要通過一系列的措施來規(guī)范房地產經濟的發(fā)展,建立和健全發(fā)展管理機制,強化對市場的監(jiān)管作用,有效的發(fā)揮市場的功效,加強規(guī)劃,從而持續(xù)推動房地產行業(yè)的發(fā)展。
工業(yè)化發(fā)展現(xiàn)狀
對于工業(yè)化發(fā)展狀況,目前已有部分專家和學者進行了相關研究,如:王秉建(28)對工業(yè)化水平進行了評價;胡亭亭(27)對工業(yè)化的發(fā)展現(xiàn)狀和存在的問題進行了分析;余華銀(26)對工業(yè)化的進程進行了評價等。通過對研究的梳理可知,工業(yè)化的發(fā)展狀況為:工業(yè)化進程慢于全國,工業(yè)化已處于工業(yè)化的實現(xiàn)和經濟高速增長期的初期,但與全國相比還有一定的差距;工業(yè)高度化水平低于全國,高度化進程也相對較弱,工業(yè)處于由重工業(yè)化階段向高加工度化階段轉變時期,工業(yè)高度化水平不斷提高,但工業(yè)高度化水平明顯偏低:輕工業(yè)中以非農產品為原料的加工業(yè)比重低;重工業(yè)中加工工業(yè)比重低;重加工工業(yè)內部高技術含量、高附加值的加工業(yè)的比重低。
現(xiàn)階段工業(yè)化發(fā)展的外部環(huán)境和內部條件分析
(一)外部環(huán)境
1.有利條件。新型工業(yè)化道路為農業(yè)發(fā)展帶來新的機遇。在新型工業(yè)化道路和新區(qū)域工業(yè)化模式下,人們開始重視農業(yè)地區(qū)和農業(yè)的發(fā)展。一方面,工業(yè)化的目標從單純的經濟增長轉向人的全面發(fā)展,這就要求大力發(fā)展農業(yè)和農業(yè)地區(qū)經濟;另一方面,技術進步成為經濟增長的最主要驅動力,使得農業(yè)的價值得到了重新認識。在新型工業(yè)化道路中,工業(yè)化的內容不再是狹義的,而是通過包括農業(yè)在內的各個產業(yè)的技術進步和效率提高實現(xiàn)全面發(fā)展。因此,農業(yè)不僅是加速工業(yè)化的一種工具,而且本身也是工業(yè)化的目的;發(fā)達地區(qū)產業(yè)轉移和人們消費結構升級促生新機遇。雖然面臨這一系列約束條件,但是,仍然存在有利于工業(yè)化的機遇:發(fā)達地區(qū)產業(yè)結構調整,一部分勞動力密集型產業(yè)逐步向內陸地區(qū)轉移。可以選擇適合本地比較優(yōu)勢的產業(yè),通過承接發(fā)達地區(qū)的產業(yè)轉移,積累工業(yè)化的資金;隨著人們生活水平的提高,對消費品的需求日益多樣化,特別是對綠色生態(tài)產品的需求越來越大,這就為發(fā)揮其優(yōu)勢,發(fā)展綠色生態(tài)產業(yè)提供了機遇。
2.不利外部條件。國際金融危機的持續(xù)蔓延。最近一個時期以來,國際金融危機持續(xù)蔓延,對我國經濟的負面影響日益加深,對于來說尤其明顯,主要表現(xiàn)為:一是農產品價格全面下行。二是農村就業(yè)和增長局面趨于嚴峻。三是質量安全事件對農民、農業(yè)產業(yè)的沖擊不可低估。民以食為天,我國有13億人口,占世界人口的22%,而耕地面積只占世界的1%,糧食安全現(xiàn)狀面臨嚴峻考驗。作為糧食主產區(qū),在糧食安全體系中承擔了重要責任,28年平均糧食產量為647萬噸,占全國總產量的5.78%。因此,在選擇新型工業(yè)化道路時絕不能以損害農業(yè)、減少糧食產量為代價。
(二)內部條件
豐富的資源條件。處于我國腹地,蘊藏了豐富的礦產資源。如煤炭、有色金屬等。同時擁有大量的水資源。以中部五省為例,不僅擁有長江、淮河等水系,還擁有鄱陽湖、洞庭湖和巢湖等三大淡水湖。豐富的農業(yè)資源,有利于農、林、牧、漁的全面發(fā)展和形成較高的農業(yè)生產率,為充分發(fā)揮農業(yè)資源優(yōu)勢,建設現(xiàn)代農業(yè),提供了廣闊的資源配置空間和環(huán)境。
優(yōu)越的地理區(qū)位。從地域優(yōu)勢看,位于長三角腹地,東臨江蘇、浙江等發(fā)達省份,西連廣大中西部地區(qū),承東啟西,地跨江淮,交通發(fā)達,發(fā)展農業(yè)生產條件優(yōu)越,區(qū)位優(yōu)勢明顯。可充分利用東部沿海發(fā)達地區(qū)的信息、資金,接受輻射,又可面向全國,推廣自己的優(yōu)勢產品。特別是隨著東部地區(qū)產業(yè)的升級換代,將逐步淘汰一部分落后的勞動密集型產業(yè),作為重要的勞務輸出人口大省,積累了相當?shù)募夹g和資金要素,已完全有能力承接長三角產業(yè)特別是農產品加工業(yè)的產業(yè)轉移,這些都為農業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了難得的機遇。
較強的科研優(yōu)勢。從科研優(yōu)勢看,的高校、科研單位眾多,合肥是全國四所科技城之一。截至27年底,全省共有各類研究與開發(fā)機構157家,其中國有獨立科研機構116家(包括2家中央在皖科研院所、96家省屬及省以下科研機構)、高等學校科研機構154家。這些科研機構特別是一批中央在皖科研院所,是科技資源優(yōu)勢的集中體現(xiàn),強大的科研優(yōu)勢為工業(yè)化的發(fā)展提供了堅實的科研條件。
良好的生態(tài)環(huán)境。由于長期以農業(yè)為主,工業(yè)化進程相對緩慢,因此高污染、高能耗的傳統(tǒng)工業(yè)較少,這使得的自然生態(tài)環(huán)境得到較好的保護。可以充分利用生態(tài)優(yōu)勢,跨越重化工業(yè)階段,直接進入高起點發(fā)展對環(huán)境要求高的生態(tài)產業(yè)。
不利的因素。“三農”問題依然比較突出。面臨嚴重的“三農”問題,主要表現(xiàn)在:農村基礎設施相對落后,生產、生活條件較為惡劣。農業(yè)比較效益低,市場化發(fā)育程度低,小農生產的特點導致農業(yè)省在農業(yè)中的比較優(yōu)勢和競爭力無法發(fā)揮出來。農民收入水平不高,且商品意識、創(chuàng)新精神和經營能力不足,無法滿足農業(yè)省工業(yè)化發(fā)展的需要。“三農”問題對工業(yè)化發(fā)展來說,依然是一個重要的制約因素;城市化發(fā)展水平相對滯后。
現(xiàn)代農業(yè)驅動型工業(yè)是工業(yè)化的現(xiàn)實選擇
綜上,結合實際,筆者認為應選擇現(xiàn)代農業(yè)驅動型的新型工業(yè)化道路,即依托區(qū)域比較優(yōu)勢,以市場為導向,以生物技術、信息技術改造傳統(tǒng)農業(yè),圍繞現(xiàn)代農業(yè)這個核心,把農業(yè)資源深度開發(fā)產業(yè)確立為區(qū)域主導產業(yè),并形成有競爭力的產業(yè)集群,以勞動力密集型和技術密集型產品進入市場的工業(yè)化道路。這一選擇具有重要意義,具體來說,主要體現(xiàn)在以下方面:
現(xiàn)代農業(yè)驅動型工業(yè)化模式符合新型工業(yè)化的特點。由于符合本階段的資源稟賦結構,可以充分發(fā)揮其比較優(yōu)勢,在此戰(zhàn)略下建立的產業(yè)體系能夠適應激烈的市場競爭,不斷發(fā)展壯大。通過產業(yè)的發(fā)展,利益的積累可以逐步改變的資源享賦結構,實現(xiàn)由農業(yè)省向工業(yè)省的轉變。在資源稟賦結構變化后,現(xiàn)代農業(yè)有可能不再占主導地位,而是由更符合區(qū)域資源稟賦結構的產業(yè)取代,從而實現(xiàn)產業(yè)結構的升級,促進經濟的發(fā)展。
有利于形成現(xiàn)代農業(yè)區(qū)域聚集優(yōu)勢,獲取重要資源。現(xiàn)代農業(yè)與傳統(tǒng)農業(yè)不同,具有要素投入集約化、資源配置市場化、生產手段科技化、產業(yè)經營一體化的特征,產品附加值高,有很高的投資回報率,這樣就可以吸引區(qū)域外資金、人才等要素的流入。通過產業(yè)聚集主動吸收資源的作法,改變了以往被動等待資金、技術支持(即簡單的工業(yè)反哺農業(yè))的引資方式;改變了因傳統(tǒng)農業(yè)效益低下而出現(xiàn)資源凈流出的局面。通過市場化競爭吸引要素的方式,可以實現(xiàn)經濟的可持續(xù)增長。公務員之家
有利于發(fā)揮比較優(yōu)勢,找準定位,確立主導產業(yè)。首先,的比較優(yōu)勢在農業(yè),新型工業(yè)化的重點應放在農產品加工業(yè)。其次,如果不發(fā)揮在農業(yè)生產方面的比較優(yōu)勢,提供更為豐富的農產品和深加工品,發(fā)達省份就會將需求轉向國外尋求替代供應者,這樣,就會失去發(fā)展的外部市場。區(qū)域工業(yè)化理論認為,有競爭力主導產業(yè)是區(qū)域經濟增長的關鍵。而現(xiàn)代農業(yè)正是具有競爭優(yōu)勢的產業(yè),因僅使用傳統(tǒng)生產要素的農業(yè)是無法對經常經濟增長作出重大貢獻的,但現(xiàn)代化的農業(yè)能夠實現(xiàn)。
可以有效克服資金瓶頸的約束。一方面,農產品加工業(yè)所需資金少、投入門檻低,是一種適合的勞動力密集型工業(yè)。另一方面,農產品加工業(yè)與農業(yè)形成良性聯(lián)動關系,可以通過
加工增值農副產品,進而增加農民收入,提高農戶積累能力,為加工業(yè)的進一步發(fā)展積累資金。 能夠實現(xiàn)農村剩余勞動力的有效轉移。由于現(xiàn)代農業(yè)驅動型工業(yè)化模式強調工業(yè)與農業(yè)的聯(lián)動關系,必然促進農業(yè)生產向深度和廣度發(fā)展,在農業(yè)內部吸收大量勞動力,緩解農村剩余勞動力流動帶來的負面影響。傳統(tǒng)工業(yè)限制了農村剩余勞動力的轉移,而新型工業(yè)化是農村剩余勞動力轉移的根本保證。
一、經濟法調控房地產經濟的依據(jù)
1.房地產經濟宏觀調控法制化路徑的必要性
經濟法是一門調整需要由公權力干預經濟關系的獨立法律,即憑借法制路徑實現(xiàn)社會與經濟的雙重效益,其目標包含“社會經濟穩(wěn)定增長、結構協(xié)調”等各類經濟總量與宏觀指標。當前我國國民經濟正處于高速發(fā)展向平穩(wěn)發(fā)展轉型過度的新階段,房地產各市場載體競相追逐利潤最大化,加之市場信息不對稱進一步誘使房地產市場經濟法律關系混亂,這一系列問題嚴重影響了房地產行業(yè)乃至整個宏觀經濟體的健康發(fā)展。在市場經濟與法治社會共建的今天,針對房地產經濟運行的脈搏進行把脈已勢在必行,而要進行宏觀調控就需要以法律為依據(jù),其中最為重要也是最切合實際的依據(jù)無疑是經濟法,經濟法作為國家宏觀調控政策的法律,為上層政策思想的貫徹落實提供了法律程式與現(xiàn)實依據(jù),是房地產市場宏觀調控法制化的必需。
2.經濟法價值理念的契合
利益沖突是法律的產生之源,所有的法律都是為了社會利益目的而產生。經濟法的產生亦如此,為協(xié)調市場各類經濟關系主體而產生,其價值理念強調要通過增進社會整體經濟利益來帶動社會成員個體利益的增進,利益保障的關鍵在于社會整體利益及利益的可持續(xù)。我國房地產宏觀調控的目標是要實現(xiàn)房地產業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展,其追求的也是一種社會整體利益。再者,在房地產調控過程中,不論是政府出臺的政策還是房地產公司對暴利的追逐,由于缺乏經驗、目光短缺,極易打破均衡市場原有的經濟秩序進而導致各利益主體之間難以持久良性的發(fā)展,針對以上現(xiàn)實就有必要適時借助經濟法可持續(xù)發(fā)展的理念來思考、分析房地產領域所衍生儲的一系列問題,并提供針對性強且切實有效的解決路徑。可見,房地產宏觀調控與經濟法在維護社會整體利益與可持續(xù)發(fā)展的價值理念上是一脈相承的,基于以上理念我們有必要且應當運用經濟法的基本理論來深入剖析房地產經濟宏觀調控中所存在的諸多問題。
二、現(xiàn)階段我國房地產經濟宏觀調控存在的缺陷
我國政府為解決房地產市場失靈,已陸續(xù)出臺了一系列宏觀調控的政策、措施,但其中一些關鍵性問題并未得到有效解決,房地產宏觀調控收效不夠明顯且存在許多歷史遺留問題。
1.房地產調控政策與法律法規(guī)的沖突與混亂
宏觀調控的合法性是宏觀調控政策的價值追求,但是當下調控政策與法律法規(guī)的沖突與混亂則是宏觀調控運行的現(xiàn)實寫照。首先,建設部、發(fā)展改革委員會等部門聯(lián)合于26年下發(fā)的《關于調整住房供應結構穩(wěn)定住房價格的意見》中的不少規(guī)范條文與現(xiàn)階段的法律法規(guī)相悖。比如其中有規(guī)定說商業(yè)銀行不得接受空置三年以上的商品房作為貸款抵押物,這不僅從某種程度上否定了高層級的法律規(guī)范賦予商業(yè)銀行的自主經營權,同時也在一定程度上構成了對擔保法的挑釁。其次,陸續(xù)出臺的宏觀調控政策在內容上違反《行政處罰法》、《土地管理法》、《房地產管理法》等強制性法律規(guī)范達幾十處之多,且調控政策內容存在一些模糊不清的口語化表達,欠缺法律應有的確定性和嚴謹性,在法律責任上很難界定。此外,歷史數(shù)據(jù)顯示國務院多次發(fā)文說調整房地產的交易營業(yè)稅,對比發(fā)現(xiàn)新舊規(guī)范之間也存在不少抵觸,房地產金融調控主體對課稅要素的頻繁修改,不僅降低了行業(yè)金融決策的權威性,也削弱了納稅人對所納事項的合理預期,大大折損了政府金融調控中的實際績效。
2.房地產決策的效力層次性不強
首先,在房地產稅收調控法律上,目前我國的不少稅種均以“暫行條例”的行政法規(guī)形式出現(xiàn),其性質在本質上要比正常法律低一個位階。回到問題點,不難發(fā)現(xiàn)房地產金融調控措施也大多以“通知”、“意見”等口吻出現(xiàn),立法層次與效力層級不夠突出,而且還缺乏針對商業(yè)銀行違規(guī)處罰及責任承擔的專項規(guī)定。其次,我國分模塊的管理體制,使房地產內部調控機制普遍存在權責不清、相互推諉等問題。在貫徹落實各級政府和各部委的決策時,“上有決策、下有對策”的現(xiàn)象普遍存在,不少房地產調控政策在實際執(zhí)行的過程中也往往成了一紙空文,難以付諸實施,更別說取得實際成效。最后,我國房地產經濟的發(fā)育還不夠成熟,缺乏戰(zhàn)略抉擇導向及理論指導規(guī)范,部分法律法規(guī)的出頭過于倉促應付,沒有經過嚴謹?shù)膶嵺`論證,尤其表現(xiàn)在價格管理方面的規(guī)范性文件上,其法律效應、適用層面、嚴謹性、權威性等或多或少均存在一定的社會質疑,且文件來源不一,頒布部門各不相同,受職權限制或出于行業(yè)利益考慮,難以協(xié)調平衡各方利益,文件的執(zhí)行效率不高。
3.政府決策的嚴重傾向性
在房地產開發(fā)領域,土地財政極容易成為地方財政收入的主要突破口和地方GDP的重要拉動杠桿,具體在執(zhí)行中央政策上,“上有政策,下有對策”,所作出的地方決策往往不是根據(jù)本地社會或市場需要,而是根據(jù)本地政府財政或GDP增長需要,具有嚴重的傾向性。房地產開發(fā)的土地、資金,甚至勞動力基本上非市場化,而建筑材料、商品房銷售則完全市場化。影響房價的本質要素土地的價格完全由各級政府根據(jù)實際需要自由調控。政府為了使地方GDP數(shù)量快速上升而對土地進行完全的壟斷,土地招標拍賣大多流為形勢,不少則是以指定劃撥、雙方議價等非市場方式進行的。以上行為使得國內商品房基礎定價缺乏統(tǒng)一的計算標準,基本只好由開發(fā)商來主導,炒高房價、過度投機等行為油然而生。公權力與開發(fā)商的聯(lián)姻,造就了地方政府與地產開發(fā)商共同分配樓市財富的畸形
局面,短期內雖然經濟拉動作用顯著,但長期不利于宏觀經濟的合理發(fā)展,給經濟結構的優(yōu)化配置埋下了隱患。 4.房地產宏觀調控法律體系的不完善
首先在房地產稅收調控法律體系方面,有很多不合理的地方,例如租、稅、費在設計與征收方面都暴露了各自的問題,以稅代租、以費代稅、以稅代費、稅費倒掛等問題非常嚴重。眾所周知我國境內的外資企業(yè)免繳城鎮(zhèn)土地使用稅,卻要改繳土地使用費,這便是典型的稅費并存現(xiàn)象。其次在房地產金融調控法律體系方面,我國目前尚未頒布有關規(guī)制房地產金融的法律規(guī)范,只有極少數(shù)商業(yè)銀行出臺了有關房屋抵押貸款的相關規(guī)定。同時,房地產金融業(yè)缺乏行之有效的科學運作體系,銀行等金融機構的信貸審查制度和信息披露制度不夠健全。再次關于房地產土地調控的法律體系,我國房地產業(yè)現(xiàn)實中存在有“灰色土地”,開發(fā)商容易打“擦邊球”。例如按照規(guī)定商業(yè)、娛樂等經營性用地中適用招標、拍賣、掛牌的方式出讓,而該用途以外的其他土地在特定情況下也允許復制該類模式,這種單一的土地供應設計模式,使某些地方政府和不法房地產商有空可鉆。與此同時,不規(guī)范的土地交易、不充分的信息披露和監(jiān)督制度的存在也導致了房地產經濟中的一系列問題。例如,開發(fā)商與某些政府官員勾結共同經營土地,由此出現(xiàn)政府官員的“尋租”問題。
三、經濟法視野下我國房地產經濟宏觀調控路徑
我國房地產經濟尚未步入良性發(fā)展的軌道,為保證政府在地產經濟中的理性行為,我們應在明確調控方向、目標和重點的基礎上,根據(jù)房地產經濟現(xiàn)實發(fā)展需要制定既具有科學性,又符合客觀實際,并逐步完善的房地產經濟宏觀調控體系。
1.提高房地產立法的法律位階
我國《立法法》明文規(guī)定,“財政、稅收、海關、金融等基本制度”只能以一般法律的形式規(guī)定,否定了以行政法規(guī)、地方性法規(guī)、規(guī)章等渠道規(guī)定的合法性。顯然,各級政府不得以行政法規(guī)的形式對以上基本制度做出規(guī)定,而法院判決、部門規(guī)章等更是不得越雷池半步。法律對基本制度的規(guī)定應當是占主導地位的,而行政法規(guī)、地方性法規(guī)、規(guī)章等,不過是對法律的細化或說明,僅占輔助的或次要的地位。行政法規(guī)、地方性法規(guī)都不能脫離法律規(guī)定的范疇。首先,提高立法的位階,統(tǒng)一由全國人大及其常委會頒布施行。就拿房地產調控稅收來說,目前大多數(shù)宏觀調控稅種依舊停留在“暫行條例”階段,立法層次低,亟待轉型成法律形態(tài)的正式規(guī)范。其次,明確實施細則的制定權限,即授權省一級人大制定稅法的具體細則,從省際實際出發(fā),一定程度賦予地方政府拓展新稅種的立法權。由此,在發(fā)揮地方房地產調控積極性的同時,更好地確保宏觀調控立法的合理性、權威性及可操作性。
2.建立健全房地產宏觀調控法律法規(guī)
(1)建立金融調控的法律法規(guī)
我國尚未建立一套完整的房地產金融法律體系,已出臺的《基金管理法》、《擔保法》、《證券法》雖然在一定程度上催化了房地產宏觀調控法治的健全,但由于它們在具體領域的實際針對性較差,內部一致性不夠,因此我國應加強房地產金融法律體系的建設。首先,國家相關立法機關應出臺高效力的金融調控法律來實施統(tǒng)一規(guī)范,打造房地產金融的有效平臺。其次,以法治為依托完善制度建設。切實做好住房儲蓄管理、住房融資的稅收管理、公積金管理、低收入者的住房補貼等房地產金融活動相關制度,實現(xiàn)房地產金融市場的高效率運作。再次,打通新的融資渠道,推出更多與之匹配的金融服務,使資本運作渠道多樣化,降低經營成本。最后,要確立房地產信貸的合法地位,建立科學有效的風險保障機制。作為房地產投資者,僅有投資動機是不夠的,還需要雄厚的資金支持,而銀行的主要資產就是信貸資產,如果失去銀行的支持,房價的上漲趨勢就會失去源源不斷的動力。所以,確立房地產信貸的合法地位,是保障房地產市場健康發(fā)展必備條件之一。
(2)完善稅收調控法治體系
稅收作為國家宏觀調控的重要手段,有著社會財富再分配、財政資金籌措等重要功能。因此,我們要盡快完善稅收調控法律體系,發(fā)揮國家對房地產經濟的引導作用。通過對房產稅設置分段函數(shù),高征低補,以合理調配市場資源的自由流通。一方面增加了資本的流動性和土地供給的有效性,另一方面也抑制了高房價背后的囤房行為。具體來說,第一,統(tǒng)籌落實原有稅種與新稅間的轉化工作。期限內,將原本規(guī)定一筆繳納的房地產稅款,改為在房地產保有環(huán)節(jié)分期繳納,切實減輕工薪階層在購房交易環(huán)節(jié)中的稅收負擔,吸引潛在消費者。其次,在繳納序位上,將原來需要在購買環(huán)節(jié)繳納的稅款推遲到房地產保有環(huán)節(jié)繳納,從而讓地方政府在土地審批環(huán)節(jié)和土地開發(fā)環(huán)節(jié)財政不至于過度吃緊,防止“拆東墻補西強”的粗放行為方式。
(3)完善土地調控法律法規(guī)的建設性探索
在地產經濟中,政府的職權范圍往往過于寬廣,“手”伸得太長,常常過度干預房地產經濟活動。因此,以法律條文為準則,進一步明確政府在房地產宏觀土地調控中的職能范圍和角色定位,改善行政權力過度膨脹的問題顯得十分必要。首先,轉變國有土地供應方式,在土地審批環(huán)節(jié)上推陳出新,注重綜合考量,并規(guī)定土地價格的上限標準,防止地方政府過度追求經濟增長而與開發(fā)商締聯(lián),通過私下協(xié)調及非法手段操縱土地出讓,哄抬地價。其次,建立法制化的地價調控體系,設立公示地價制度,明確房產價格與土地使用權租用價格兩者的設定標準,完善房地產土地監(jiān)督管理體系。最后,統(tǒng)一土地儲備立法,通過統(tǒng)一土地儲備立法實現(xiàn)土地“前期開發(fā)、整理、儲存環(huán)節(jié)”的程序化和法治化,真正意義上將土地儲備制度的運作推向正軌,建立有效的權力運行約束機制。
3.明確宏觀調控權限,提高房地產宏觀調控法律實效
先前出臺的一系列房地產經濟宏觀調控措施均收效不大,其中很重要的一個原因就是政府內部權責不分,因此我們著眼于中央政府與地方政府、地方政府各部門間的實際權限,形成有效的監(jiān)督評價機制,從根本上實現(xiàn)房地產宏觀調控的法治化。具體措施如下:首先,在中央政府與地方政府的權限劃分問題上,要建立對央行增加功能性監(jiān)管房地產經濟權限的授權制度,在特殊情況下,可以授權央行對部分地方房地產金融市場的直接監(jiān)管權,形成有效的制約機制和良性的競爭機制。對部分地區(qū)特殊情形的差別化處理,有利于彌補中央監(jiān)管的空白。其次,在地方政府與內部部門的權限劃分上,地方政府一旦授權內部部門對房地產經濟進行某方面調控,就不應在過多干預部門行動,只是進行適當性的建議和必要的監(jiān)督。再次在政府部門間的權限劃分問題上,明確央行與銀監(jiān)會在信貸政策中的職責劃分,也要明確政府內部各部門之間各自的權限職責。同時,為加強各級政府、各部門及其主要領導人對經濟實施有效的、常規(guī)的調控,也必須明確他們宏觀調控失職的法律責任。最后有
必要將一些有效政策法制化,落實地產信貸政策的宏觀自主調控權,以法律的形式明確規(guī)定政策磋商與制定過程中的權限與程序。
一、房地產經濟的可持續(xù)發(fā)展的現(xiàn)實意義
在市場經濟的作用下,房地產經濟的暴利性成為了人們關注與爭論的焦點。尤其是近幾年,學術界、媒體、人民群眾都對此進行了批評與贊揚,各種言論爭論不休。在此,我們不否認房地產為國民經濟提高所做出的貢獻,房地產經濟的迅速崛起,不但滿足的人民群眾的住房需求,還帶動了國民經濟的發(fā)展[2]。但在發(fā)展地過程中,房地產業(yè)不僅要合理利用土地資源,還應為后展開辟道路。房地產開發(fā)不是單純的把土地變成房子,應對環(huán)境、資源、金融等問題進行全方位進行考慮。房地產經濟發(fā)展應根據(jù)經濟發(fā)展、社會發(fā)展與人口發(fā)展之需要,在保護生態(tài)環(huán)境的前提下進行的,不是盲目開發(fā),亂修亂建。過度的開發(fā)必然導致房地產經濟衰退,進而制約相關產業(yè)的經濟發(fā)展,因此研究房地產經濟可持續(xù)發(fā)展具有重要的現(xiàn)實意義。可持續(xù)發(fā)展的現(xiàn)實意義主要體現(xiàn)在以下兩個方面:
(一)房地產業(yè)的快速發(fā)展為其他相關產業(yè)提供發(fā)展的空間與平臺
如:家具行業(yè)、裝修行業(yè)、中介行業(yè)、保險業(yè)以及其他服務業(yè),同時還解決大部分農村剩余勞動力的就業(yè)問題。房地產經濟的發(fā)展為上述行業(yè)開辟發(fā)展空間,解決剩余勞動力為維護和諧社會做出了卓越貢獻。
(二)房地產行業(yè)是我國的龍頭產業(yè)之一,在拉動國民經濟發(fā)展方面功不可沒
據(jù)統(tǒng)計,現(xiàn)階段,我國每投入1元房地產資金,需要7-22元相關產業(yè)支持。住宅每銷售1元,可帶動13-15元的相關商品銷售。因而,我國住宅建設每上漲1個百分點,可推動國民經濟1個百分點的生產總值上漲。所以,房地產經濟的發(fā)展推動著國民經濟的提高。
二、房地經濟發(fā)展存在的矛盾
隨著市場經濟的發(fā)展,我國房地產經濟取得了可喜的成績。同時,房地產經濟的發(fā)展也面臨新問題與挑戰(zhàn)。現(xiàn)階段,我國房地產經濟發(fā)展主要存在以下幾個突出的矛盾:
(一)房地產經濟發(fā)展與土地資源供需矛盾
房地產在開發(fā)的過程中,對土地掠奪性的開發(fā),對生態(tài)環(huán)境造成嚴重的破壞。城市可利用資源已到山窮水盡的地步,而偏遠地區(qū)又沒有開發(fā)利用價值。因而,合理的運用節(jié)能技術、有規(guī)劃的開發(fā)、加強管理以及節(jié)約資源,形成良性的循環(huán)是房地產經濟發(fā)展的必經之路。
(二)房地產經濟發(fā)展與文化資源保護矛盾
為滿足住房需求,大面積的折遷,使許多具有文化特色,具有歷史意義,保護價值的建筑也逃不掉拆遷的命運。特色城市的建設,發(fā)展特色文化是城市建設的重要方向,然而房地產經濟一味追求經濟效益,我國的城市文化正在慢慢消失,出現(xiàn)千城一景的尷尬局面。
(三)房地產經濟發(fā)展的供需矛盾
房地產在開發(fā)的過程中,沒有對市場需求量作充分的調查,盲目的發(fā)展與當?shù)匦枨髧乐孛撥墶＝佣B三的鬼城出現(xiàn),就是房地產盲目開發(fā)的結果。大量空置房的出現(xiàn),增加房地產的資金壓力,導致許多房地產企業(yè)資金鏈斷裂,面臨破產。另一方面,某些不良企業(yè)在追求高利潤的過程中以次沖好,房屋質量問題頻出,造成銷售困難,加大房屋空置量同時,激化了供需矛盾。
(四)房地產經濟發(fā)展與生態(tài)環(huán)境的矛盾
在房地產開發(fā)的過程中,在利益的趨使下,高密度的建筑使綠化面積越來越小,生態(tài)環(huán)境的破壞,造成大量的環(huán)境問題出現(xiàn),如空氣質量問題、氣候問題、珍稀物種保護問題等,進而導致城市生活緊張、壓抑,給人們的生活帶來嚴重的困擾。
三、我國房地產經濟的可持續(xù)發(fā)展策略
我國房地經濟迎來新的轉型時期,開始行業(yè)洗牌,通過優(yōu)勝劣汰的洗禮之后,存活下來的企業(yè)實力更強。隨著國家對房地主經濟發(fā)展規(guī)劃,房地產發(fā)展正向規(guī)范化、合理化、理性化以及國際化方向發(fā)展。形成了房地產市場公平公正、合理有序的競爭環(huán)境。隨著改革開放的深入發(fā)展,房地產經濟也從國內市場走向國際市場。在新的歷史條件下,如何推動房地產經濟可持續(xù)發(fā)展,主要從以下幾個方面進行:
(一)杜絕資源浪費,促進房地產經濟的可持續(xù)發(fā)展
土地資源是不可再生資源,加強土地資源永續(xù)利用價值開發(fā),是房地產經濟可持續(xù)發(fā)展的重要保障。由于土地資源的有限性,在房地產開發(fā)的過程中,在保護環(huán)境的前提下,嚴格執(zhí)行人均居住用地,降低容積率。由于我國土地資源沒有價格底線,出現(xiàn)資源低價或無價,產品高價的現(xiàn)象。使資源再生產缺乏積極性,在刺激消費的同時也造成了資源浪費。因而,房地產要加快從粗放型開發(fā)向集約型開發(fā)的轉變,對土地資源實行可持續(xù)開發(fā)與利用。同時對住宅用地加大使用率的監(jiān)管力度,打擊哄抬地價、炒地皮的情況出現(xiàn)。根據(jù)城市規(guī)劃之需要,對新納入的住宅用地進行合理的配置,把有限的資源進行合理的運用。
(二)保護生態(tài)環(huán)境,是推動房地產經濟可持續(xù)發(fā)展的有力保障
房地產經濟發(fā)展要與環(huán)境發(fā)展,人口發(fā)展以及資源合理利用有效結合。生態(tài)環(huán)境的保護可將房屋價值體現(xiàn)到極致。房地產經濟的生態(tài)價值是房地產經濟可持續(xù)發(fā)展的有效手段。因而,在房地開發(fā)的過程中,對環(huán)境價值進行核算,在開發(fā)的同時保護好生態(tài)環(huán)境,使房屋融入生態(tài)環(huán)境之中,而不是將環(huán)境成為房屋的點綴,追求原生態(tài)的生活方式,是當代人的住房選擇的主要方向。保護生態(tài)環(huán)境是實現(xiàn)房地產經濟可持續(xù)發(fā)展的保障。
(三)加強房地金融體系構建,保障房地產行業(yè)的良性循環(huán),促進房地產經濟可持續(xù)發(fā)展
抑制房地產經濟發(fā)展又一關鍵性因素就是金融信貸。在發(fā)展面臨流動資金困難、資金來源沒有保障、期限錯配等問題,要實現(xiàn)房地產經濟的可持續(xù)發(fā)展,必須構建房地產金融體系,發(fā)展專屬的房地產金融的二級市場,
把抵押貸款進行證券化,把一、二級級市場有效結合,形成一個大循環(huán)體系,打通資產市場與房地產市場的聯(lián)系,解決房地產發(fā)展的資金來源問題。 (四)增強市場調控與監(jiān)督力度,是市場功能的有力保障
任何一項經濟的發(fā)展都離不開政府的支持,高效、公平的競爭環(huán)境是房地產經濟可持續(xù)發(fā)展的保障。首先,政府應將建立保障房地產經濟持續(xù)發(fā)展的制度作為工作重點,減少政府部門對房地產經濟發(fā)展的抑制作用,杜絕暗箱操作行為,根除腐敗行為,減少中間環(huán)節(jié),取締不合理收費等行為。其次,建立健全房地產經濟相關的法律法規(guī),包括法律法規(guī)的實施細則,盡量避免法律漏洞,建立完整的執(zhí)法體系,打造公平、透明的房地產市場環(huán)境,根據(jù)市場法則優(yōu)勝劣汰。同步提高房地產企業(yè)綜合能力與素質,把房地產開發(fā)項目與資源、人口、市場需要以及生態(tài)環(huán)境相協(xié)調,減少房地產開發(fā)的投機行為和短期行為。
四、結束語
總之,在全球經濟一體化發(fā)展的今天,我國房地產經濟在迎來新的發(fā)展機遇的同時,也面臨巨大的挑戰(zhàn),在今后很長一段時間,房地產市場仍處于不斷轉型之中,房地產市場將繼續(xù)不斷整合。這需要國家,加大宏觀調控力度,從經濟政策上進行支持。同時房地產企業(yè)加強自身綜合實力建設,克服因難,在實現(xiàn)我國房地產經濟可持續(xù)發(fā)展的同時,引領國民經濟的持續(xù)發(fā)展。
一、房地產經濟可持續(xù)發(fā)展相關概念的研究
(一)發(fā)展與可持續(xù)發(fā)展
唯物辯證法認為,發(fā)展是新事物代替舊事物的過程,是一個由小到大、由簡單到復雜、由低級到高級的上升過程。所謂可持續(xù)發(fā)展,是指發(fā)展過程中的一個特殊發(fā)展模式,其發(fā)展是可以持續(xù)和連續(xù)的。在實際生活中,可持續(xù)發(fā)展強調人與自然的和諧發(fā)展,經濟與人口、資源、環(huán)境的和諧發(fā)展,發(fā)展是注重質量和子孫后代人幸福的。
(二)房地產經濟可持續(xù)發(fā)展
在房地產經濟中,沃特曼、柯林斯、波拉斯和彼得斯等著名學者研究了房地產經濟可持續(xù)發(fā)展的幾種主要影響因素。柯林斯通過研究指出,追求利潤最大化的這一理念是房地產經濟可持續(xù)發(fā)展的準則,房地產開發(fā)商所擁有的遠大目標和激勵制度是房地產經濟可持續(xù)發(fā)展的具體內容。傳統(tǒng)的房地產經濟發(fā)展目標是側重于追求利潤,而可持續(xù)的房地產經濟發(fā)展應在于追求從逆境中恢復的能力,以增強應對不利環(huán)境的彈性。
(三)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略
企業(yè)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略是關于對企業(yè)在發(fā)展中整體性、長期性、基本性問題的謀劃,發(fā)展性是企業(yè)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的本質特征,用企業(yè)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略指導企業(yè)其他戰(zhàn)略,用企業(yè)其他戰(zhàn)略執(zhí)行可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略,這是企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的必然途徑。
二、房地產經濟可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略相關理論基礎
(一)核心競爭力理論
“核心競爭力”一詞于1989年被哈默爾教授和普拉哈拉德教授在其研究學術成果《公司的核心競爭力》首次公開提出,并對核心競爭力理論進行了系統(tǒng)和權威的闡述。企業(yè)核心競爭力理論包括3個方面特征:(1)核心競爭力是無法被模仿和代替的;(2)核心競爭力擁有著廣泛的市場推廣能力;(3)核心競爭力代表著企業(yè)客戶長期的核心價值,對客戶關鍵性利益有重要作用。
房地產經濟的可持續(xù)發(fā)展,首先就要求房地產企業(yè)努力提高自身的核心競爭力,創(chuàng)新自身的產品和服務質量。
(二)波特發(fā)展戰(zhàn)略理論
20世紀80年代,邁克爾·波特在其《競爭戰(zhàn)略》一書中提出了企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略理論,該理論指出了行業(yè)結構“五力模型”:(1)供應商的議價能力;(2)客戶的議價能力;(3)行業(yè)的競爭現(xiàn)狀;(4)新進入者的挑戰(zhàn);(5)替代產品或服務威脅。他指出了企業(yè)應該在哪些點上謀求競爭力的提高,為產業(yè)經濟學和管理學之間的相互聯(lián)系提供了條件。波特發(fā)展戰(zhàn)略理論從產業(yè)角度分析了企業(yè)發(fā)展的競爭策略,對企業(yè)經營的產業(yè)環(huán)境進行了研究。
(三)企業(yè)資源理論
企業(yè)資源理論從資源的視角來對企業(yè)競爭能力進行分析。企業(yè)資源理論認為,企業(yè)的資源必須擁有4個基本性質:(1)價值性(Valuable);(2)不可模仿性(Inimitable);(3)稀缺性(Rare);(4)非替代性(Non-substitutable)。資源是一個綜合體,企業(yè)的持續(xù)競爭優(yōu)勢應該包括上述4個性質。房地產企業(yè)的生產性和經營性活動需要資源組的良好協(xié)調與配合,資源組包括固定資產、人力資源、資本性投入和外形資產等投入。
三、促進房地產經濟可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略研究
根據(jù)產業(yè)經濟學理論,房地產經濟的可持續(xù)發(fā)展需要在市場、資源、能力和政策方面達到均衡時,才能實現(xiàn)房地產經濟的可持續(xù)發(fā)展,如圖1所示。
根據(jù)圖可以看出,當房地產企業(yè)在市場、資源、能力和政策四個方面達到均衡時,也就是說處于圖中的陰影區(qū)——優(yōu)勢發(fā)展區(qū),房地產經濟才能可持續(xù)發(fā)展。以下是關于房地產經濟可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略研究。
(一)確立以“顧客價值至上”為導向的戰(zhàn)略方向
房地產企業(yè)可持續(xù)發(fā)展應該圍繞著市場需求,以提升顧客價值為戰(zhàn)略目標。追求利潤最大化不再是當前企業(yè)終極的發(fā)展目標,要想使企業(yè)永續(xù)經營,就不能單純地追求某一個項目或者一段時間的利益,應該用發(fā)展的,戰(zhàn)略的眼光去制定長遠發(fā)展計劃。“水能載舟,亦能覆舟”的道理在商業(yè)戰(zhàn)場中的力量也是無窮的。項目是經營的手段,但是單個項目的利益不能代表永續(xù)經營的成果,只有一貫地堅持圍繞市場需求和堅持顧客價值至上,才能夠實現(xiàn)企業(yè)的永續(xù)經營。
(二)推行品牌戰(zhàn)略
房地產品牌是產品品質、產品創(chuàng)新、服務質量、建筑科技、生態(tài)環(huán)境、居住文化、企業(yè)形象以及企業(yè)實力等諸多因素的綜合體現(xiàn)。房地產品牌是由房地產開發(fā)企業(yè)在進行房地產產品開發(fā)經營的同時,有計劃、有目地設計、塑造,并由社會公眾通過房地產產品的品質和價值的認知而確定的商標和企業(yè)形象,是公眾對房地產理性認識與感性認識的總和。房地產品牌包涵了企業(yè)品牌、項目品牌和物業(yè)品牌三個部分,企業(yè)品牌是房地產品牌的載體,是房地產企業(yè)信譽、素質、服務和文化品位的一種標志,是企業(yè)對消費者的一種承諾,也是消費者對企業(yè)實旌有效監(jiān)督的手段。項目品牌是房地產品牌的關鍵,是企業(yè)品牌的具體體現(xiàn),是企
業(yè)品牌的基礎。物業(yè)品牌是房地產品牌的重要內容,是項目品牌的必要延伸,三者相互聯(lián)系、相互作用。
(三)拓寬融資渠道
房地產企業(yè)應將資金管理規(guī)范化和制度化,充分利用市場資源,積極探索資本市場、銀行市場以及其他途徑的融資方式,利用資產重組等手段,充分整合優(yōu)良地產資產資源,獲取低成本資金,保證資金鏈的順暢運轉。例如,萬科企業(yè)在制定了包括《資金管理制度》、《資金業(yè)務操作細則》等在內的資金管理制度,明確公司資金管理的要求和控制流程,按照公司集中統(tǒng)一管理的原則,通過資金管理平臺對資金業(yè)務進行管理和控制,從而降低資金使用成本并保證資金安全。公司設立資金管理中心,對公司和各子公司的融資和結算業(yè)務實行統(tǒng)一管理。
一、房地產經濟對我國經濟作用
(一)房地產業(yè)的發(fā)展需要國民經濟當中許多部門和以及提供物質資料的相關行業(yè)與之配套發(fā)展
據(jù)測算,在我國當前的情況下,每投入100元的住房資金,可創(chuàng)造相關產業(yè)70~220元的需求; 每銷售100 元的住宅,便可帶動130~150元的其他商品銷售。因此,住宅建設若增加10個百分點,可望帶動國民生產總值增長1個百分點,住宅行業(yè)每吸納100人就業(yè),可帶動相關行業(yè)200人就業(yè)。由此可以看出,房地產業(yè)對推動國民經濟發(fā)展的重要作用。
(二)房地產業(yè)提供的產品,為國民經濟許多部門和行業(yè)的發(fā)展提供了前提和場所
房屋能為商業(yè)、家具業(yè)、家用電器業(yè)、房屋裝修業(yè)、園林花木業(yè)、家庭通訊業(yè)、房屋金融保險業(yè)、物業(yè)管理業(yè)、家庭特約服務業(yè)、搬家公司、房屋買賣中介業(yè)等等的發(fā)展提供前提和發(fā)展場所。如果沒有房地產業(yè)為這些部門和行業(yè)的發(fā)展提供前提和場所,這些部門和行業(yè)的發(fā)展難免會受到瓶頸的制約。
(三)住房消費是綜合性消費,它帶動生活消費的方方面面
房地產的消費特別是住房消費是種綜合性的消費,以及吃、穿、用、住、行、娛樂、健身、學習、社交、享受、發(fā)展等人們生活的方方面面。因而,發(fā)展房地產業(yè),提高居民住房消費水平,從住房綜合消費方面講,為人們生活其他方面的提高創(chuàng)造了條件,促進生活消費水平全面提高。作為經濟增長的三架馬車之一的消費,它的增長和發(fā)展自然會帶動經濟快速向前發(fā)展。
二、房地產經濟中存在著非理性的行為
(一)以供給決定需求,城市化規(guī)劃脫離市場化進程
我國不少地方政府把廠房、住宅、交通、商業(yè)區(qū)、環(huán)衛(wèi)等預先規(guī)劃實施好,然后以優(yōu)惠條件吸引投資者、居民戶來投宿,美其名曰“筑巢引鳳”。這種做法雖然也有成功的,但是不成功者居多。這說明脫離市場實際需求的盲目“筑巢引鳳”是違背市場經濟規(guī)律的,實際上這是產品經濟“以產定銷”的翻版。從市場經濟的觀念看來,城市化的進程是市場化的結果,城市規(guī)劃中的選址、規(guī)模和時機是由生產者(企業(yè))和消費者(家庭)的需求所決定,它們選擇的原則是比較成本利益、規(guī)模利益和競爭風險利益,政府的行政抉擇不能代替它們的利益選擇,也不能靠優(yōu)惠政策恩賜。政府在這個問題上的正確做法是只能按照需求決定供給的原則,進行規(guī)劃協(xié)調,這樣才能使房地產市場的供需運行保持一種良性狀態(tài),從而促進國民經濟向前發(fā)展。如果還是不問時間、地址、條件到處盲目地“筑巢引鳳”,其結果必然導致人力、物力、財力的浪費和土地的超前開發(fā),基本建設的投資效益大大下降。
(二)片面的追求高層次產業(yè)結構,產業(yè)結構調整脫離市場化導向
在市場的經濟當中,產業(yè)結構的變動是平均利潤規(guī)律作用的結果,市場導向既有盲目的一面,又有合理的一面。政府的理性思考是尊重其合理性,調整其盲目性。在地產市場中政府利用批租權實現(xiàn)其一定經濟發(fā)展階段上的優(yōu)化產業(yè)結構,發(fā)揮城市集聚經濟的功能。現(xiàn)在的問題是,或者不顧投資者的經營方向,下命令定指標,誰出高價就批租給誰; 或者不尊重投資者的市場取向,強行改變投資方向,片面追求高技術、高消費的高層次產業(yè)。我國是一個發(fā)展中國家,正處于社會的轉型時期,產業(yè)結構的調整應該是一個循序漸進的過程。所以在以后相當長的時間內,產業(yè)結構的特點是:第一產業(yè)仍是基礎,第二產業(yè)還將占主要比例,然后慢慢地由以第一、二產業(yè)為主的結構向以第三產業(yè)為主的結構過渡,由中低技術產業(yè)、中低消費結構向高新產業(yè)、高消費結構過渡,需要經過多次產業(yè)結構調整才能實現(xiàn),何況各地經濟發(fā)展很不平衡。另外,各種城市集聚經濟的功能是不同的,有工業(yè)帶動型城市、經貿匯聚型城市、港通樞紐型城市、消費服務型城市、文化風光旅游型城市,還有各種因素的相互交叉滲透,這就對產業(yè)結構、就業(yè)結構、消費結構、交通實施、建筑風格、環(huán)境保護、文化教育等提出了不同的要求。
三、房地產經濟發(fā)展的未來走向
(一)合理規(guī)劃建設用地,搞好“城市經營”
大部分人都是這樣認為“城市經營”它就是“炒地皮”,地方政府僅僅通過土地出讓來增加財政收入,以房地產開發(fā)拉升GDP。這種簡單的“城市經營”理念不符合科學的發(fā)展觀。房地產開發(fā)項目有的是短期通過出售直接獲利,比如商品住宅、小商鋪等; 有的是長期>:請記住我站域名/ 獲利,比如工業(yè)廠房、娛樂用房等;有的則作為公共設施本身沒有獲利能力,但卻提升了城市形象、品味,吸引資金或客流前來投資置業(yè)或旅游觀光,使城市經濟收入增加,比如公園、旅游景點、綜合性大學、大型集市、金融市場等。在城市什么位置?建什么樣的房子?達到什么樣的規(guī)模?能否成為城市的記憶?能否復制和再生? 這些問題都要求我們一切從實際出發(fā),以科學發(fā)展觀看待城市建設。
(二)加強政府宏觀調控,地價將趨于合理水平
如上面所論述,房地產是國民經濟的先導性產業(yè),對GDP增長具有較強的帶動作用,同時又依賴于經濟發(fā)展所創(chuàng)造的市場需求,取決于經濟增長所決定的居民住房支付能力。因此,在市場經濟條件下,政府有必要加強宏觀調控,借助規(guī)劃、計劃、行政、法律和經濟等宏觀調控手段,適當調整地產價格,使之趨于一個合理的水平,引導和保持房地產市場繁榮穩(wěn)定發(fā)展是十分必要和必須的。這是因為,房地產業(yè)是一個土地與金融兩種要素緊密結合的特殊產業(yè),土地是一種極度缺乏供給彈性的要素,而金融資源則是理論上可以的監(jiān)督機構和執(zhí)法機構,使非營利組織的各項活動有法可依就成為當務之急。政府部門只有加快我國非營利組織的立法進程,進一步完善非營利組織方面的法律法規(guī)體系,才能促使非營利組織有更大、更快的發(fā)展。
四、結束語
由于非營利組織提供的社會服務面較為狹隘,缺乏嚴密的會計制度、工作透明度和管理的科學性,少數(shù)非營利組織存在管理混亂、資金濫用等問題。許多國家政府都不同程度地加強了對非營利組織的管理和質量控制。
房地產經濟管理問題不僅是一個經濟問題也是一個社會問題,房地產業(yè)涉及面廣、關聯(lián)性強、帶動性大,是改善人民物質生活水平和增強國家經濟的支柱性產業(yè),對國民經濟產生巨大的促進作用。然而現(xiàn)在房地產業(yè)繁榮表面的背后,也存在一些突出的問題,而這些問題已經成為社會關注的焦點。因為我國特殊的社會背景,房地產業(yè)發(fā)展中的種種問題不僅是簡單的經濟問題,同時也承擔著難以推卸的社會責任。如何引導房地產業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康的發(fā)展,是我們首先考慮直接關系國際民生的問題。近幾年,針對房地產市場中存在的各種問題,我國房地產不斷加大宏觀經濟管理力度,制定出許多政策,受關注程度比以往任何一個時期都高。然而,從我國房地產市場運行的情況來看收效甚微,究其原因,即房地產市場發(fā)展中一些深層次的根本性問題,仍未得到解決和糾正,房價仍然持續(xù)上漲得不到有效的抑制,甚至出現(xiàn)政府越管問題越多的現(xiàn)象。由此可見,雖然我國房地產業(yè)發(fā)展前景是好的,但是如果不正視我國房地產經濟管理問題,仍然會對產業(yè)的穩(wěn)定和發(fā)展產生阻礙,
一、房地產經濟管理過程中主要存在的問題:
(一)機制不完善, 管理流于形式
在近幾年政府對房地產的管理可謂重拳出擊,政策短時間里密集推行。但效果不佳,許多政策規(guī)定只流于形式,走走過場,執(zhí)行不到位,甚至不乏失真、變形例子。實施細則的制定頒布遠遠跟不上實施原則的制定頒布,我國相關經濟管理的措施落實大。部分采取自上而下的形式,中央政府與地方政府房地產兩級監(jiān)督管理調控職責范圍未劃分清晰和明確的定位。導致我國房地產行業(yè)政策的出臺都是中央與地方政府的非合作博弈。目前我國房地產市場正處于快速發(fā)展的過渡階段,房地產業(yè)高收益與低成本的特點使其成為地方經濟的支柱產業(yè)和地方財政重要來源,也成為地方政府推高地價,拉高房價的原動力。公權力與房地產開發(fā)商的合作極易導致內部交易,權錢交易,導致宏觀經濟管理操作明顯存在失范現(xiàn)象,房地產市場中官商結合的鏈條若無真正打破。我國房地產經濟管理的難度將越來越大,國家宏觀政策也注定流于形式,難發(fā)揮有效作用。加上在房地產市場中最為關鍵的金融、企業(yè)、土地、地方政府等多個環(huán)節(jié)上在日常運行中各自為政、協(xié)調不足、各自決策、決策間相互脫節(jié)也導致我國房地產經濟管理流于形式。
(二)相關法律法規(guī)體系的不健全
在我國,由于房地產正處于快速發(fā)展的初始階段,房地產相關法律法規(guī)的健全程度有待加強。房地產市場管理應是一個從最初的開發(fā)、建設、交易到后期管理的完整體系,但在我國目前還沒有形成一部覆蓋整個房地產市場管理法。我國房地產市場法律法規(guī)的建設進程明顯落后于當明我國房地產高速發(fā)展的需求,導致法律真空現(xiàn)象越來越多,其次我國目前主要還是依靠行政權威對房地產經濟進行管理。缺乏法律的嚴肅性,穩(wěn)定性和普遍適用性特點,即使在特定領域相關的法律法規(guī)已初步建立。但與此相配套的條例,實施細則不完備造成房地產市場,特別是土地市場上政令不通,有法不依,執(zhí)法不嚴,陷入惡性循環(huán)中。
二、解決措施
(一)制定長期發(fā)展規(guī)劃, 指導短期實踐
我國正處于體制改革不斷深入的關鍵時期。要深刻認識到房地產行業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展對于解決普通民眾的居住條件和提高生活品質的重大作用及其在促進我國經濟增長和經濟轉型的獨特地位。在把握住我國仍處于社會主義初級階段的基本國情的前提下,明確房地產經濟管理的總體思路。在追求短期效應的同時更應確立長期發(fā)展目標。以滿足我國日益增長的城鄉(xiāng)居民的實際居住需求和城鎮(zhèn)化建設的需要,以促進和保障我國社會及國民經濟的穩(wěn)定和諧良性發(fā)展。在對我國房地產業(yè)的整體發(fā)展狀況做充分實調研工作的基礎上,出臺房地產業(yè)的中長期發(fā)展規(guī)劃,這才是確保房地產業(yè)長期健康穩(wěn)定發(fā)展的有效途徑。
(二)建立健全管理機制
保障管理工作切實落實到位 當前我國房地產市場存在的許多問題。有著深層次的原因,單純依靠簡單的行政命令調控難以有效解決。改革房地產管理體制是解決當前我國房地產市場不良局面的有效途徑。要正確認識政府經濟管理職能在市場經濟中所能起到的作用,調整政府部門的管理職能,正視市場失靈的存在,但必須在充分發(fā)揮市場自身調節(jié)功能的基礎上, 根據(jù)市場的變化進行適度的干預,最終建立起有利于房地產業(yè)發(fā)展的合理,有效的運行管理機制。為促進房地產經濟的可持續(xù)發(fā)展,創(chuàng)造良好的法制和社會環(huán)境。理順中央與地方在房地產管理的關系,明確責任主體,確立雙方的職責范圍,并做好監(jiān)督工作。特別是地方政府要本著可持續(xù)發(fā)展的理念,認真把握科學發(fā)展觀和建設和諧社會的精髓,在房地產業(yè)的經濟管理價值取向上要與中央保持高度的一致。從本地房地產市場實際情況出發(fā),因地制宜采取差異化的調控措施。避免一刀切的做法產生負面影響。同時對財稅體制進行索性改革,遏制土地財政,降低地方財政收入,對于房地產業(yè)的依賴。
(三)完善相關法律法規(guī)體系
當前實現(xiàn)我國房地產市場的正常運行,需逐步建立和完善我國房地產法律法規(guī)。建立起具有中國特色的完整房地產法律體系。實現(xiàn)房地產市場運行的規(guī)范化和房地產經濟管理行為的合理法和合法化。首先,應以法律來有效制約政府的經濟管理作用的發(fā)揮,避免政府過多的行政干預對房地產市場秩序造成負面影響。同時以法律切實保障我國房地產綜合全方位的多層次的宏觀調控體系的建立和實施,繼續(xù)完善《土地管理法》《建筑法》《城市房地產管理法》盡快出臺各相關的實施細則,促成《房地產法》的出臺,將房地產開發(fā)建設管理、交易管理、中介服務管理、及相關的后期服務管理等各個方面完全納入法律規(guī)范體系。提高我國房地產行業(yè)相關規(guī)范政策的層次性,穩(wěn)定性和嚴肅性。使我國房地產市場經濟管理有法可依!執(zhí)法必嚴,違法必究!
結束語:房地產經濟能有效推進我國經濟的發(fā)展,對房地產經濟發(fā)展現(xiàn)狀及其未來走勢進行思考,可有效促進我國房地產產業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展。
簡單來說,房地產經濟管理就是對房地產項目的開發(fā)、投資、融資等各項經濟活動的管理,它包括了項目管理的各種管理制度、策略和方式等等。通過協(xié)調各部門對施工過程、經濟關系等方面的管理,提高房地產項目建設的質量和效率,提高經濟發(fā)展的效率,以獲得更多的經濟效益。作為我國國民經濟發(fā)展的支柱和先導性產業(yè)房地產產業(yè),是我國經濟發(fā)展的重要組成部分。由此可見,在房地產經濟發(fā)展過程中,運用科學合理的經濟管理手段提高其管理效率有著多么重要的作用和意義。
一、我國目前房地產經濟管理的現(xiàn)狀思考
1.對經濟管理的認識不足,缺乏相應的重視,國家在房地產經濟管理的政策不夠穩(wěn)定和完善。隨著改革開放以來,國家的經濟步伐加快,越來越多的房地產企業(yè)和項目不斷的發(fā)展壯大,經濟管理已經成為了一項具有很強系統(tǒng)性的任務,需要依靠一套完善的管理制度和政策,運用科學的管理方式,以提高其管理效率,促進經濟的發(fā)展。然而就如今的情況來看,很多企業(yè)對經濟管理的認識不足,在經濟發(fā)展的過程中缺乏對科學管理的重視,而一味的將擴大項目、提高房價、提高經濟利潤為目標,致使我國的房價不斷的暴漲。據(jù)統(tǒng)計,如今我國已成為世界上房價最貴的國家,在全世界房價最貴的十個城市中,我國就占據(jù)了六個,而北京、上海、深圳等更是名列前茅。這種不合理的房價上漲不僅加重國民生活的負擔,也使得房地產行業(yè)經濟發(fā)展正演變成一種泡沫式的發(fā)展模式,存在著巨大的風險。而國家在房地產經濟管理中所制定的法律政策也存在著很大的不合理性,目前國家制定的在房地產經濟管理的政策方面主要是以宏觀調控為主、抑制房價過快增長、控制房屋供需平衡為主,然而這只是眼下的主要主要方式,對房地產經濟管理的長期規(guī)劃卻沒有相關指示,甚至在對一些問題的認識上模糊不清,缺乏長遠目光,還存在短期政策手段與長期規(guī)規(guī)劃相違背的現(xiàn)象,嚴重擾亂了房地產市場的運行秩序,也給投機倒把者留下了漏洞。這些因素都為房地產產業(yè)的未來健康發(fā)展埋下了隱患。
2.房地產經濟管理制度執(zhí)行力度不夠強。隨著近幾年來我國城市化進程加快,政府以及各相關部門都加大了對房地產經濟管理的制度建設和監(jiān)督,房地產經濟管理的水平在一定程度上得到了提高。然而整個房地產經濟管理體系建設還不夠完善,存在著很多漏洞。一些企業(yè)組織為了一己私利,不惜鋌而走險,極力尋找法律的空子,經濟管理的方式與國家制定的管理方針相違背。另一個方面,國家雖然制定了很多經濟管理的政策方針,然而在這些政策方針的實施上卻不夠力度,加上一些制度是早年制定的,與眼下的經濟管理存在著一定的差異,這些因素就導致了已建設的經濟管理體系在實施上流于形式,妨礙了房地產經濟的科學管理。
3.房地產經濟管理制度不夠完善。經濟管理制度是經濟管理的前提條件和有效保證。制度的合理、有效與否直接決定了經濟管理的效果。然而由于我國的房地產經濟管理還處于一個初級的階段,因此在經濟管理的制度上還存在著諸多不規(guī)范和完善。目前我國還沒有一個能涵蓋整個房地產市場管理的法律,而我國的房地產管理法律法規(guī)的完善明顯落后于我國房地產的發(fā)展速度。這樣的就使房地產經濟管理手段在一定程度上沒有科學性,不利于提高管理水平,長此以往,更會對企業(yè)的長遠、健康發(fā)展造成惡性影響。
二、加強我國房地產經濟管理的措施
1.加強相關人員對房地產經濟管理的認識,明確管理目標,提高管理水平。這一點是指房地產企業(yè)和國家兩個方面都要提高對房地產經濟管理的認識,國家在規(guī)劃房地產經濟發(fā)展的時候要做好短期規(guī)劃和長期規(guī)劃,以解決目前房地產經濟管理存在問題的同時使房地產經濟發(fā)展從偏離的軌道上逐漸走向一條穩(wěn)定、健康的可持續(xù)發(fā)展之路。房地產企業(yè)在經濟房地產經濟管理的時候也要從大局出發(fā),不能只顧當前利益,而要配合和支持國家頒布的政策,使企業(yè)走向一個規(guī)范的發(fā)展之路。企業(yè)和國家要明確自身的目標,重視科學規(guī)范的管理手段,提高管理水平,使我國整個房地產行業(yè)走向健康、穩(wěn)定的可持續(xù)發(fā)展之路。
2.完善房地產經濟管理的制度措施,經濟管理是房地產企業(yè)穩(wěn)定、健康、可持續(xù)發(fā)展的理論依據(jù),新時期的市場經濟發(fā)展情況決定了企業(yè)項目發(fā)展的過程中必須強化經濟管理,完善經濟管理制度,以更好地對企業(yè)經濟管理進行實施。具體措施可以通過以下幾個方面:首先是要確定經濟管理的重點,確定經濟管理的重點并加以著重控制,提高管理效率,降低風險;其次是要完善管理調節(jié)機制,受環(huán)境及各方面不確定因素的影響,管理在實際工作中會遇到各種不期的問題,這就需要能因地制宜進行調整,但是這種調整不是根據(jù)個人意愿隨意的調整,而是要根據(jù)企業(yè)的制度和營銷戰(zhàn)略目標為出發(fā)點,有一個完善的管理調節(jié)機制;第三是要健全信息交流、反饋機制,加強各管理人員之間的交流,提出管理過程中存在或遇到的問題,并建立相應的反饋機制,以加強管理的跟蹤和監(jiān)督;最后是不斷地完善和創(chuàng)新管理手段,提高管理效率。新時期的市場競爭壓力就要求經濟管理方式要靈活應變,而不能將傳統(tǒng)的管理模式生搬硬套,一成不變地作為管理規(guī)則。而是要不斷的完善管理機制,創(chuàng)新手段。要充分地分析當前的形式,運用先進的科學技術,提高管理水平。
三、結束語
總而言之,二十一世紀是一個充滿機遇和挑戰(zhàn)的時代。國民經濟的發(fā)展為房地產經濟發(fā)展提供了一個廣闊的平臺,同時也要求了房地產經濟管理需要更高的水平。只有利用先進的管理手段,結合完善的管理制度,才能提高房地產經濟管理水平,促進房地產經濟的發(fā)展。
