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一、房地產銷售收入的概念
房地產銷售收入是指房地產開發企業自行開發的房地產在市場上進行銷售獲得的收入。包括土地轉讓收入、商品房(包括周轉房)銷售收入、配套設施銷售收入(指可單獨出售的配套設施部分)等。
二、房地產銷售收入確認實現的原則
房地產開發企業開發、建造的以后用于出售的住宅、商業用房，以及其他建筑物、附著物、配套設施等應根據收入來源的性質和銷售方式，按下列原則分別確認收入的實現。一是采取一次性全額收款方式銷售開發產品的，應于實際收訖價款或取得了索取價款的憑據(權利)時。確認收入的實現；二是采取分期付款方式銷售開發產品的，應按銷售合同或協議約定付款日確認收入的實現。付款方提前付款的。在實際付款日確認收入的實現；三是采取銀行按揭方式銷售開發產品的。其首付款應于實際收到日確認收入的實現，余款在銀行按揭貨款辦理轉賬之日確認收入的實現；四是采取委托方式銷售開發產品的，應按以下原則確認收入的實現：a 采取支付手續費方式委托銷售開發產品的，應按實際銷售額于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現。b 采取視同買斷方式委托銷售開發產品的，應按合同或協議規定的價格于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現。c 采取包銷方式委托銷售開發產品的，應按包銷合同或協議約定的價格于付款日確認收入的實現。包銷方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現。d 采取基價(保底價)并實行超過基價雙方分成方式委托銷售開發產品的，應按基價加按超基價分成比例計算的價格于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現。五是將開發產品先出租再出售的，應按以下原則確認收入的實現：a 將待售開發產品轉作經營性資產，先以經營性租賃方式租出或以融資租賃方式租出以后再出售的，租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現，出售時再按銷售資產確認收入的實現。b 將待售開發產品以臨時租賃方式租出的。租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現、出售時再按銷售開發產品確認收入的實現。六是以非貨幣性資產分成形式取得收入的，應于分得開發產品時確認收入的實現。采取委托方式銷售開發產品和將開發產品先出租再出售等銷售方式，存在一定的節稅空間特別是遞延納稅空間。
三、房地產銷售收入的核算
在房地產企業的會計實務中，通常是在土地、商品房移交后，將結算賬單提交買方并得到認可時，確認為營業收入的實現。收入核算的關鍵是收入的確認和計量，即按收入實現原則和配比原則的要求，確定何時確認收入及其入賬金額。從一些房地產企業的會計實務來看，在其收入核算中尚未嚴格按《企業會計制度》的要求進行賬務處理。在預售開發產品時，存在的問題尤為突出。
房地產商品的銷售通常是采用預售形式，其銷售的前提是取得預售許可證及銷售許可證。采用預售形式時，需要經過簽訂預售合同及收取部分預售房款、簽訂正式銷售合同、工程竣工驗收合格并交付買方驗收、收取剩余房款、辦理產權戶等不同環節，房地產收入的確認同一般的生產企業相比有一定的特殊性。《收入》準則要求以風險和報酬的實質轉移作為收入確認的標準，但在以上的哪個環節最符合《企業會計制度》的四個確認條件呢?需要會計人員的職業判斷。在各企業的會計實務中，存在不同的理解及確認方法。具體來說，主要存在下列各種情況：
(一)在開發產品竣工驗收并辦理移交手續時，確認房地產銷售收入
有些房地產企業認為，預售中所得的價款，只是一種暫收款，因為開發產品尚未竣工驗收。有的建設項目剛剛開工甚至尚未開工，所以風險仍未轉移，成本亦沒有最后核算，所以不符合收入確認條件。只作為企業的預收賬款，在相關開發產品竣工驗收并辦理移交手續后。才確認房地產銷售收入。
(二)在開發產品竣工驗收時，確認房地產銷售收入
一些房地產企業亦同意在房地產竣工驗收、辦妥移交手續前收到的銷售款不符合確認條件，應在工程竣工并收到部分房款后可確認其收入。
(三)以分期收款方式的房地產銷售，按合同規定的收款時間分期確認收入，同時分期結轉成本
這是以收付實現制的原則，比較保守的處理方法。但是。某些房地產企業有時也在房地產的法定所有權轉移時，按已經收回的價款或可能收回的價款確認銷售收入。而對其中估計無法收回的部分作為未實現收入處理。
(四)按預售合同價款中已經收取的價款分期確認收入
部分房地產企業認為。預售合同基本上是有法律效力的銷售合同，收取的房款代表已發生銷售業務，因此，可以按預售合同價款中已經收取的價款分期確認收入。目前，香港基本上也是按以上四個標準確認收入。對于預售合同價款，大部分大型房地產企業是按“完工百分比法”分期確認其收入。具體處理方法是：
1. 哈爾濱市財政收入對房地產業的依存現狀
1.1哈爾濱市財政收入對房地產業高度依存
“十一五”期間哈爾濱市財政收入約有30%左右的收入來源于房地產業。2011年，哈市全年財政一般預算總收入502.1億元，比去年增長22.3%。其中，地方財政一般預算收入300.3億元，增長27.0%。主體稅種中，營業稅92.9億元，增長30.1%；企業所得稅31.5億元，增長29.8%；增值稅28.6億元，增長11.1%；個人所得稅12.9億元，增長32.3%。其中土地出讓金收入為253.14億元，根據圖表1分析可以得知，哈爾濱市財政收入和哈爾濱市房地產上交利稅呈現同步增長局勢，且比重始終維持在30%左右。2007年哈市全年房產上繳利稅占地方財政收入比重達近幾年最高，達31.77%，而后趨于平緩回落。“十二五”期間隨著哈爾濱市財政收入的飛速增長，其房地產業也有了欣欣向榮的發展。其哈爾濱市的財政收入與房地產業呈現高依存度的正相關發展。成為哈爾濱市財政收入的主要增長極。
1.2哈爾濱市土地出讓金占地方財政收入比重強勁增長
哈爾濱市2009年土地出讓金為154億元，占哈爾濱市財政收入（333.3億元）的46.2%；2011年哈爾濱市土地出讓金253.14億元，增長了近100億元，年均增長約為49%，占比哈爾濱市總體財政收入的50.41%.呈現強勁的增長態勢。
2. 哈爾濱市財政收入對房地產業過度依存所產生的問題
2.1新型工業化進程中的財政收入對房地產業依存度過高
隨著哈爾濱市新型工業化的發展，其財政收入對土地的依賴程度越來越高。哈爾濱市城鎮土地稅收收入從2000年到2006年一直持穩，從2007年開始，住房市場化熾熱，城鎮土地稅收收入翻一番，近幾年房地產行業相關稅收也在逐年上漲，城鎮化建設在房地產的熱銷中體現的淋漓盡致。工業化的過程中哈爾濱市的城鎮化進程越來越快，而地方的財政支出也越來越大，因此需要更多的財政收入來維持財政支出。哈爾濱市的就業、醫療、教育、社會保障等財政支出呈現持續增長態勢。如下表，民生問題一直是哈市政府所重視的，在一些呼吁房價過高的聲音中，哈市政府于2006年開始著手解決人均使用面積7平方米以下的低保家庭廉租房問題，而后每年的廉租房建設面積都在持續增長，但仍抵擋不住房地產的熱銷形勢。伴隨著土地稅收收入上漲的還有土地行政性收費及相關財政收入，可見房地產行業的騰飛所帶來的財政收入相當巨大。民生問題體現在多個方面，廉租房解決的只是一小部分，廉租房的投入使用在一定程度上會控制了房地產行業的相關稅收，然而，970萬人口所需要的醫療衛生、教育、公共設施建設支出的負擔可想而知。從2002年到2010年，8年間相關民生建設支出翻一番。正當其時，全國大部分城市悄然出現了“第二財政”。可見大量的財政支出，需要大量的財政收入來維持平衡，而如果去掉房地產業的財政收入部分，則很難維持財政支出的正常運轉。
2.2哈爾濱市的房地產業存在較大的發展空間
2011年，全年哈市土地出讓金達253.14億元，同比2010年增長35.7%，與其增長率相比，上漲11個百分點，占哈市全年總財政收入的50.4%，同比上一年增長5個百分點。縱比土地出讓金平均水平較高的北京，其在2004年就已達到所占財政收入的76%，此時全國的土地出讓金所占財政收入的比例也在逐年上漲，“土地財政”的趨勢呈現全國化趨勢。土地的出讓使房地產行業持續加溫，財政方面對房地產行業的依賴性可見一斑。通過分析哈爾濱市與北京市房地產業與全國的比較分析，一線城市的財政收入要比二線城市的財政收入對房地產業的依存度更高一些，哈爾濱的依存度相比較而言還有很大的發展空間。如表3所示。
3. 解決財政收入對房地產業依存問題的對策措施
3.1繼續加大政府的宏觀調控政策
哈市財政收入對房地產行業依存度太高，一但出現房地產行業蕭條或者回落嚴重等現象，就會造成經濟結構失衡，為了房地產市場的健康穩定，國家在2009年底、2010年初果斷出臺調控措施，出臺了如“國四條”、“國十一條”、“提高存款準備金率”等措施，限制投資投機購房需求，支持 自住需求，調控住房的消費結構，加大住房保障力度，通過這些政策手段，房地產市場有望實現“軟著陸”，更加注重“量”的增長，而非“價”的非理性上漲；更加注重解決中低收入家庭和“夾心層”的住房困難，而非豪宅市場的非理性繁榮；更加促進房地產業的健康穩定，而非成為各路資金規避風險的投資投機工具。適當的土地出讓能助財政于一臂之力，土地是人們生存的根本，也是有限的資源，更應該追求財政上的可持續性發展，在產業結構調整中找準重點財源。總之我們要在合理的財政收入增長的前提下，適當的調控財政收入對房地產業的依存程度，通過合理調控土地出讓金價格來合理的拉動財政收入的良性增長。積極向上爭取政策資金支持，合理調配財源比重。
3.2大力發展縣域經濟拉動財政增長，減少財政收入對房地產業的依賴度
著力發展黑龍江省縣域經濟，做好以產業園區為依托的經濟發展，加大政策資金扶持力度，積極推進重點產業項目建設，以農業產業化、新型工業化、經濟一體化為發展方向，大力發展縣域經濟第二產業，優化發展第一產業，合理穩定發展縣域經濟第三產業，從而加大縣域經濟的整體發展，吸引更多的勞動力以及居民家屬向縣級城市的發展，緩解一二級城市的發展壓力，來合理調動人口流動，從而會相對的減少財政收入對房地產業的依賴程度，加大財政收入在三大產業中的合理增長。
3.3轉變唯GDP論觀念，優化財源結構，促進財政收入的可持續發展
財政收入的增長應是一種合理的增長，不應為了增長而增長，僅僅依靠房地產業的增長來拉動財政收入的增長是不合理的一種財政收入增長模式。哈爾濱市財政收入的增長要摒除唯GDP的數字增長論，改變財政收入來源增長觀念，依托老工業基地、農業大省、資源強省走特色的適合哈爾濱市的經濟增長模式，優化財政收入的財源結構，促進哈爾濱市財政收入的綠色可持續發展戰略，響應“十二五”發展規劃，促進哈爾濱市經濟的健康發展。
關鍵詞：實質重于形式；房地產；收入；確認
實質重于形式的思想運用最早起源于英國，而這一概念在1970年的第四號公告“基本概念和會計原則”中就已經提出過，其闡明了實質重于形式的重要觀點。
我國在《關聯方關系及其交易的披露》中也首次提出了運用實質重于形式的判斷標準來推斷是否存在著關聯關系的規定，要求按照關系的實際性質進行判斷，而不能單純依靠法律形式予以確定。之后我國企業會計制度正式將實質重于形式作為了企業核算時應遵循的原則之一。但是“實質重于形式”這一原則主要是在企業資格的認定和稅務辦案中廣泛被采用，在經濟上的實質內容和法律上的形式條件孰重孰輕卻一直都是財務與稅務爭論的焦點。
一、“實質重于形式”原則產生背景及其運用意義
1.“實質重于形式”產生背景
（1）國際化標準促使提高會計準則。WTO后，我國從初次與各國經濟的接觸到后來不斷的業務合作以至后來與國際經濟的深度交融，這就從業務，管理、財務各個方面提出跟上國際化的要求。財務報表體現了一個企業的經營狀況和管理水平，根據我們計劃經濟時期制定的會計準則肯定已經不能再跟上國際化的腳步，只有和國際接口我們才能和其他國家站在同一起跑線，只有按照國際標準提供真實、可靠、公允、可比的會計信息，國際經濟才能接納我們參與到國際貿易的競爭中去。
（2）企業的構成形式和業務的繁雜化因素。當改革開放的腳步大步走來，市場經濟替代了原有的計劃經濟，順勢而發的新生企業呈現出多種多樣的組織架構，對會計核算和財務信息披露提出了要順應時代的要求；在市場經濟的帶動下，一些投資企業，證券公司等一些新興的行業如雨后春筍般發展了起來，各種合并、轉股、兼并、改制業務頻繁發生，增加了會計對象的復雜性，如此繁雜化的業務要求企業在進行會計核算處理時，要基于不同的會計原則、方法和程序考慮并在其之間進行選擇，所作稅收籌劃更要基于業務的實質前提下進行 。
（3）舊的原則、舊的制度存在著一定的缺陷。我國在市場經濟初步階段制定的會計制度必然存在很大的局限性，任何事物都是隨著社會的發展而發展，隨著進步而進步，隨著問題而完善的。當舊的會計制度已經不能可靠的反映會計信息和會計數據進行可比時，就要對相關的原則規定進行訂正、細化和補充。
2.在會計核算中運用“實質重于形式” 的重要意義
（1）是對權責發生制原則很好的補充。權責發生制原則是進行會計核算的基本原則，特別是在收入的確認和費用的配比上都遵循了這一原則 。雖然每個企業所處的國內國際經濟環境不盡相同，但由于現金流量表的編制是基于收付實現制，所以從現金流量表上能夠更好了解企業現金流入的構成，分析企業償債和支付股利的能力，更能反映企業在一定期間內的獲取或支付現金的潛力。因此我們在運用權責發生制原則編制損益表和資產負債表的基礎上，仍然需要進行現金流量表的編制來作為補充。
（2）是對一貫性原則做出的補充。一貫性原則要求企業的會計核算方法在前后各期保持一致，不得隨意變更，其目的是為了更好的對同期或不同時期的數據進行分析比較。但是，如果使用的核算方法已經不能再如實的反映企業的經濟實質，不能夠恰當地反映企業的財務狀況和經營成果時，企業可以在會計準則或制度允許的范圍內變更核算方法，同時做相應披露。這也體現了實質重于形式原則。
（3）與謹慎性原則相輔相成。謹慎性原則即“寧可預計可能的損失，不可預計可能的收益”，因謹慎性原則而在期末對各種資產計提的跌價準備就是實質重于形式原則的最突出體現。市場經濟中資產發生減值的可能性已經成為必然，在年度終了時，資產的市場價值低于賬面價值時，原賬面記載的資產價值就不再具有真實性，所以在期末的時候出現了資產減值的情況就應對資產計提減值準備，來調整資產的賬面價值，這也很好的說明了實質重于形式的原則。
二、“實質重于形式”原則在房地產行業收入確認中的應用
1.關于房地產行業的收入確認的相關規定
我國的收入準則在經歷了新舊會計制度改革后，對收入在定義、適用范圍等方面的規定都有了很大的變化，但是在商品銷售收入和提供勞務收入的確認條件上的表述卻沒有太大的本質改變。由于房地產的產品具有特殊性，所以確認收入時應具備以下幾個條件：
（1）房屋竣工并驗收合格（說明商品是合格的）；
（2）完成竣工結算（說明成本能夠可靠的計量）；
（3）簽訂售房合同和收取房款（說明房款收入已能可靠計量且已經或能夠流入企業）；
（4）房屋辦理了移交手續交付業主使用（說明與房屋所有權相聯系的風險和報酬及房屋的管理權和控制權均全部轉移）。
2.房地產行業的收入確認舉例
房地產行業的建造周期一般較長，至少要在2至3年甚至更長時間。隨著人們對住房的需要日益強烈，即使房屋還沒有竣工只要是取得了預售許可證的情況下，開發商就可以對外開始進行銷售，這個階段被稱為預售階段，這個階段的房款收入并不是準則當中規定的收入，被稱之為預售收入。
例：客戶陳某在2010年初購得A公司開發的商品房一套，總價款95萬。陳某在繳納了5萬元的定金后簽署了認購協議，約定7日后交首付50萬元（含認購款5萬元）的同時簽署正式的商品房預售合同，在合同中雙方就確定了陳某的剩余房款支付方式為分期付款方式，分別應于為2010年的3月份35萬元，4月份10萬元，最終的價款待實測面積后對差額部分進行多退少補。合同中載明的交房時間為2011年6月30日。
該筆業務開發商在收到定金時應作如下會計處理：借：銀行存款—5萬元
貸：預收賬款—**項目 **房號 陳** 5萬元
簽署預售合同收到首付款時（因為首付50萬元中包含定金5萬，定金在收到款項時已經進行了會計處理所以首付的確認金額為45萬元）：
借：銀行存款 — 45萬元
貸：預收賬款 — **項目 **房號 陳** 45萬元
10年3月收到支付的分期房款時----
借：銀行存款 — 35萬元
貸：預收賬款 — **項目 **房號 陳** 35萬元
10年4月收到支付的最后一期房款是----
借：銀行存款 — 10萬元
貸：預收賬款 — **項目 **房號 陳** 10萬元
2011年6月30日A公司的工程已經清算，實測面積報告也已經取得，按照合同約定如期交付房屋給業主，并收取了房屋的多退少補款1萬元時----
借：預收賬款 — **項目 **房號 陳** 95萬元
銀行存款 — 1萬元
貸：主營業務收入 — 96萬至此房屋的款項已經收妥，房屋已經辦理了交付手續，和房屋有關的管理權和控制權都移交給了業主，正是符合了確認收入應具備的條件。
但是實際上很少有開發商能如期真正交付給業主的情況，就這種情況又分為2種不同的原因：
（1）一種是實質、形式同時不具備。是指項目因種種原因延期沒有如期完成，到了合同約定的時間不能交付給業主使用。通常這種情況在稅務稽查的時候，就會按照合同的約定來要求企業做收入的確認，筆者片面的認為在這類情況下就應該依據實質重于形式的原則來判定，不符合收入標準的不予確認收入。
（2）另一種是具備實質，但是欠缺形式。這種情況是指竣工決算都已完成，實測面積的數據也已經掌握，但是由于在建設過程當中的超規劃，需要補交部分土地出讓金，企業在告知業主的情況下，按照合同的約定的時間先行交付了房屋。首先明確這是一種非正規的交付，財務人員應該依據實質重于形式的原則按照合同約定做如下的銷售確認：
借：應收賬款 **項目 **房號 陳** 1萬元
預售賬款 **項目 **房號 陳** 95萬元
貸：主營業務收入 96萬
三、“實質重于形式”原則在收入確認中應注意的問題
1.提高財務人員自身素質
“實質重于形式”原則在收入確認中要怎樣去運用、要運用的度的掌握，是基于一個良好財務人員的職業素養的。如果該原則都夠合理的運用，那么會計信息的真實可靠性就有了保證，反之如果運用的失當，則其可核實性就會引起質疑，甚至有些會計人員會以此為借口為自己的主觀臆斷做辯解，從而提供毫無價值的會計信息。提高財務人員的素質一方面應定期對財務人員進行職業道德和專業知識的培訓，開展案例分析和座談會；另一方面，可以組織向同行業的其他企業進行學習和觀摩，也可以邀請相關稅務、法務等部門的專業人士進行一些專題課程的交流。
2.企業應重視由此帶來的會計風險
實質重于形式這一原則往往是需要會計人員按照自己的經驗主觀做出的判斷，而這個經驗又因人而異，每個人的見解不同就會產生不同的處理意見，由此也會帶來后續的稅務風險，這種運用判斷提供的會計信息因其經驗性存在導致損失的可能性被稱作為會計風險。在企業內部，可以通過強化崗位責任制管理，加強企業內部審計，提高財務人員法律意識等方式；而在企業外部，則可通過聘請專業人士進行稅收籌劃和法律咨詢等途徑來降低會計風險。
3.正確看待相關政策規定之間未涉及到的因素
從實質重于形式原則在會計收入確認中的應用可以看出，會計準則中對確認收入規定了應符合的前提條件，但是這些條件是否為同時具備還是分別具備應該進一步做嚴謹的說明、補充，或者做特殊事項的解釋。
總之，貫徹實質重于形式的原則，不但有利于我國會計核算原則向國際會計慣例靠攏，更有利于提高會計信息質量。但是這是基于一個有高度責任心、正義感、高素質的具有專業知識的財務人員基礎上的，對一項業務的理解和把握如何做到理論聯系實際，應該做到不辭辛勞、深入現場、不恥下問，不斷學習。如何在以法律法規為前提的基礎上來對新問題新情況進行研究和探討是每個財務人員要做深刻思考的，
參考文獻：
[1]企業會計準則第14號—收入（2006）（財會[2006]3號）.
[2]國稅發[2009]31號.
關鍵詞：房地產開發商 年報收入 良性披露
一、引言
所謂“良性披露”是指房地產開發企業以投資者利益為出發點，完整、持續、有針對性地公開財務信息。根據《企業會計準則第 30號――財務報表列報》的要求，房地產開發企業應該對外報告與銷售收入確認相關的會計政策和不同類型銷售收入的價值信息，為會計信息使用者的的決策提供幫助。根據《國際會計準則第1號――財務報表的列報》的要求，財務報告的目標是向廣大會計信息使用者提供財務、盈利和現金流等相關信息，反映管理層的受托經營責任。根據上海證券交易所的《上市公司分行業經營性信息披露指引第1號――房地產》，房地產開發企業應當披露房地產銷售情況。本文選擇了5家具有代表性的房地產開發企業為樣本，對其年度報告進行分析，探析房地產開發企業收入的披露。
二、房產銷售收入確認政策披露現狀分析
根據《2014中國房地產上市公司測評研究報告》綜合實力排名（排除境外上市的地產開發商），本文選擇前5名境內上市公司（萬科、保利地產、招商地產、華夏幸福、金地集團）作為樣本，探討房地產開發商收入政策披露情況（見表1）。
經過分析樣本公司收入披露的政策，房地產開發商在收入確認過程中根據收入確認的五個條件并結合銷售合同的簽訂、竣工驗收、付款證明（收款權）、交房手續等環節進行賬務處理。該做法緊密圍繞準則，但也存在以下問題：
首先，銷售收入確認政策披露的語言過于準則化，個性化語言匱乏。眾所周知，地產銷售和工業制造企業的產品銷售存在較大區別，收入的確認政策應該突出房地產行業的銷售流程和后續服務。現實中，房地產開發企業不動產銷售大致經歷收取會員費或誠意金、簽署銷售合同、開具銷售發票、交付鑰匙、辦理產權轉移等程序，房地產開發企業應結合上述銷售環節和相關的銷售文件（銷售合同、發票、交房證明）綜合分析確定收入的確認時點。
其次，年度報告中披露的收入確認政策未能聯系房地產開發企業的土地開發模式和樓盤銷售模式。現實中，房地產開發商的建設用地大多通過招拍掛方式取得，由于后期開發資金需求壓力大，房地產開發商可能會考慮采用合作建房、合資建房、受托建房等不同開發模式。很明顯，不同模式下其收入的確認時點并不一致，因此在披露收入政策時應結合土地的開發模式。如上所述，房地產開發企業的房產銷售模式較多，出于提高銷售效率和專業化的考慮，企業經常把自身開發的產品外包給專業房地產公司，由該類公司進行整體策劃營銷，此時收入的確認就與其銷售方式相關。同樣，上述樣本企業披露的銷售收入確認政策中并未指出其銷售模式。
三、營業收入列報現狀分析
經過對樣本公司2013年度財務報告列報情況的調查分析（見下頁表2），發現房地產開發企業在會計數據和財務指標摘要中遵照列報要求披露了近三年的銷售收入和增長率;在董事會報告中分行業、地區披露其銷售簽約面積、簽約金額和市場占有率等數據，并在報告中披露了其前5名客戶的銷售額，但還需要在以下方面進行改進：
首先，年度報告集中在披露房地產開發企業的主營業務狀況、投資區域、歷史財務狀況等歷史信息，而反映房地產行業特征、企業價值創造力和前瞻性會計信息過少。歷史銷售收入信息是房地產開發企業確已實現的，實際決策中，信息使用者不僅要了解過去的信息，更要求提供信息的一方披露未來的收入預期實現信息。但上述樣本企業少有披露其房產的預期銷售價格以及競爭性樓盤供應數量等影響收入實現的重大不利因素。樣本公司的大多數收入披露內容屬于“強制性披露”，管理層為制止信息不對稱致使不利選擇可能給企業帶來危害，更樂意披露“好信息”，而對“壞消息”不公開，特別是對房產銷售收入實現的系統風險信息的披露少之又少。
其次，樣本公司年度報告中的相關指標披露形式單一，大都是絕對數和百分比指標，缺乏多層次的統計指標。樣本企業的年度報告中披露企業最近3個會計年度的收入數據，基本做到了同一企業不同歷史年份的縱向可比，但橫向可比也應予以考慮。目前房地產開發商的年度報告中披露的收入數據，缺乏行業間的對比，無法顯示其在行業中所處的位置。對于報告使用人來說，了解企業的行業地位和獲得不同歷史時期的收入數據一樣重要。
最后，上述調查的樣本企業同屬房地產開發商，由于證監會了統一房地產行業信息披露制度，不同樣本企業的年度報告披露框架大體一致，缺乏個性，很難得到不同房地產開發商之間除營業收入數額和增長率之外其他有區別的會計信息。很明顯會計制度在強調強制性披露和會計信息可比時，影響了房地產開發企業會計信息披露的個性，這樣會從表面上給投資者造成不同企業信息披露內容一致的錯覺。此外，通過調查研究發現，樣本企業的年報收入披露時間更多傾向于三月份，少有企業延遲到四月份，這說明房地產開發企業對年報信息披露的及時性關注程度提高，這樣更有利于年報信息的挖掘使用。
四、銷售收入年報披露的改善對策
首先，房地產開發企業銷售收入的確認政策應緊密結合房地產開發流程對外披露，抓住簽約時間和金額、竣工驗收時間、收取房款進度、交房手續的辦理進度、入伙手續、鑰匙領取等關鍵節點披露其收入政策，避免照搬會計準則，導致披露語言形式化。應結合房地產開發企業的土地開發模式和銷售模式來披露收入的確認政策，在自主開發模式下收入的確認政策可以完全遵照已有的準則，在購房者領取鑰匙，辦理完入伙手續后確認收入。出現合作建房、合資建房等情況時收入的確認政策需要考慮合同中的細節條款披露。在代銷方式下收入的確認政策應該聯系代銷協議中具體的權利和義務來確認收入。
其次，房地產市場繁榮很大程度上受到政府信貸、稅收、土地等政策影響，當前限購成為了樓市調控的主旋律，限購對穩定房價和打擊投機炒房具有明顯作用，受政策沖擊，城市商品住宅的成交量大幅萎縮。同時，過緊的調控政策造成土地一級出讓市場總體低迷，地方土地市場成交金額也呈現了大幅下滑，購房者等待氣氛長期累積。從以上可以看出房地產行業的宏觀政策對不動產成交額的影響程度較深。作為房地產開發商應當詳細披露國家未來的房地產業宏觀調控政策走勢預測和收入風險，給投資者詳細的政策投資預期。
再次，房地產開發企業除了應該結合行業特點差異化披露銷售收入，同時還應披露當期合同銷售均價、樓面地價等以便于房地產開發企業之間可比，為投資者決策提供依據。房地產開發企業良性成長依賴于其開發產品的吸引力、競爭力，房地產開發商收取會員費、誠意金、定金等收入尚未形成的銷售收入，能很大程度上反映房地產開發商的市場接受程度，為了向投資者提供決策相關信息，應在報表附注中詳細披露會員費、誠意金、定金等項目形成的“其他應付款”和“預收賬款”明細賬。
最后，現有信息披露過分強調可靠性和歷史成本原則，把重要性和決策有用性放到了次要地位。筆者認為，企業應當在附注中增加披露與未來收入實現有關聯的會計信息，以及國家未來的房地產業宏觀調控政策走勢和收入實現風險。該舉措有利于幫助決策者預測未來收入走勢，提高會計信息的可利用度。除此之外，收入的披露順序應按照報表使用者的決策相關性先后排列，盡量減少不重要事項披露，避免“噪音”。X
參考文獻：
【關鍵詞】房地產企業；財務管理；稅收籌劃
稅收籌劃是指在遵循稅法及符合稅法意圖的前提下，通過對納稅人的經營、投資、籌資、分配等理財活動的籌劃安排，盡可能取得涉稅收益，整體上實現納稅人最合理、最優的涉稅財務管理活動。房地產企業由于在開發及經營過程通常具有投入資金多、經營風險高、建設及銷售周期長、涉稅標的金額大、收益高見效慢等特點，所以運用稅收籌劃這種新的理財方式，不僅能有效降低企業的涉稅成本和風險，增強企業的盈利能力和競爭實力，而且有利于實現企業價值最大化目標。本文主要以土地增值稅、房產稅、營業稅、所得稅等相關稅金為例，對稅收籌劃實務進行分析，懇請大家賜教。
一、相關借款利息的籌劃實務
由于目前大部分房地產經營企業的開發資金來自金融企業的借貸，具有資金量
大、借款期限長、利息費用多等特點，所以可以利用合適的利息扣除方式對借款利息進行稅收籌劃。一方面，針對房地產開發完工之前的利息費用，將完工之前的借款利息可以計入開發成本，并可作為計算房地產開發費用（期間費用）的扣除基數。特別是從事房地產開發經營的企業，還可按照取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本之和，加計20%的扣除，這樣，就可以大大增加扣除項目，降低增值額，從稅基和稅率兩方面減輕稅負，增加凈收益。另一方面，針對房地產開發完工之后的利息費用支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算、分攤并提供金融機構證明的：允許據實扣除，但最高不得超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額；凡不能按轉讓房地產開發項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本之和的10%以內計算扣除。企業據此可以選擇：如果購買房地產主要依靠負債籌資，利息費用所占比例較高，可提供金融機構證明，據實扣除；反之，主要依靠權益資本籌資，利息費用很少，則可不計算應分攤的利息，這樣可以多扣除房地產開發費用，對實現企業價值最大化有利。案例:某房地產開發公司開發一批商品房，支付的地價款為600萬元，開發成本為1000萬元，假設房地產開發項目分攤利息且能提供金融機構證明的應扣除利息為100萬元和70萬元時（設貸款利率5%），如何為該公司利用利息扣除進行籌劃？籌劃過程如下：首先計算扣除的利息支出差異：(取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本)×(10%-5%)=(600+1000)×5%=80(萬元)，其次判斷：當允許扣除的利息支出為100萬元時，由于100萬>80萬，所以該公司應嚴格按房地產開發項目分攤利息并提供金融機構證明，這樣就可以按100萬元扣除，否則只能按80萬元扣除，計稅依據將增加20萬元，造成多繳稅款；當允許扣除的利息支出為70萬元時，由于70萬
二、利用建房方式的籌劃實務
大部分房地產經營企業傾向于自行建造并銷售房地產，但這種方式下籌劃空間較小。若利用代建、合建等方式則籌劃空間較大。第一，房地產的代建行為。這種方式指房地產開發企業代客戶進行房地產的開發，開發完成向客戶收取代建收入的行為。就房地產開發企業而言，雖然取得了一定的收入，但始終沒有發生房地產權屬的轉移，其收入屬于勞務報酬，為營業稅的征稅范圍，不是土地增值稅的征稅范疇。房地產開發企業可以利用這種建房方式，減輕稅負，但前提是在開發之初就能確定最終用戶，實行定向開發，從而避免開發后銷售繳納土地增值稅。第二，合作建房方式。這種方式指根據《營業稅問題解答（一）的通知》（國稅函[1995]156號）的規定，“合作建房”是指一方提供土地使用權，另一方提供資金，雙方合作，建造房屋的行為。建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉讓的，再按規定征收土地增值稅。企業可充分利用此項優惠政策，實現共贏。案例：華富房地產開發公司在某市繁華地段擁有一塊土地，擬與富民公司合作建造辦公用房，資金由富民公司提供，建成后按比例分房。對富民公司來說，分得的辦公樓不含土地增值稅，會降低購置成本。即便將來處置，只就屬于自己的部分繳納土地增值稅。對華富公司而言，作為自用辦公用房，不繳納土地增值稅，可節約大量稅負，降低房地產成本，增強市場競爭力，這樣就實現了房地產企業和購置方的雙贏。
三、改變銷售模式的籌劃實務
一是，針對納稅主體的新設分立。即房地產經營企業設立獨立銷售公司，負責房地產銷售，這種分立使土地增值稅、營業稅、企業所得稅的籌劃空間很大。案例：大華公司銷售的普通標準住宅，在允許扣除的項目金額基本相同的前提下，如果采用兩種售價：第一，若以1500萬元的價格售出，可扣除的項目金額為1167.5萬元，增值率為28.48%，應納99.75萬元的土地增值稅，凈賺232.75萬元。第二，以1400萬元的價格售出，可扣除的項目金額為1166.96萬元，增值率為19.97%，免征土地增值稅，凈賺233.04萬元。第三，如果大華公司設立獨立銷房屋銷售公司，大華公司將住房以1400萬元的售價賣給銷售公司，而后由銷售公司再以1500萬元的價格賣出，當開發公司賣給銷售公司時，由于其增值率為19.97%＜20%，免納土地增值稅。當銷售公司以1500萬元售出時，扣除營業稅及附加合計：1500×5.5%=82.5萬元，可扣除的項目金額為1167.5+82.5=1250萬元，其增值率為16.67%＜20%，免納土地增值稅。最終從集團角度看，銷售時只增加營業稅等稅金：1400×5.5%=77萬元，獲利潤1500－（1167.5＋77）=255.5萬元，比籌劃前增加255.5－232.75=22.75萬元。
二是，針對開發企業對獨立銷售公司的銷售方式上，也可以采用以下銷售模式來減少賬面收入或遞延納稅時間。第一，開發企業采取無償或收取極少手續費方式委托銷售公司銷售房地產，并可協商開具銷售清單，由于這種方式應按實際銷售額于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現，所以在確認納稅義務發生時間上可以盡量遞延，同時這樣可以避免銷售公司繳納營業稅（基本無代銷收入）。第二，將原來由開發企業承擔的銷售及管理費用轉嫁到銷售公司，使銷售公司企業所得稅減少甚至不交。當然，對于業務招待費和廣告費等有費用扣除限額的扣除項目，應事先商議確定由開發企業承擔（開發企業的收入多，抵扣的限額就大），這樣就可以避免上述費用應超標而調增應納稅所得額的情況。第三，對于客戶通過銀行按揭方式購買開發產品的，其首付款應于實際收到日確認收入的實現，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現。所以盡量與客戶和銀行協商，開立指定代收專戶，將客戶按揭還貸的部分定期先存入專戶，然后分期辦理轉賬日再確認收入并納稅，這樣，一方面銀行可以沉淀資金，另一方面，企業可以控制收入和所得實現時間。
關鍵字：房地產；統計指標體系；構筑
一、當前房地產統計指標存在的問題以及體系構建基本思路
房地產統計指標存在的不足之處
現階段針對房地產行業的統計指標有很多，但是能夠真正反映房地產行業運行狀況的指標卻很少。很多房地產既不能夠為國家的宏觀調控政策提供指導和引導，也不能夠反映房地產行業的科技創新和科技進步。統計工作者大多將工作重點放在了反映房地產實物形態的統計指標上，很少花精力對價值形態的統計指標進行核算和反應。許多專家和學者對房地產統計指標持有的觀念比較陳舊，他們認為只要將房地產生產過程中的統計指標反映清楚即可，對房地產在使用過程中反映物業管理、法律服務、中介服務和咨詢服務的統計指標則反映的很少。另外，我國的房地產指標在內涵和計算方法上和國家通用標準存在差異，指標體系存在明顯的供需關系不平衡，統計指標難以滿足信息使用者的要求，也不便于在國際上比較。在房地產業增加值的統計內容上，我國的統計內容就和國家慣例不一致。這種差異會限制我國市場經濟的發展。
房地產統計指標構建的基本思路
首先，要構建科學的房地產統計指標體系就需要有科學的理論研究作為基礎。這是房地產統計指標研究的重點和難點。就我國目前的現實狀況來看，我國在房地產統計指標上的理論研究還是一張白紙的狀態，學者們應該結合統計學、經濟學、信息學、控制論等學科的基本知識共同構筑房地產統計指標的理論基礎，為房地產統計指標的建立提供科學的基礎，
其次，房地產統計指標的構筑需要擴寬收集統計資料的信息渠道。房地產行業涉及的部分很多，工作內容繁雜，目前統計工作者收集統計資料的渠道還比較單一，目前房地產統計工作最重要的工作就是從深度和廣度上兩個層面上擴寬信息渠道，全面地反應房地產行業各方面的發展狀況。但是統計工作者還要注意采取合理的方式將紛雜的統計資料和信息統一到現實單一的統計報表之中去。
最后，我們要注重運用房地產統計指標去滿足不同信息使用者的要求，改變房地產統計指標目前供需不平衡的狀態，使得房地產統計指標能夠多層次、多角度的滿足國家、政府和社會的信息使用要求。構建合理、科學的房地產指標體系內部結構的循環和聯系，實現房地產指標體系內部系統的完整性和層次性。
二、構筑房地產統計指標體系的主要內容
反映房地產行業基本狀況的統計指標
這方面的指標主要從房地產行業的從業人員的數量，企業中職工的人數、從業人員的薪酬、職工的平均工資狀況、房地產企業的注冊資本和資本金規模、利潤實現情況、資產規模、負債規模、房地產行業的總支出及增加值等指標來反洗房地產行業目前的行業前景、就業情況、財務狀況和經營成果。
房地產行業總支出反映了在某一階段內房地產企業在從事房地產的開發、經營與經紀服務等活動的過程中顧客或者房產使用者能夠取得的服務總值，該支出應該以貨幣形式直觀的反映出來。在內容上房地產行業總支出包含了房地產開發企業銷售房屋和土地取得的差價收入、房地產開發企業提供物業服務取得收入，房地產經紀行業提供經紀中介服務取得的服務收入、房地產所有者針對自有住房的虛擬租金收入、企業單位和事業單位以及房屋所有者針對盈利性房屋取得的租金收入等等。房地產行業的從業人數應該以某一階段內房地產開發企業中工作并取得工資報酬的人員和在非房地產開發企業中工作，但是提供房地產開發、經營、中介、經紀服務并取得報酬和收入的勞動人數。
反映房地產開發和經營狀況的統計指標
反應該方面的指標有房屋開發的經營收入、房屋實際銷售的面積和銷售額、房屋的可供出租面積和出租金額、商品房可供銷售面積以及非商品房的可供使用面積、全社會空置房屋面積、房屋預售合同中銷售的面積和金額、房地產的開發成本、房地產的銷售費用、商品房和非商品房本期的投資金額以及完工情況。
房地產的開發經營收入是指在報告期內房地產開發企業、非房地產開發企業和房產所有者從事房屋的銷售、租賃取得的收入，包括經營收入和提供其他方面服務取得的收入。非商品房的使用面積實在報告期期末已經竣工完成的，可供企事業單位以及房屋所有者住宅、辦公以及商業用的非商品房。全社會的空置房屋面積是指在報告期期間房地產開發企業、非房地產開發企業以及房產所有者本可以銷售或者出租但是卻將之閑置的房屋的總面積。非商品房的交付面積是指在報告期的期末竣工完成并交付使用的非商品房的總面積。
反映房地產經紀和中介服務的指標
反映該方面狀況的指標有房地產管理和提供經紀及中介服務取得收入，為提供服務而消耗的成本以及其他反映服務成果的指標。這方面的指標可以反映和衡量房地產在使用過程中給房屋使用者帶來的使用效益，能夠衡量一段時期內房地產住宅的開發管理、房地產交易委托狀況、抵押和質押情況、信息咨詢的重點和結果等等。提供服務取得經營收入在內容上包括物業管理收入、小區治安綠化收入、房屋維修收入、車輛保管收入、供暖收入、信息咨詢服務收入、股價服務收入、抵押管理收入以及城市維護費收入、產業檔案管理收入等等。另外我們可以用小區的綠化覆蓋率、小區發生的偷盜、搶劫等案件數、提供信息咨詢和股價服務的次數、業主居住的滿意度調查來輔助前述統計指標共同反映提供房地產經紀和中介服務的狀況。
總而言之，房地產行業的工作者和統計工作者應該改變房地產開發和服務的工作思路，擴寬統計資料的來源和渠道，從房地產開發和經營、經濟和中介服務、經濟預警機制的建立等多方面統計指標去考察房地產行業的發展狀況，為國家和政府提供準確的房地產行業的基本信息。
參考文獻：
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房地產上市公司的三大類型
目前，滬深兩市共有134家房地產企業，業務收入最高的萬科上半年收入高達307.2億元人民幣，其中房地產占98%。剔除ST公司，收入最少的是東方銀星，去年年收入僅127萬元人民幣，主要來自材料銷售，房地產收入幾乎為零。綿世股份去年主營收入也只有790萬元人民幣，其中餐飲收入占比高達82%。分析房企上市公司的業務結構，可以將房企上市公司分成三類：
一是房地產銷售收入占比超過50%的絕對房地產企業，以招保萬金（即招商地產、保利地產、萬科、金地集團）為代表。萬科房地產收入占比超過98%，保利地產達到95%，招商地產接近90%，金地集團超過94%。
二是雖然房地產銷售收入占比不到50%，但房地產相關收入（如工程、房產租賃、房產中介等）合計超過50%的相對房地產企業，以城投類公司為代表。如華夏幸福的土地開發及房地產和工程建設相關收入占比接近98%，首開超過95%，福星為65%，北辰為54%。在這類企業中，非房地產收入的增長速度往往很快，如福星的金屬制品業務占比達到了34%，冠城大通的漆包線收入達到46.7%，北辰的零售、酒店和投資型物業收入占比也達到了43.5%。
三是非房地產收入超過50%的轉型企業。例如新湖中寶商業貿易和酒店收入已超過房地產收入，2010年中期甚至超過了80%；中炬高新調味品收入超過74%；長春高新生物制品收入高達85%；外高橋國際貿易收入達到64%；東湖高新環保收入超過50%。
三類房地產上市公司估值方法
第一類企業屬于典型的房地產企業，可以采用房地產行業通行的估值方法估值。比如采用行業平均市盈率法。數據顯示，截至8月15日收盤，采用證監會行業分類，目前房地產行業加權平均市盈率在13倍左右。低于13倍的個股，理論上就是低估值的個股。滬深兩市市盈率低于13倍的房地產個股有24家，低于10倍的有華夏幸福、冠城大通、金融街、廣宇發展、寶安地產、順發恒業、天地源、深長城、億城股份、中華企業、榮盛發展11家。
第三類企業其實已經不屬于房地產行業企業，因此，應采用轉型后的新主業所在行業估值。比如中炬高新應納入食品行業估值，長春高新應納入醫藥行業估值，東湖高新應納入環保行業估值，外高橋應納入出口貿易行業估值。
以中炬高新為例，每股收益0.04元，每股凈資產2.33元，市盈率為31.9倍；參比食品行業中最接近的為皇氏乳業，每股收益0.042元，每股凈資產3.74元，市盈率為57倍。不考慮細分行業差異，單純從數據對比來看，顯然中炬高新估值偏低。以東湖高新為例，每股收益0.009元，每股凈資產1.8元，市盈率406倍；參比節能環保行業的天豪節能，每股收益0.029元，每股凈資產1.97元，市盈率85倍，如果不考慮新三板和開發區概念，單純從數據對比，可以看出東湖高新股價偏高。
第二類企業，由于擁有多元化和跨行業屬性，應采用行業加權平均估值法進行估值，以體現該類企業的多業務結構的特點。對于這類企業業務結構中的其他業務可以結合與主業相比的毛利率來估算其他業務應貢獻的市盈率。比如某公司房地產收入占比98%，而其他業務占比2%。其中房地產毛利35%，而其他業務毛利40%，如果房地產行業市盈率為13倍，則其他業務市盈率=房地產行業市盈率*其他業務毛利率/房地產毛利率 =14.86。該股理論市盈率=房地產行業市盈率*房地產收入占比+其他業務市盈率*其他業務收入占比=13*0.98+14.86*0.02=13.04。
數據顯示，截至8月15日收盤，按證監會行業分類，農、林、牧、漁業為滬深兩市滾動市盈率最高的行業，加權平均數為34.11倍，其中房地產管理業的市盈率為63.96倍，為市盈率最高的子行業。金融、保險業滾動市盈率最低，加權平均數為7.46倍，其中，銀行業市盈率為5.84倍，為市盈率最低的子行業。
以福星股份為例，其房地產收入占比65%，毛利率35%；金屬制品收入占比34%，毛利率12.8%；其他業務占比1%，毛利率39%。房地產業靜態市盈率和動態市盈率分別是13.87和13.45；金屬制品行業分別為16.07和17.83。在計算時，行業市盈率應取靜態和動態的平均值，即房地產行業取13.66，金屬制品行業取16.95；其他業務推算市盈率=13.66*0.39/0.35=15.22。因此，其行業加權平均市盈率=房地產行業市盈率*房地產收入占比+金屬制品行業市盈率*金屬制品收入占比+其他業務市盈率*其他業務收入占比=8.79+5.76+0.15=14.7。福星股份理論市盈率應不低于14.7，截至2012年8月23日，福星股份動態市盈率為10.8，可見該股估值偏低，從中長線來看，要回歸到正常估值14.7，至少有36%的升值空間。
以冠城大通為例，其房地產收入占比為51.8%，毛利率52.57%；漆包線收入占比46.7%，毛利率3.8%；其他業務占比1.5%，毛利率13.47%。其中，漆包線屬于電器機械及器材制造業，其靜態市盈率和動態市盈率分別是17.67和16.98，取平均值為17.33。房地產行業仍取平均值13.66。其他業務推算市盈率=13.66*0.1347/0.5257=3.5，則冠城大通理論市盈率=房地產行業市盈率*房地產收入占比+電器機械及器材制造行業市盈率*電器機械及器材制造收入占比+其他業務市盈率*其他業務占比=13.66*0.518+17.33*0.467+3.5*0.015=7.07+8.09+0.05=15.2。截至2012年8月23日，冠城大通動態市盈率僅為6.7，可見該股估值嚴重偏低，從中長線來看，要回歸到正常估值15.2，至少有127%的升值空間。
以北辰實業為例，其房地產收入占比54%，毛利率29%；零售商業占比7.6%，毛利率38.4%；投資物業和酒店收入占比35.9%，毛利率58.8%；其他業務占比2.21%，毛利率49.8%。其中，房地產行業取平均市盈率13.66，零售商業取靜態動態市盈率平均值，即18.02和17.82的平均值為17.92；酒店業取旅館業靜態動態的平均值，即34.04和33.18的平均值為33.61；其他業務推算市盈率=13.66*0.498/0.29=23.45；則北辰實業理論市盈率=房地產行業市盈率*房地產收入占比+零售行業市盈率*零售收入占比+其他業務市盈率*其他業務占比=13.66*0.54+17.92*0.076+33.61*0.359+23.45*0.022=21.32。截至2012年8月23日，北辰實業動態市盈率僅為15.4，可見該股估值偏低，從中長線來看，要回歸到理論估值21.32，至少有38%的升值空間。
