時間：2023-05-24 17:04:38
序論：在您撰寫房地產公司的建議時，參考他人的優秀作品可以開闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發您的創作熱情，引導您走向新的創作高度。
本文主要通過分析房地產企業的財務管理現狀，對如何更有效的實行房地產企業財務管理提出建議，望能夠對房地產企業財務管理水平的提升有所幫助。國民經濟的健康發展離不開房地產行業的推動，然而隨著市場環境的惡化，房地產企業的生存也越來越艱辛，要保證房地產行業在日益激烈的競爭中立于不敗之地，我們必須做好財務管理工作。
關鍵詞：
房地產；建議；財務管理
房地產企業的發展既促進了我國房地產企業投資的增加，又從房地產行業的發展中賺取了巨額利潤。近年來，在國家政策的引導下，房地產行業實現了飛速的發展，迎來了自己的春天，量價齊升、供不應求等現象屢見不鮮。但是由于國家產業結構不斷地調整，房地產開發企業當前面臨著較大的投資風險，開發周期長，項目投資金額大，項目開發過程中的諸多不確定性因素都有可能對當前項目產生不利影響。房地產企業在運營過程中更多使用杠桿資金代替自有資金，房地產企業面臨著籌集資金難的風險，加之已有負債利息兌付所需資金，增加了房地產企業的籌集風險。市場環境和產業環境的日趨復雜要求房地產企業認清自身的管理現狀，加強自身的財務管理，提升財務管理水平。
一、房地產企業財務管理中存在的問題
1.單一的融資渠道。從資金來源看，很多房地產企業對于銀行資金的依賴性過高，房地產企業所籌集的大部分資金均來自銀行貸款。對銀行資金的過度依賴導致企業在經營不善時還本付息壓力大大增加，隨著房地產市場環境的惡化，房地產企業庫存壓力增大，企業從銀行貸款越來越多。隨著資產負債率的不斷提升，房地產企業從銀行貸款的資金成本也在不斷推高。銀監會要求嚴格控制過熱地區和對高負債房地產企業的貸款規模，銀行信貸政策對于房地產行業的緊縮，導致房地產企業面臨著資金融通的困境，隨著時間的推移，房地產企業資金鏈斷裂的風險也在逐漸增加。
2.財務管理體系不健全。房地產企業通常有較大的資金需求，有些房地產企業財務管理一直扮演著單純會計核算的職能，對于財務管理中的財務(融資、投資)和管理(預算、控制)兩方面的職能，沒有充分地發揮，不能為領導層決策提供強有力的支撐。
2.1財務管理制度流于形式。費用支出標準不一致，沒有按照財務管理制度執行，往往被領導的意圖左右；財務收支審批流程不規范，嚴重影響到會計資料的真實性和可靠性，包括賬證核對、賬實核對、賬賬核對在內的會計核算程序并不能得到保證，導致財務信息失去應有的經濟價值。
2.2公司組織結構不完善。一些房地產公司在財務管理政策體系方面存在真空地帶，組織結構基本形式上完善，實際上卻缺乏實效，容易引發一系列諸如管理者不能最大限度地從公司的角度出發做出最優決策等管理問題；企業的經營成果最終全部體現在“錢”和“物”上，而“錢”和“物”又和企業的財務管理息息相關，因此對于企業來講尤其是現在還處于粗放型管理的一些中小房地產公司，若想持續發展，必須要正視自身的財務背景，大力規范財務管理體制，強化財務管理工作。
2.3內部監管不力。一些房地產企業雖然設置了內部審計等部門,制定了相關的監督管理制度，但因種種原因難以及時有效地發揮作用，監管不力。此類問題在家族型中小房地產企業中更加突出。
2.4沒有形成有效的資金管理體系。公司內部資金分配不均，配置不平衡，某些公司存在資金閑置，而另一些卻資金緊缺的情況，無法對資金進行集中管理，資金使用效率低下；雖然制定了年度投資建設計劃，卻沒有把目標分解，制定出月度、季度計劃加以控制管理；在經濟效益良好的情況下，可選擇的投資機會多，更容易忽視企業財務管理，追求擴大規模，跨界發展，加大了企業風險控制的難度。
二、房地產企業財務管理改革對策探討
1.促進管理制度改革，優化企業管理模式。摒棄企業創建初期的憑經驗管理模式，建立規范的法人治理體制和權利分配和決策機制，實現互相制衡和約束，用各項制度來體現企業的發展戰略和管理思路。推行現代企業制度建設,促使企業重視內部管理和財務管理,從而挖掘潛力,提高效益。
2.加強資金管理。
2.1注重資金預算管理的有關工作，年初財務部門應結合企業實際情況編制資金預算計劃，明確企業年度資金動作的重點，便于公司日常的資金控制，把握資金周轉“脈搏”，節約公司融資成本，避免盲目貸款和不合理存款等情況的發生。
2.2在資金日常管理層面，企業應合理安排開發貸款申請及提款節點，提高開發貸款的使用效率；提高項目銷售去化率，加快銷售資金的回籠，做好按揭回款工作，降低資金成本；企業應進行立項分析，根據資金運營情況理性的進行開發項目的決策，避免開發規模過大造成的資金周轉困難。
3.加強成本費用管理。企業成本水平的高低直接關系著企業產品盈利能力的大小和企業競爭能力的強弱，控制成本、節約費用，降低物耗，對于企業具有重要意義。財務部門要發揮自身擁有大量價值信息的優勢，運用量本利分析法，合理測定成本最低，利潤最大的產銷量，減少無效或低效勞動，改變現行產品成本出現浪費后再控制的做法和只注重在項目施工過程中抓成本控制的行為，從項目的可行性研究抓起，把技術進步，成本控制和經濟效益有機結合起來。
4.積極拓寬融資渠道。房地產企業發展已經不能單單只靠銀行資金，拓寬融資渠道以保障資金的順利周轉迫在眉睫。
4.1發行股票，利用資本市場進行融資。股票融資是常見而且有效的融資方式，不僅籌資風險比較小，而且所籌集的資金長期有效，并不占用企業授信，為企業未來發展提供一定的保障；杠桿比例的降低使企業能夠更多的通過債務來籌集到資金，增強了企業的融資能力。
4.2利用海外融資平臺進行融資，海外資本市場相對成熟，對于企業上市沒有我國資本市場在財務指標上要求的嚴格，因而上市的門檻較低。
5.推行全面預算管理。全面預算管理是企業管理的重要組成部分，是企業做好財務管理的重要措施。全面預算管理的內容包括業務預算、投資預算、資金預算、利潤預算、工資性支出預算、管理費用預算等，是一個綜合性預算整體。企業推行全面預算管理，有益于管理效率的提高和資源的優化配置，能夠明確的劃分企業內部各個主體之間的權利與義務，根本上解決企業的內部矛盾問題，從而提高企業的經濟效益和整體競爭能力。
目前，數字出版迅猛發展，信息技術越來越發達，房地產公司相關財政管理人員應該轉變傳統的簡單粗放的收支預算方式，要以市場和業務發展規劃為導向，實施企業全面預算管理。雖然推行全面預算管理和零基預算可能會使預算周期變長，預算人員的工作量相對的有所加大，但是全面預算執行性強，能恰當地反映企業的發展需求，在加強成本控制、提高出版效率、提高管理水平等方面效果明顯，值得廣大房地產公司人員一試。
6.提高財務人員素質。
6.1鼓勵財務人員“走出去”，開展財務外交，定時或者不定時的舉辦聯誼活動，或者相關專業的學術交流會議，創建和諧氛圍；激勵財務人員“引進來”，公司積極舉辦相關講座或者會議，大力宣傳“引進來”的思維，摒棄守舊陋習，積極吸取其他企業在財務管理方面的良好經驗和精華，為企業獲取最大的利潤。
6.2領導要抓大放小，懂得放權。領導是風向標，主導企業發展的大方向，但是具體的操作應該由公司的其他人員的相互配合來完成，領導者不能大小一把抓，什么都要管，到頭來反而什么都管不好。應該放權，在不改變大方向的前提下，鼓勵下屬員工積極進言獻策，調動財務干部的監管能夠和積極性，做到“用人不疑，疑人不用”。
6.3走內延發展和培養財務干部之路，房地產企業領導者應該創造合適的學習環境，鼓勵員工積極學習，踴躍學習，比如可以不定期的舉行學習效果比賽，調動財務管理者的積極情緒，更加用心的學習專業知識；避免一味的追求高學歷高學位，不能因為一個文憑和一個學歷的門檻，就把那些真正有能力的人拒之門外；杜絕企業內部任人唯親，層層裙帶。
參考文獻：
[1]俞小江、楊林：《BL房地產公司財務管理戰略研究》,《華中師范大學學報》.
一、各市、縣要根據當地經濟社會需要和市場容量，審批設立房地產開發公司、物業管理公司和房地產中介服務機構，避免出現一哄而上，過多過濫的現象。并要按國家和省規定的資質條件，嚴格把關，不具備條件的不核發資質等級證書和不準其從事房地產開發經營、物業管理和房地產中介服務等業務。
二、建立規范的房地產開發公司、物業管理公司和房地產中介服務機構，設立審批和資質審查制度。一般按如下程序進行：
（一）由企業主管部門或股東向建委或房地產管理局提出申請；
（二）經建委或房地產管理局批準后，持批文到工商行政管理部門辦理公司（機構）名稱核準手續；
（三）經工商行政管理部門核準名稱后，持核準名稱文件到建委或房地產管理局申請資質審查；
（四）經審查合格發給資質證書，持資質證書到工商行政管理部門辦理工商登記等手續。
三、考慮到我省已有房地產開發公司的開發能力已遠遠超過房地產開發經營市場的實際需要，今后一段時期，除確實資金雄厚和承擔政府指定的開發項目外，不宜再批準設立新的房地產開發公司。已有的房地產開發公司，要加快建立現代企業制度的步伐，向股份制和有限責任公司過渡。并積極引導和鼓勵有實力的房地產開發公司兼并、收購中小型開發公司，培育和發展一批大型房地產集團企業，在我省房地產開發經營和住宅小區開發建設中起主導和骨干作用。
一個部門或企業原已設立有多家房地產開發公司的，在深化企業改革中，要積極創造條件，組建大型集團企業，形成資金、人才和管理優勢。
對設立后多年沒有開發業績的開發公司，要取消其房地產開發經營資格，以后需要開展此項業務再重新申請。
四、設立物業管理公司，一般要有比較明確的可管物業，并不少于5萬平方米。達不到要求的，市、縣建委或房地產管理局要做說服工作，盡可能動員開發建設單位將其移交給已有的專業化物業管理公司管理。一個開發公司，其開發經營的物業超過5萬平方米的，原則上也只準許設立一家物業管理公司，促使其形成規模管理，有利于提高管理水平和降低管理成本。
五、房地產中介服務機構，在房地產市場發展較快，房地產交易活動比較活躍的市、縣，可發展快一些。但也要充分考慮市場的需要和實際容量，避免出現失控和造成惡性競爭。一些部門申請設立房地產中介服務機構，容易造成壟斷性經營（服務）的，應予限制。同時，為促進房地產中介服務機構加快向專業化、社會化方向發展，一個部門或企業一般不宜申請設立兩個以上（含兩個）業務相同的房地產中介服務機構。
房地產開發公司設立的機構只銷售自己開發經營的商品房的，不需要申請房地產資格。
六、各級建委和房地產管理局對物業管理崗位人員、房地產估價員和經紀員的培訓和考試發證工作，也要從各地實際需要出發，基本滿足市場需要后可暫停一段時間，把培訓的重點放在已有專業人員的提高上來。通過對各類房地產專業人員培訓的控制，達到調控物業管理公司和房地產中介服務機構保持適度發展的目的。
七、各市可根據建設部和省建委規定的審批權限，審批房地產開發公司、物業管理公司和房地產中介服務機構的設立和資質。并于每季度首月10日前把前一季度批準設立的房地產開發公司、物業管理公司和房地產經紀（）機構，統一列表報送省建委房地產業處備案。不報省備案的，年審時不予受理。
2000年6月29日在北京召開了銷售“放心房”、提供“放心中介”聯合宣言大會之后，陜西、江蘇、廣東、江西、山西、貴州、上海、天津、武漢、哈爾濱、長春、長沙、青島等省、市也先后在當地開展了“放心房”、“放心中介”承諾活動。經濟日報、城市開發雜志、中國房地信息等媒體對承諾活動的進展情況進行了跟蹤報道，通過開展承諾活動，提高了企業的質量意識和自律能力，解除了購房者的后顧之憂，取得了明顯的成效。為了配合國家整頓和規范市場秩序的要求，進一步將銷售“放心房”、提供“放心中介”聯合宣言活動推向深入，現將下一步“聯合宣言活動”的安排通知如下。
一、開展“聯合宣言活動”的調查采訪活動。5月下旬，“聯合宣言活動”組委會將組織有關媒體分2片進行調查采訪（調查采訪方案附后）。為了配合做好調查采訪活動，請各調研城市房地產開發主管部門和房地產管理部門按照調查采訪方案的要求準備詳細匯報材料，并分別組織由承諾和未承諾企業，購買承諾企業銷售的商品房的代表、接受過承諾中介機構服務的代表參加的座談會。調查采訪期間，各城市要組織當地有關媒體參加調查采訪，設立專門的投訴熱線電話，并向社會公布。調查采訪活動差旅費用由部里統一安排，接待應盡可能從簡，不得給承諾企業增加不必要的負擔。
二、召開座談會。調研結束后，將在適當時間召開由新聞媒體、承諾企業、非承諾企業及部分業主代表參加的座談會，分析“聯合宣言活動”中存在的問題，聽取各方對“聯合宣言活動”的意見和建議。
三、開展書面調查。“聯合宣言活動”組委會將委托中國房協城市開發專業委員會下發書面調查表，了解政府主管部門、承諾企業開展承諾活動的情況；同時委托中國住宅與房地產信息網（realestate.gov.cn）、搜房網站（soufun.com）通過網絡廣泛征求社會各界對“聯合宣言活動”的意見和建議。
四、召開承諾企業授牌大會。根據承諾活動方案（建住房電〔2000〕7號），今年6月底將召開表彰大會，對承諾活動中表現好的單位，授予銷售“放心房”企業和提供“放心中介”機構稱號。表彰名單由各省、自治區建設廳，直轄市建委、房地產管理局從參加承諾活動的單位中評選上報，名額不限，上報截止時間6月15日。上報前，各地應將擬上報的承諾單位名單及承諾企業在承諾后銷售的樓盤在當地媒體上公示2周，接受群眾監督，并根據群眾投訴情況進行綜合評比后上報。未按“聯合宣言活動”方案要求設立投訴電話、懸掛“‘銷售放心房、提供放心中介’聯合宣言”以及在承諾期間未銷售商品房、提供中介服務的，不得上報。
附：銷售“放心房”、提供“放心中介”聯合宣言活動調查采訪方案
銷售“放心房”、提供“放心中介”聯臺宣言活動自去年6月29日開展以來，已收到良好的社會反響。為了深入了解各地開展活動的情況，充分宣傳在“聯合宣言活動”中取得突出成效的地區和單位的典型經驗，總結分析目前在房屋銷售和中介服務中存在的問題，進一步推動“聯合宣言活動”走向深入，“聯合宣言活動”組委會將會同中國消費者協會、經濟日報社組織部分新聞單位進行調查采訪。
一、調查采訪的對象和范圍：
1.有關城市房地產開發主管部門和房地產行政管理部門；
2.參加“放心房”、“放心中介”承諾活動的開發企業和中介機構；
3.購買承諾企業銷售商品房的代表、接受承諾中介機構提供服務的代表。
二、調查采訪的內容：
1.聯合宣言大會后，承諾活動在當地的開展情況；
2.成效突出的承諾企業的做法和典型經驗；
3.“聯合宣言活動”存在的主要問題；
4.消費者反映及投訴的主要問題的處理情況；
5.對承諾活動的建議。
三、調查采訪的方式：
1.由建設部、中央新聞單位和行業新聞媒體分組分片進行，每個城市召開2次座談會，并調查1－2個承諾企業。
2.普遍調查和重點采訪相結合。調查采訪當地開發主管部門負責接待，提供重點采訪線索，并設立熱線電話，隨時聽取群眾反映。
3.在媒體上對各地活動開展情況和效果給予綜合報道，對正、反兩方的典型進行宣傳和曝光。
4.匯總分析調查情況：
（1）承諾企業和地方主管部門的主要做法和經驗；
（2）各地反映出的主要問題；
（3）各地對下一步活動的建議。
四、參加調查采訪的新聞單位：
新華社、人民日報、經濟日報、中央電視臺、中央人民廣播電臺，建設報、《城市開發》、《中國房地信息》，以及當地有關媒體。
五、調查采訪的時間和地區：
時間：5月上旬，具體時間及行程安排另行通知。
現將（1990）41號《國務院辦公廳轉發建設部關于進一步清理整頓房地產開發公司意見的通知》轉發給你們，請貫徹執行。有關房地產開發企業納入預算管理的問題，待財政部做出具體規定后再組織實施。
各行要結合房地產開發公司清理整頓工作，認真貫徹國務院國發（1989）39號文件中關于“各商品房屋開發公司的建設資金（包括預收購房款）一律存入建設銀行……，實行統一管理，其他銀行不得辦理商品房屋建設項目的資金撥付業務”的規定，清理解決房地產開發公司多頭開戶問題，使所有房地產開發公司都在建設銀行開立基本結算戶。
各行自辦的房地產開發公司，要按照當地政府的統一部署，認真進行清理整頓。文件中提出的“與專業銀行脫鉤”，是指各行自辦的房地產開發公司應成為獨立法人，實行獨立核算，納入國家預算進行管理，就地交稅，但隸屬關系不能變，仍要掛靠建設銀行；文件中提出的“歸口建設部門管理”，是指在行業政策上要歸口管理，執行建設部門統一的規定，接受建設部門的監督和指導。凡經當地清理整頓公司領導小組批準保留的公司，要加強內部管理，建立各種形式的責任制，健全規章制度，認真執行國家有關的政策和規定。
[關鍵詞] 房地產；上市公司；資本結構；建議
[中圖分類號] F420 [文獻標識碼] B
一、我國上市房地產公司資本結構現狀分析
房地產行業由于其關乎國計民生的特殊地位，一直以來都是各方關注的焦點。2013年2月，國務院再次出臺調控樓市的新“國五條”，進一步加大了對房地產行業的調控力度。國家如此大力的調控說明房地產行業必然存在自身發展的不足，那么，房地產行業現狀如何，其資本結構又存在怎樣的特點？
（一）我國房地產上市公司資產負債率分析
從圖1中數據統計中可知，近十年來，我國上市房地產公司資產負債率的均值始終高于50%的安全理論值，如此高的資產負債率對于資金密集型的房地產行業來說，企業將承擔相當大財務風險。而我國上市房地產公司的最大股東為國家，企業貸款是以國家信用為擔保，一旦企業出現資不抵債、無力償還銀行貸款的情況，國家宏觀經濟也會隨之受到嚴重沖擊。尤其從2002年開始，資產負債率一路攀升，2007年達到峰值84.62%，企業大部分資產來源于外債，自有資產比率較低。直至2008年，受經濟危機的沖擊，資產負債率持續走高的現象才有緩和，但目前其值仍高于50%的安全值，需要進一步的控制和降低。
圖1 2002-2011年資產負債率年平均值
（二）我國房地產上市公司償債能力分析
通過對最近10年來我國上市房地產公司的財務數據分析表明，如下表1所示，企業的產權比率常年居高不下，甚至在2005年時，均值達到431.34%之高，這說明房地產行業屬于高風險、高收益的行業。同時，居高不下的產權比率也反映了房地產公司所擁有的負債遠大于所有者權益，這表明企業中大部分資本是由外債構成，而企業自身所擁有的資產低于因借款而得到的資產，從上述研究可以發現，高負債率，低償債率使得企業經營風險被擴大，上市房地產公司的財務結構存在著一定的不合理性，這導致我國房地產行業的發展處于不健康的趨勢。
（三）我國上市房地產公司現金比率分析
隨著我國房地產市場近年來的迅速發展，管理能力的不斷提高，從圖2中可以清楚看出，從2002年開始企業的現金比率呈曲折下降趨勢，從2005年開始，基本保持在35%左右。但房地產行業具有一定的特殊性，房地產企業大部分資產為變現能力差的存貨，加之國家近年來對房市的大力打壓，進一步加大了商品房變現的難度。企業擁有較高的資產負債率，又沒有與此匹配的長期償債能力，而此時房地產企業仍在一味追求發展，保持著較低的現金比率，如企業繼續采取這種激進的生長模式，房地產企業將面臨巨大的還債壓力。
圖2 2002-2011現金比率年平均值
綜上所述，我國上市房地產公司的資產負債率近幾年來持續偏高，企業大量借入外債加大其自身財務風險，同時房地產公司的產權比率近幾年來也高居不下，企業的長期償債能力較差，但為了配合公司的高速發展，企業又保持著較低的現金比率，短期償債能力也不理想，企業即將面臨巨大的償債壓力。如房地產公司繼續保持這種病態的財務結構，勢必會影響到房地產公司長期健康發展，企業資本結構的優化迫在眉睫。
二、優化房地產上市公司資本結構的相關建議
（一）風險測評與企業成長趨勢相匹配
高資產負債率表現出我國上市房地產公司一度出現過度擴張的態勢。近幾年來，房價的持續走高，不斷刺激房地產開發商對企業發展采取擴張態度，大量借入外債，優先考慮債權融資，導致資產負債率高達70%以上，部分企業甚至出現資不抵債的現象，這充分表明我國房地產開發企業的發展存在過度擴張的趨勢。高風險的行業特征決定了企業必須強化風險測評，以應付高負債結構給企業帶來的支付風險。房地產市場的激進發展策略、國家經濟政策的不斷打壓等因素，導致企業風險測評至少應每年進行一次，以及時調整企業自身的資本結構，使其達到最優狀態。
（二）籌資順序應該是先股權、后負債
目前房地產公司的融資模式為先負債、后股權。按照傳統優序融資結構的觀點，企業最優的融資順序應為先進行內部融資，通過自身的儲備及有利條件，擴大內源。其次為進行低風險的外援融資。最后為負債融資。而由于我國房地產公司的第一大股東為國家，也就是說，企業貸款是由國家做擔保的，使得房地產企業更傾向于采取債務融資。不健康的融資模式，不僅增加了企業自身的經營風險，高債務造成的房地產泡沫也對國家經濟持續穩定發展造成了嚴重威脅。
（三）企業應充分做好資金內部貯備，以提高融資效率
研究結果表明，企業的高負債率并沒有適當的短期償債能力與之相匹配，一旦房市崩盤，房地產泡沫破裂，巨額的銀行債務不僅使企業自身慘遭破產，房地產市場產業鏈的鍛煉，將對國家整體經濟造成嚴重沖擊。為避免這一現象的出現，應通過增加內部貯備，增強短期償債能力來優化企業的資本結構。企業應該合理安排資金取得和債務償還的時間，避免出現效率低下的融資模式。
（四）加強企業合并與“合作開發”
與此同時，國家政策的打壓導致房地產市場不適應單獨擴張發展。企業可以通過合并擴大自身規模，使得內源性融資一起股權融資比重增加，使得債權融資比例下降。同時企業可以通過“合作開發”模式，以緩解自身資金壓力。
關鍵詞:房地產公司;開發成本;成本核算制度
1．引言
隨著我國經濟建設不斷推進，房地產行業逐漸成為國家支柱產業。同時，隨著相應法律法規不斷完善，市場環境的不斷規范，企業謀利空間也在不斷壓縮。面臨嚴峻挑戰，房地產企業若要拓展發展空間、實現長期目標，就必須提高財務管理水平，而當務之急則是加強成本核算。在這樣的大背景之下，對房地產公司的成本核算制度進行針對性的分析研究，制定適合企業發展的成本核算制度，實現公司利潤最大化，就變得十分必要。
2．M房地產公司業務分析和成本核算現狀
2．1公司概況
M房地產公司為建發房地產集團有限公司，成立于1980年，其母公司是建發集團。建發集團涉足房產時尚處于中國房地產業的啟蒙時期，是福建省最早與外商合資、合作開發房地產的企業之一。M房地產公司的主要業務分為五個部分:土地開發和建設業務;房屋、建筑物的開發建設和經營業務;配套設施開發和建設業務;代建工程開發和建設業務;物業管理和服務業務。
2．2現行成本核算現狀及主要問題分析
M房地產公司規定按開發項目的一定周期、功能劃分成本核算對象。按照這樣的成本對象進行成本核算，只能核算出同周期、同功能開發項目下的共同成本，而無法核算出具體每棟房屋的開發成本，無法按照成本與收入配比原則分析M房產企業的盈虧，無法滿足成本管理與考核的需要。即該公司成本核算對象劃分不詳細。在主要成本賬戶設置方面，M房產公司針對房屋開發過程發生的費用支出設置了“開發成本———房屋開發成本”二級賬戶，并按照房屋的性質和用途，設置商品房、出租房、周轉房、代建房三級賬戶。但是該賬戶明細科目設置的較為粗略籠統，計算出來的成本是相同性質房屋下的共同成本，無法具體核算出單棟房屋的開發成本，不能滿足盈虧分析與成本管理的需要。即房屋開發成本明細賬設置不全面，從而又導致公司的房屋開發成本賬戶歸集不完善。在核算配套設施開發成本時，M房地產公司沒有考慮配套設施滯后開發的情況。由于在開發進度安排上，存在房屋開發與配套設施建設的時間差，使得那些已具備使用條件并已出售的房屋應負擔的配套設施費，無法按配套設施的實際開發成本進行結轉和分配。建議采用預提方式計入出售房屋開發成本。
3．M房地產公司成本核算制度改進建議
3．1細化成本核算對象
結合有關成本核算制度理論，M房地產公司在確定成本核算對象時，應考慮項目開發地點、規模、周期、方式、功能設計等因素和管理需要等當地實際情況，建議對成本核算對象按照單元進行細分。
3．2補充房屋開發成本明細賬
針對新增的成本核算對象，建議補充房屋開發成本明細賬。“開發成本———房屋開發成本”賬戶依據開發周期設置三級明細科目，即“開發成本———房屋開發成本———第一期/第二期/第…期開發項目”。四級明細科目依據開發功能，設置為“開發成本———房屋開發成本———第N期項目———商務寫字樓/住宅區/社區商業用房/配套設施”等。五級明細科目依據開發單元，設置為第1單元、第2單元、第…單元等。最后，在明細賬內要按照不同的成本項目設置專欄。成本項目包括:土地成本、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、公共配套設施費和開發間接費用。
3．3完善房屋開發成本賬戶的歸集
①對按開發期核算的房屋開發項目，其發生的土地成本、前期工程費、基礎設施費、配套設施費等成本項目支出，能分清成本核算對象的，可直接記入房屋開發成本三級賬戶的相應成本項目，并記入“開發成本———房屋開發成本———第N期開發項目”賬戶的借方和“銀行存款”等賬戶的貸方。②對同一開發期下按照功能核算的房屋開發項目，其發生的土地成本、前期工程費、基礎設施費、配套設施費等支出，能分清成本核算對象的，可直接記入房屋開發成本四級賬戶的相應成本項目，并記入“開發成本———房屋開發成本———第N期開發項目———商務寫字樓/住宅區/社區商業用房/配套設施”賬戶的借方和“銀行存款”等賬戶的貸方。③對同開發期同開發功能下按照不同單元核算的房屋開發項目，其發生的土地成本、前期工程費、基礎設施費、配套設施費等支出，能分清成本核算對象的，可直接記入房屋開發成本五級賬戶的相應成本項目，并記入“開發成本———房屋開發成本———第N期開發項目———商務寫字樓/住宅區/社區商業用房/配套設施———第1單元/第2單元/第N單元”賬戶的借方和“銀行存款”等賬戶的貸方。
3．4新增預提配套設施費的核算
在歸集M房地產房屋開發成本的配套設施費時，建議增加配套設施滯后于房屋開發的核算情況。對此提出當配套設施滯后開發時，應預提配套設施費的建議。補充相應的預提方法及賬務處理如下:①建議M房地產公司以未完成配套設施的預算成本為基數，計算出已出售房屋應負擔的數額，用預提方式記入出售房屋的開發成本。應作會計分錄:借:開發成本—一房屋開發成本—一XX貸:應付賬款———預提配套設施費②實際發生配套設施費時，按支付款項的金額，作會計分錄借:應付賬款———預提配套設施費貸:銀行存款/應付賬款———應付工程款③已完配套設施開發成本的結轉。對用預提方式將配套設施支出記入有關開發產品成本的公共配套設施，應在完工驗收后，將其實際發生的開發成本沖減預提的配套設施費，作如下分錄入賬:借:應付賬款—一預提配套設施費貸:開發成本—一房屋開發成本④當成本結算完畢，對已經按照預提成本結轉的銷售成本和資產賬面價值以及庫存開發產品成本進行調整。如果實際成本大于預提成本，按其差額，作會計分錄為:借:主營業務成本/投資性房地產/固定資產/庫存商品貸:銀行存款/應付賬款———應付工程款如果實際成本小于預提成本，按其差額，作會計分錄為:借:應付賬款—一預提配套設施費貸:主營業務成本/投資性房地產/固定資產/庫存商品
作者:杜天然 單位:武漢大學經濟與管理學院
參考文獻:
［1］孫法明．房地產開發企業成本核算問題研究，2013，(10):191－193．
【關鍵詞】財務虧損；財務風險；房地產
房地產行業的熱度逐漸升溫，隨之而來的是各地的炒房現象和不斷涌現的“地王”現象。房地產開發是資金密集型的投資，項目運轉的每一個階段，都需要投入大量的流動資金，而房地產企業資金回收主要是在銷售階段。與普通企業相比，房地產企業產品單價高，產品銷售量受金融政策的影響大，產品可變現能力差，導致房地產企業資金回收速度慢，資金缺乏流動性。房地產企業資金一旦缺乏流動性，房地產不可避免的面臨經營風險。房地產業屬于資金密集型高風險行業，房地產企業日常經營活動所需資金能夠靠企業權益性資金來獲得，而不是依賴債務性資金，房地產企業受外界環境的影響也會降低。然而我國房地產企業基本是負債開發模式，利用房地產的不動產性質，將其抵押貸款，解決企業開發資金量需求問題，但同時加大了企業債務性資金的比例，也為企業帶來了財務風險。房地產企業若是不能客觀衡量自身的實力和項目效益，盲目籌資，則企業的資金結構必然不合理，引發不能按時支付到期借款本息的籌資風險。
一、某房地產公司財務虧損的因素分析
（一）信息不對稱
某房地產公司是私營性質的某房地產公司，其信息透明度低，他們向貸款人提供的財務報表和會計資料未經專業注冊會計師審計驗證，這會使得公司償還貸款的能力出現不確定因素，從而誘發財務虧損，出現財務危機。
（二）融資遇阻
某房地產公司作為中小型企業，其融資方式也會受到限制，很難一次性從銀行籌集到大量的資金，而因為資歷限制，企業不能通過發行企業債券獲得資金。就會出現個別項目延緩施工，甚至項目停工的事件，這對整個公司正常運營是極不利的。因此要在這樣的大環境下積極拓寬融資渠道，進行融資方式的創新，才能有效緩解大環境融資難帶來的負面影響。
（三）資金結構不合理，負債資金比例過高
資金結構即企業全部資金來源中權益資金與負債資金的比例關系，某房地產公司的資金由自有資金、預售款、銀行貸款和民間資金部4分組成，其中自有資金只占較小的比例，負債資金往往占企業全部資金來源的85%。某房地產公司的負債資金明顯過高，引發財務風險的概率也會明顯加大，一旦出現企業不能控制的誘發財務風險的因素，那隨之而來的就是財務危機。
（四）某房地產公司財務管理有效性差
某房地產公司既是投資者又是經營者的管理模式，降低了公司財務管理的效率，具體表現為公司管理資源相對短缺，管理機制簡單，關鍵財務崗位則由家族內部人掌控，而這部分人人財會業務水平不高，常常利用人脈關系掩蓋了各種財務管理漏洞，必然使得公司的內部管理更加薄弱。鑒于以上種種情況，某房地產公司的財務管理活動的有效性自然無法談起。
（五）投資決策缺乏科學性
某房地產公司在開發新項目時，對投資項目的可行性缺乏周密系統的分析，僅憑公司負責人靠經驗做決策，這必然使公司的投資決策缺乏科學性。2013年某房地產公司為了擴大公司規模，決定投資新的房地產項目，但因為公司決策人前期沒有對投資項目進行可行性分析，沒有及時了解到政府的市政規劃，購買的土地被政府征用。政府承諾給某房地產公司置換一塊面積相等的土地，但畢竟開發項目的地理位置事關公司經濟命脈，某房地產公司舉棋不定，不敢茫然選地。而之前購買土地的資金大部分是負債融資，公司的財務負擔隨之加大，公司償債能力明顯不足，加大了公司的財務風險，突發事件使得公司資金周轉一時告急。
二、治理某房地產公司財務虧損的對策
（一）經營方面出現虧損的防范措施
隨著我國深化改革的推進，國家重點倡導城鎮化建設，某房地產公司作為中小型企業，在房產市場飽和的環境下，應該將戰略目光投放到城鎮的建設上，轉變為多元化經營模式，結合開發所在地的各種資源開發有特色的房產項目，避免與同其他房地產企業同質化競爭，某房地產公司應該要抓住機遇，力求在改革的浪潮中穩固企業根基。
（二）籌資方面出現虧損的防范措施
最近幾年銀行收緊對房地產企業的貸款，不斷提高貸款利率，而某房地產公司融資方式單一，所以公司更是處在融資渠道不順暢的尷尬位置。某房地產公司最近幾年的短期貸款基本上來自民間貸款，然而民間貸款則利息高，更是加重了企業的成本，償債壓力大，影響企業的資金鏈，不利于企業未來的發展。目前從某房地產公司的發展戰略來看，其對資金的需求量會持續走高，這必然要求公司必須積極拓寬融資渠道并降低籌資成本來緩解資金壓力。對于其近期籌資目的，建議某房地產公司應積極尋找多元化的籌資組合，提升自己的融資創新能力來規避籌資風險。比如說，發債就是較好的方式，由于中票屬于備案制，而企業債是審批制，建議某房地產公司采取分批發行中票的方式，減小一次性銷售的壓力，減小發行失敗概率。從而優化資金結構，降低財務風險。
（三）投資方面出現虧損的防范措施
隨著宏觀環境的變化，人們自身需求的改變，房地產企業早已不是前幾年的香餑餑了。目前，就來說，房產市場空置率過高，供需不平衡，人們對房產的追求不再像以前那樣熾熱。某房地產公司應該采取財務管理理論中的將不同風險的項目進行組合投資，積極尋找其他的投資市場，不再局限在房產市場中，更好的規避企業的財務風險，適應市場的需求并能增強企業的抗風險能力。
（四）資金鏈方面出現虧損的防范措施
房地產企業涉及資金數目巨大，銷售回款的管理至關重要。本文建議某房地產公司從以下三個方面對銷售回款進行管控：1）建立合理的客戶資信等級，因人而異，給予客戶不同限額的欠款；2）企業內部需確定合理的銷售回款比例，實時監控該指標；3）確定回款責任制，做到回款人人有責。某房地產公司對每一次銷售的按揭款、貸款要建立詳細可查的記錄，落實到企業的每個人；4）協調好銀企之間的關系，做到客戶的按揭款、貸款都能及時到賬。房地產企業涉及的資金數目巨大，盡快將資金回籠，提高資金的利用率是企業健康運轉的有力保障。
（五）企業管理方面出現虧損的防范措施
鑒于某房地產公司防范財務風險意識淡薄的現象，公司應該利用在職學習與員工培訓等方式來提升公司員工的防范風險意識，并且需要加強管理層的風險決策意識，做到從源頭上控制財務風險的發生。某房地產公司應該撤換公司關鍵崗位的親信，盡實做到企業的內控制度可行有效，而不是虛設，規范公司的管理制度。作為中小型企業，某房地產公司的決策基本是公司管理層定奪，雖然企業管理層從事房地產開發經驗豐富，如果不通過實地考察與科學的方法，一旦決策出現偏差，后果不堪設想。
三、結論
本文通過梳理企業財務風險與管理的相關理論的基礎上，選取某房地產公司的財務狀況進行分析，主要從資產狀況、銷售狀況以及現金流量狀況各個方面對其公司的財務狀況進行識別，找出其出現財務虧損的原因然后根據某房地產公司的實際情況提出了具體的控制財務虧損的措施。有利于公司對自身財務風險與危機狀況的把握，更有利于公司財務風險的控制，同時對中小型某房地產公司的財務虧損的有效控制提供借鑒。
【參考文獻】
[1]曹進忠.集團企業財務集中管理模式的實踐與思考[J].會計研究，2012(5).
[2]黃曉霞.企業規模擴張中的財務風險控制.[J]華南理工大學學報，2013(8).
