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序論：在您撰寫房地產市場分析論文時，參考他人的優秀作品可以開闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發您的創作熱情，引導您走向新的創作高度。
馬克思指出：“凡是有地租存在的地方，都有級差地租，而且這種級差地租都遵循著農業級差地租相同的規律。”這里所講的規律是指級差地租產生的條件、原因和形式。城市級差地租產生的條件也是土地等級的不同。這種等級表現在位置距離城市中心的遠近，交通是否方便，配套設施是否齊全等[25]。城市級差地租產生的原因也是土地經營權的壟斷。比如，在住房開發建設中，一些較好的地段被某個房地產公司開發經營后，其他的房地產商就不可能介入，只好著手開發稍遠稍差一些的地段。城市級差地租的形式也可分為級差地租I和級差地租II。級差地租I是指城市內部地段的土地里，由于市場的位置不同而產生的超額利潤轉化成的地租。級差地租II是指城市發展過程中由于國家或企業在同一地塊上追加投資所產生的超額利潤轉化成的地租[26]。例如，咸陽以東與西安交接處，在2000年以前還比較冷清，后來國家從總體規劃、基礎設施、招商引資等多方面追加投資和改善環境，經過四五年的建設，咸陽東南大學城地區高樓林立，馬路寬敞，商業逐漸繁榮，即人們通俗所說的這個地段的土地升值，實際上是指這個地區土地的級差地租II大大增加了。位置對城市級差地租具有決定性的影響。因為使用位置便利的建筑地段，比如靠近銷售市場，或者交通運輸十分方便，或者是處于經濟文化中心，市場容量大，特別是獲得信息等特種資源的費用較低而且容易，因此這些企業能降低成本，加快資金周轉率，提高利潤率，獲得較高的超額利潤，這種超額利潤轉化為級差地租。另外，這個中心是特指城市功能中心，而并非一定是地理位置中心。
2.2供求理論
房地產供求變化是房地產運行的主要形式，而房地產市場供求之間的對立關系及相互制約關系，又是可以通過房地產供給和需求之間的數量關系，結構關系及時空關系表現出來[27]。
（1）房地產供求之間的數量關系，即房地產數量供求之間的變化，它是供求對立運動的最基本的表現形式。
（2）房地產供求的結構關系，主要是各類質量、品種不同的房地產商品供求數量的構成及其比例關系。
（3）房地產供求的時空關系，一是指時間限制，由于房地產商品的生產需要一定的時間，因而在一定的時間內只能供給一定數量的房地產商品；由于房地產可供消費的時間較長，因而房地產的需求只能是一定時間內的需求。二是指空間限制，由于房地產供求受自然地理、交通運輸條件的制約，因而房地產市場的供求具有一定的空間限制。8供求理論是房地產市場研究的最基本的理論。供求關系的變化導致價格的漲落，反過來又刺激和抑制供給與需求。供求關系的變動與價格、競爭等有著密切的關系，他們之間相互聯系、相互制約、相互影響、相互作用，發揮各自的功能又共同發揮功能，以實現房地產市場對資源配置的基礎性作用[28]。市場的供求狀況，影響產品的均衡價格，圖2-1表示這一理論的基本含義。其X軸代表產品的數量，其Y軸代表產品的價格，DD表示需求曲線，SS表示供給曲線，兩條曲線的交匯點所對應的價格P即為均衡價格。土地的供求是決定房地產市場供求的最主要因素。由于土地空間位置的固定性以及資源的稀缺性，在一定的條件下，土地的供給是基本恒定的，表現為圖2-2就是供給曲線SS為一垂直X軸的直線，而需求曲線則是一條曲線，并且可以上下移動。因此我們說土地需求在一定的條件下決定土地價格如圖2-2所示。在一個城市和地區內，由于人口和經濟的發展，需求曲線DD可以向上平移到D1D1，其結果造成土地價格的總體上升。但是由于各種土地的用途可以改變，可以相互轉換，如工業用地可以轉為商業用地等，因此，就某種用途的土地來說，供給也是可以變化的。另外，由于政府管制和壟斷，土地的供給總量也是有彈性的。如果土地供給量增加即為XY圖2-1供求與均衡價格DDSSOPMYSSD1D1DDOX圖2-2土地供求9S2S2，則價格降低；如果土地供應量減少即為S1S1，則價格升高。如圖2-3所示。
2.3價格理論
在西方經濟學中，地價理論的基礎是：效用價值論、生產費用論和供求理論。認為地租是土地生產要素對產品及其價值所作的貢獻的報酬或認為地租是一種“經濟贏余”，是產品價格同工資、利息等生產費用之間的余額。而由于地租與地價一樣，其存在的基礎是土地的效用，即具有能滿足人類的需要、進行各種生產和消費活動的能力，因此從需求角度講，地租越來越被認為是地價的基礎。而地價最終還是決定于土地市場的供求狀況。又如“影子價格”理論認為，地價是土地資源得到合理配置的“預測價格”。它是從土地有限性出發，在一定的資源約束條件下，求出每增加一個單位土地資源可得到的最大經濟效益。這種方法主要是分析土地的機會成本，選擇最大效益的機會成本來確定土地價格。它一方面反映土地的勞動消耗，另一方面反映土地的稀缺程度（供求關系）。在馬克思的地價理論中，土地價格的實質是地租的資本化。具體地說，土地雖然不是勞動產品，沒有價值，但卻有使用價值，土地能為人類永續提品和服務。在土地所有權壟斷的條件下，地租的占有是土地所有權借以實現的經濟形式。正是因為有地租，才會產生土地價格。這里所說的土地價格的實質就是按一定利率還原的地租，用公式表示為：地價=地租/利率。這里的地租是廣義的地租，即包括真正的地租（為使用土地本身而支付的貨幣額）、土地資本折舊和利息等部分在內的租金。因此，馬克思的地價理論是以科學的勞動價值論、剩余價值論和生產價格論為基礎，同時又是剩余價值理論的有機組成部分[29]。房地產商品的價值是價格形式的基礎，價格圍繞價值上下波動。若價格高于價值，投資者就會向房地產業增加投資或有新的投資者加入，導致房地產供給增加，形成供給大于需求的局面。此時，價格又會下跌，投資者也相應減少，直至供求關系達到新的平衡。對消費者來說，由于價格過高，抑制了房地產消費，因而呈現供大于求，從而導致價格下跌，直至供求關系達到平衡[30]。相反，若價格低于價值，投資者就會對房地產業YOXDDSSS1S1S2S2圖2-3土地供給彈性價格10減少投資或投資者減少，導致房地產供給減少，形成供給小于需求的局面。這時價格又會上升，投資相應上升，投資者數量相應增加，直至供求關系達到平衡。同時，消費者會增加房地產消費，使房地產需求增大，形成供給小于需求，從而導致價格上升，直至供求關系達到平衡，價格與價值相符。房地產價格是指在房屋建筑，建設用地開發以及經營過程中，凝結在房地產商品中活勞動與物化勞動價值量的貨幣表現形式。房地產價格的高低，對廣大居民的購買力有直接的影響，進而也就影響著房地產市場的供求情況。
2.4競爭理論
在市場經濟條件下，從事房地產開發經營的目的是為了獲得更大限度的利潤，為了達到這一目的，在房地產交易主體之間勢必產生賣者與賣者，買者與買者之間的激烈競爭，從而對房地產開發經營形成強大的外在壓力。競爭機制是房地產供求關系，價格高低，利潤高低之間相互制約相互協調的內在聯系，其功能在于對房地產開發企業產生一種強大的壓力，使供求機制和價格機制的功能得以充分發揮。競爭的結果是優勝劣汰，實現資源的最優配置和生產要素的優化組合[31,32]。房地產市場的競爭方式主要有價格競爭和非價格競爭。價格競爭的基本方式，主要通過價格競爭，迫使生產者不斷擴大生產規模和經營規模，降低物質消耗和生產費用，力爭在市場中實現自身的價值。非價格競爭主要包括技術，質量，宣傳，服務等形式競爭，取得消費者的信任，以擴大市場占有率，排斥其他競爭者。
2.5房地產市場供求預測
房地產投資者在作出投資決策之前，必然要對房地產市場進行一個全面的調查、分析和預測。房地產市場預測是指通過對房地產市場的調查，運用科學的方法和手段，根據調查提供的數據和資料，對房地產市場的未來及變化趨勢進行預測和判斷，以滿足確定未來房地產市場經營目標和行動計劃的需要。
2.5.1房地產市場預測的必要性
（1）房地產市場預測有利于平衡和滿足社會對房地產的需要社會生產的目的是為了不斷滿足人們日益增長的物質和文化生活的需要，而人們生活的需要又由收入水平的提高、人口的增長、消費習慣的改變而改變。為此，要使人們對房地產的需要得到充分滿足，就必須進行科學的推算和估計。
（2）房地產市場預測有利于制定科學的開發經營計劃通過房地產市場預測，可以了解房地產市場發展變化的趨勢，以及對房地產企業開發經營活動所帶來的影響，從而指導企業自覺按照市場規律辦事，為制定科學的計劃和開發經營決策提供依據。
（3）房地產市場有利于改善經營管理，提高經濟效益11在商品經濟條件下，房地產企業的生存和發展與房地產市場息息相關，而房地產市場又是瞬息萬變的，只有通過房地產市場預測，掌握大量的房地產市場信息和數據資料，才能不斷的改善經營管理，提高經濟效益。
2.5.2房地產市場預測的種類
房地產市場預測的種類很多，可以從不同的角度上進行劃分：按經濟活動的范圍分，可分為宏觀預測和微觀預測；按預測所采用的方法分，可分為定量預測和定性預測；按預測的性質分，可分為探索性預測和規范性預測；按預測時間長短分，可分為短期預測、中期預測和長期預測等。房地產市場預測的內容主要有房地產市場需求預測與房地產銷售預測等。本文主要是對房地產市場需求進行預測。
2007年,中國房地產市場運行主要有以下特點｡
(一)全國房價總體漲幅較大,部分熱點城市房價持續拉高,供不應求是主因
2007年,中國房地產市場總體上價格漲幅較大｡70個大中城市新建商品住房､二手住房的銷售價格持續走高,8月份,新建商品住房銷售價格同比上漲9.0%,二手住房銷售價格同比上漲7.9%,部分熱點城市房價上漲連續保持兩位數增速｡
我們分析,導致2007年房價高漲的原因主要是供不應求｡一方面,供給量大幅度下滑｡2007年1~6月,全國房屋竣工面積增速低于房屋銷售增速,商品房銷售面積2.8億平方米,同比增長21.5%;房屋竣工面積1.5億平方米,同比增長11.1%;截至2007年6月,住宅竣工面積連續30個月低于住宅銷售面積｡以北京為例,新建商品住房供應自2005年以來持續減少,批準預售面積由2005年的2205萬平方米下降至2006年的1706萬平方米｡另一方面,需求快速膨脹｡資金流動性過剩導致投資性需求增長較快｡同時,在房價快速上漲的趨勢下,自住性購房者提前入市,也造成需求驟增｡
(二)土地供應量不足
近兩年來,土地供不應求的態勢仍在持續,造成市場供求總量失衡,形成供不應求的市場預期｡土地供應量的不足表現在兩個環節｡
1.土地出讓面積不足｡以北京為例,2005年,計劃供應的商品住宅用地為1750公頃,而實際入市的只有900公頃,僅為計劃的51%;2006年,商品住房和經濟適用住房用地計劃供應合計為1900公頃,實際供應為1031公頃,僅為計劃的54%｡
2.開發企業囤積土地導致出讓土地無法全部形成當期的有效市場供應｡根據中國建設銀行研究部的報告,2001年初至2007年5月份,房地產開發企業累計購置土地面積21.62億平方米,但實際僅開發完成12.96億平方米,不足購置面積的60%｡特別是上市房地產公司成為大規模囤積土地的一個主要力量｡這是由于土地儲備量是投資者衡量上市房地產公司投資價值的重要指標之一,而且很容易從公開市場上募集大量資金支持大規模購置并囤積土地｡
(三)多種需求集中釋放,投資投機需求大量入市
在房價快速上升的過程中,多種需求集中釋放｡
1.改善型需求｡高收入家庭對改善型需求的支付能力比較強,家庭收入越高,利用自有資金購房的比例越高｡據對某城市的調查,高檔商品房一次性付款的比例高于貸款比例,一次性付款的比例一般達到60%以上;而普通商品房的貸款比例高于一次性付款的比例,貸款的比例一般達到60%以上｡這使得中低端需求和初次購房需求受到擠壓｡
2.婚齡人口對住房的需求｡受傳統的成家置業理念的影響,新組建家庭購買住房的需求剛性較強｡
3.城市新增常住人口的住房需求｡近年來,中國正處于城市化進程加速時期,城市新增人口對住房的需求旺盛｡
4.城市拆遷導致的剛性需求｡目前,中國處于城市建設快速推進時期,城市房屋拆遷帶來的被動需求隨之增加｡
5.父母提前為子女購房的需求｡在目前房價上漲較快的影響下,年輕人住房需求提前釋放,表現為父母為子女購房時間大大提前,高收入家庭為正在讀大學,甚至讀高中的子女購房的現象比較普遍｡
6.投資和投機性需求｡除以上以居住為目的的需求外,還包括部分以投資和投機為目的的需求,買房直接用于投資,以增值獲利;以改善住房條件為目的的高收入家庭,在購買新建商品房后,原有舊房并沒有在存量房市場立即上市交易,更多的是繼續持有用于投資｡
1.政策對房地產市場的影響分析。在當前世界各國的經濟體制當中，不管是市場還是政府部門占據主導地位，其都沾有混合經濟的色彩。世界很多國家都是以市場經濟作為主導，當市場經濟失效之后，政府部門會通過宏觀調控的手段，對市場進行一定程度上的調節，促使其回歸正常發展。政府部門在市場干預時，其干預的程度與市場的發育程度相關。我國的房地產市場發展起步較晚，市場經濟發展不夠完善，房地產市場出現了比較明顯的波動，例如在市場運行過程中，存在著很多不規范的行為。對此，政府會通過政治、法律、經濟等各方面的手段，對房地產市場進行調節，保證市場經濟的良好運行。
2.景氣周期對房地產影響分析。在市場經濟的運行過程中，存在著大量的周期循環，上到國家經濟，下到私營企業，都有很多循環。由于房地產的投資數額很大，循環周期也很長，所以其過程中也存在著很多的風險。對此，房地產企業應當掌握最新的市場動態，對市場環境保持高度的敏感，才能有效的避免風險，提高收益。當消費市場發生轉變的時候，房地產企業應當抓住機會，才能在市場經濟下贏得先機。
二、前期策劃階段房地產消費者行為模式
1.消費行為描述分析。房地產消費者購買行為描述可以將其簡單的描述為5W和1H，其中5W分別表示為：誰來買房子，什么地方買房地產，為什么買房地產，買什么樣的房地產以及什么時候買房地產。1H表示為：通過何種方式購買房地產。
2.對消費行為過程的分析。在市場經濟當中，消費者在決定購買時所進行的不只是單獨的行為，而是一連串具有關聯的行為。消費者在選擇購買房地產時，往往會首先進行認知、評價、評價、決策，然后才能確定購買。在認知過程中，消費者可能產生的后續購買行為都是以購買動機為基礎的。因此想辦法激發消費者的購買動機，是十分重要的。對此，房地產企業在進行前期策劃的時候，要細致的分析和探討消費者的實際需求，如何充分的引起消費者的購買興趣，激發其購買動機。
三、房地產市場分析以及相應預測
1.房地產預測的含義和內容。推測和預見可能發生在房地產市場中的不確定因素的發展趨勢，從而做出正確的應對方針，是房地產預測的真正含義和實際作用。房地產市場預測包括了市場的需求預測、購買力預測、市場供給預測、價格變動預測、產品市場占有率預測、社會效益預測以及經濟預測。針對房地產前期策劃和市場調查，應對市場的承載量和政府提供數據進行分析和比較，以此作為房地產企業決策的依據。
2.房地產預測方法。市場預測的方法主要對相應的數據資料進行掌握和了解，分析和研究擬定的預測目標。在實際操作中，有很多不同的方法可以進行市場預測，在不同的領域當中，都存在著各自不同的預測方式。而同一種預測方法，有時也可以對不同的領域進行預測。在對房地產市場中的具體情況進行預測時，會涉及到很多的問題，其內容也十分的復雜。要給予這些細節充分的重視，并從中獲取有用的信息。
3.影響房地產市場預測的因素。當前，我國大多是的房地產企業對于市場預測的認識程度不夠，僅僅只進行了表面數據資料的分析和研究，沒有準確的進行市場定位和目標客戶群劃分。房地產市場需求的影響因素很多，常常以房地產的需求量作為標準，并通過這種標準對房地產的銷售面積和居住水平進行預測。無論是國外學者還是國內學者都對此有所研究，但是其在研究過程中對于影響房地產的關鍵因素卻十分不足，甚至選取的關鍵因素出現偏差。由于我國和世界其它國家相比，市場的發展程度和具體情況都不盡相同，因此，對于能夠對房地產市場產生影響的因素也是多種多樣。國外的房地產市場的發展程度相對比較成熟，其消費者的階梯形較為明顯。因此，對國外房地產市場預測產生影響的因素主要是租金方面的問題。而在我國卻有所不同，由于我國的房地產市場成熟度較低，國人的消費觀念由于國外不同，因此，在對我國的房地產市場進行預測時，不能以租金作為主要因素來進行。
四、結束語
【論文摘要】近年來伴隨著西部大開發的逐步深入，西安市建設改造的進程也逐步推進，為房地產業的深層次發展奠定了良好的基礎，市場呈現出諸多新的發展特征。國家先后出臺的政策促使著房地產市場和信貸健康有序地發展。本文結合詳盡可靠的數據對西安地區房地產市場及其信貸現狀進行了深入分析，指出了目前西安市房地產市場運行存在的問題，并對其進行了因素分析，進而提出了一系列切實可行的建議，以尋求新的發展契機。
2007年，國家出臺了一系列調控政策，先后從金融、稅收、土地等多個方面對房地產市場加以規范和引導。近年，西安市作為西部開放后的龍頭城市，城市化進程加快，市政配套建設迅速跟進為房地產行業快速擴展開發提供了有力支持。房地產業開始向著可持續發展的方向進行調整。
經濟開發區、浐灞生態區、西咸共建區、長安區、郭杜等區域隨著幾年來區域規劃建設的推進，已經成為地產發展的熱點區域。2007年由于股市過熱，國家為防止房地產風險相繼出臺了多項政策加以調控，作為二線市場的西安市總體有小幅波動，但絲毫沒有影響西安房地產發展進入新的階段。
一、房地產市場現狀分析
1、全國房地產市場現狀
2007年，全國房地產開發投資增速緩慢回升，房屋銷售回溫，經濟適用房投資表現出加速增長的勢頭，房地產開發企業積極謀求多元化融資渠道，利用外資增速發展。全國完成房地產開發投資25280億元，同比增長30.2%。全國商品住宅竣工面積4.78億平方米，同比增長5%；銷售面積6.91億平方米，同比增長24.7%。西安市房地產市場及其信貸現狀分析與啟示區域經濟區域經濟西安市房地產市場及其信貸現狀分析與啟示
房價總體漲幅較大，上海等熱點城市房價在下半年有一定回落，波動較大。盡管國家調控政策意圖明顯，但是全國70個大中城市新建商品住房、二手住房的銷售價格持續走高。房價上漲過程中，多種市場需求集中釋放，投資和投機需求大量入市。
2、西安市房地產市場現狀
2007年，西安市房地產市場在宏觀經濟環境良性運行、城市建設快速推進的背景之下得到了多方面的提升，國家政策調控的影響逐步顯現，西安房地產市場發展愈趨健康、成熟。
（1）運行狀況。近年來，西安市房地產市場規模逐步擴大，房地產開發市場中企業、樓盤品質逐步提升，居民消費理念越來越為成熟。
①土地交易市場。2007年，西安市公開拍賣土地5136.57畝，其中住宅用地3789.7畝，商業性用地499.61畝。成交土地5083.53畝，其中住宅用地3781.31畝，商業性用地454.96畝。
②商品房供應市場。從商品房投資額看，近年來的西安市商品房完成投資增幅逐年提高，除2005年增速放緩外，2006－2007年均保持平穩增長的勢頭。2007年，商品房完成投資額1474022萬元，較2006年增長37.84%。從商品房供應量來看，近年來年均保持30%以上的增幅。從商品房投資資金來源看，自有資金所占比例有了一定的提高，但是占比最大的仍是借貸資金，較去年上升7.16個百分點，實際完成投資額為509371萬元。
③商品房銷售市場。2007年，西安商品房年銷售面積增長速度明顯加快，較去年相比增幅38%左右，同時，銷售金額方面超過了去年45%。全年商品房銷售量達到了9580125平米，較去年增加了40.67%，創商品房銷售量歷史新高。
（2）運行特點。商品房開發和交易市場異常火熱，開發投資額和房屋銷售額屢創新高，全年房地產市場總體運行速度明顯加快。政府土地市場調控能力增強，市場調控力度進一步加大。小宗地塊將成為西安土地主要供應形式。市場開發繼續穩定增長，市場競爭由產品競爭向品牌、服務競爭升級。投資型住房需求有所回落，大戶型市場產品運作將更為精益求精，住宅價格增長回歸平穩。
二、房地產信貸現狀分析
1、全國房地產信貸現狀
2007年對于中國房地產業是有特殊意義的一年。為了穩定房地產市場和宏觀經濟安全，國務院24號文《廉租房管理辦法》、《經濟適用房管理辦法》相繼出臺。但房地產開發投資增長仍有所加快。全年房地產開發投資25280億元，比上年增長30.2%，其中商品住宅投資18010億元，增長32.1%。商品房竣工面積58236萬平方米，增長4.3%。商品房銷售面積76193萬平方米，增長23.2%。這些數字都顯示，盡管宏觀形勢、政策環境與過去幾年相比嚴峻很多，中國房地產業整體上還是呈現投資和銷售雙雙興旺的局面。
央行年內6次加息，房地產宏觀融資環境明顯緊縮。政府不僅希望保護居民合理性的住房消費需求，更希望發揮住房公積金在這中間的調解作用。同時央行大力加強住房消費信貸安全管理，更多從“窗口指導”、嚴格信貸資質條件和緊縮信貸額度入手。借助2007年股市的行情和政策的扶持，房地產業有效擴寬了融資渠道，融資結構得到相對優化。
2、西安市房地產信貸現狀
（1）運行狀況。2007年以來，西安市金融機構房地產信貸增速明顯加快，個人住房貸款成為拉動房地產信貸的絕對因素。截止12月底，全市金融機構房地產貸款余額491.85億元，同比增長20.44%，增加了18.89個百分點，其中個人購房貸款余額289.50億元，同比增長35.94％，增加了33.43個百分點。
房地產信貸增長呈現加快趨勢，個人住房貸款增長態勢明顯。2007年各月房地產貸款和個人住房貸款增速較快，增速比較明顯的是四季度，房地產貸款和個人住房貸款增速均呈現正V字形。
房地產開發貸款保持小幅增長趨勢，地產開發貸款增速持續下滑。2007年以來，西安市房地產開發貸款呈現小幅增長態勢，截至12月末，房地產開發貸款201.42億元，同比增長3.80％，年內基本保持小幅增長趨勢，其中地產開發貸款43.52億元，同比增長13.42％；房產開發貸款157.91億元，同比增長9.84％。
信貸情況以農業銀行陜西分行為例。截至12月末，營業部房地產類余額399895萬元，占營業部貸款總額的23.4％，房地產貸款較年初增加152315萬元，其中個人住房貸款79207萬元，比年初增加26088萬元；開發貸款320688萬元，較年初增加126227萬元。
（2）運行特點。宏觀調控措施對房地產市場中資金供給影響較大，中小房地產開發企業土地資源和銀行開發信貸資金獲取難度增加，將導致房地產行業快速整合資源，優勝劣汰加劇。同時住房貸款風險暴露存在一定滯后性。今后銀行的房貸利率水平有可能上升1.3-1.5個百分點，無疑將明顯加重房貸者負擔。房貸的違約風險可能性加大，繼而引發的更大風險將會波及整個宏觀經濟金融體系。
三、西安房地產市場存在問題的因素分析
西安地區房地產發展過程中凸現出諸多特征，也包含了很多問題。形成的因素有很多，其中關鍵原因分析如下：
1、物價上漲、通貨膨脹預期和相對于資產價格的貨幣貶值進一步加劇了購房需求，推動房價繼續攀升。物價和房價是互為聯系的，資產價格強烈地受到未來的預期回報的影響，而未來的預期回報則受到未來經濟是否景氣，通貨膨脹與貨幣政策預期的影響。物價上漲造成了通脹預期的加重，這將加大對具有保值能力的房地產的需求，在供給增加一定的情況下，將推動房價的繼續上揚。2、從緊的貨幣政策，對房地產市場需求產生結構化的影響，抑制了中低收入者自住需求的支付能力，刺激了高收入者投資投機需求的積極入市。不斷的加息增加了購房者的成本，這對潛在購房者的購房需求有一定程度的影響；由于投資回報率仍遠高于資金成本，這種小幅的加息，對抑制投資、投機作用有限。
3、外資進入房地產市場呈擴張趨勢。由于國內房價保持上漲勢頭，投資房地產可以獲取高額的投資回報，加上對人民幣升值的預期，大量國際游資流入國內，房地產成為重要的投資途徑。外資投資房地產已經開始逐步向一些二三線城市擴張，西安也在其中。
四、西安房地產發展相關啟示
長期來看，房地產市場的健康發展還需要更多的配套措施加以深化、完善。根據現狀分析得出以下啟示：
1.繼續加大普通住宅的土地供應
保持住宅尤其是中小戶型住宅的投資規模為重中之重。為了滿足居民不斷增長的住房需求，保證廣大居民能夠安居樂業，必須繼續加大普通住宅的土地供應，保持適度的住宅投資規模和住宅供應量。
2．完善住房保障制度，減輕中低收入居民購房負擔
住房保障是社會保障問題的重要內容，是建立和諧社會的一項重要的基礎性工作。未來政府的工作重心應更多放在完善住房保障體系，解決中低收入家庭的住房問題上。對于商品房的房價問題，則更多地由市場決定。在2008年兩會期間，總理的政府工作報告中還提到政府用于廉租房制度建設的資金將為68億元，比去年增加了17億元。
3．擇機開征物業稅，穩定房價
從國外的經驗看，物業稅不僅有利于打擊房地產投機、穩定房價，而且有助于改善地方稅收結構、推動城市可持續發展。
對西安政府而言，物業稅是永久的可持續的稅收收入，可以為地方政府提供穩定的稅收來源，有助于解決地方財政過度依賴土地出讓收入的難題。物業稅隨著當地房價上漲而增加，而當地房價的變動又取決于當地經濟發展水平和城市環境、公共設施的完備情況等，這就可以有效引導當地政府重視對公共產品和服務的投入，重視長期規劃和城市可持續發展。
4．建立科學的住房消費模式，提倡“租購并舉”
要引導居民樹立“購買和租賃并舉”的二元消費觀念。著力培育租賃市場，完善房屋租賃的配套設施。通過輿論，促成新的理性住房消費，開展“結婚不買房，住套房娶嬌娘”觀點的討論，引導國民合理調整家庭消費結構，避免民眾超前住房消費。
5．加強信息體系建設，引導房地產合理生產和消費
通過完善的房地產信息系統和定期公告制度，有助于合理引導房地產的生產和消費。雖然這需要國家統一設計實施，但是做為西安市也可以進行區域范圍內的嘗試，以保障房地產行業有序健康地發展。
6.創新房地產信貸產品，拓寬融資渠道
商業銀行要不斷創新房地產信貸產品，拓寬房地產開發企業單一的融資渠道，分散房地產信貸風險。針對部分有實力的房地產開發企業合理的信貸需求，加強信貸產品的創新工作。引導開發企業轉變觀念，廣泛吸收社會資本增資擴股，通過改善資產負債結構來增強房地產開發企業的融資能力。這樣不僅提高了西安市房地產業開發主體的質量，而且有利于西安市房地產業持續健康發展。
五、結束語
隨著政策的進一步調控，西安房地產市場經歷了很大的變化。西安房地產市場經過多年的穩步快速發展，已逐步進入盤整期，近年來出臺的一系列調控政策其累積影響效應和市場長期發展走向將于今后得以顯現，所以我們相信西安房地產必將成為西安地區經濟發展和社會進步的重要體現。
【參考文獻】
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[2]劉文婷.西安房地產現狀及發展趨勢研究[J].大眾科技，2007，（5）.
我國銀行業在這方面采取了同樣的審慎措施。選擇的是以追索權形式提供的住房抵押貸款，多數合同文本中都有類似如下的條款“抵押期滿，如債務人不能償還債務本息，又未與乙方達成延期協議的，按法定程序處理抵押房地產，清償債務本息。處理抵押房地產所得價款不足以償還債務本息和承擔處理費用的，乙方有權另行追索;價款償還債務本息后有剩余的，乙方應退還給甲方。”這條看似簡單的格式條款。就意味著在中國房地產市場上，購房者是不可能通過斷供止損的。因為銀行在拍賣了購房者抵押給銀行的房產之外，其對購房者的債權還是同樣存在的，可以繼續通過其他司法手段對購房者進行強制執行。在我國當前的情況下，斷供者往往是以投資為目的的購房者，其個人資產一般情況下大于其住房抵押貸款不少，因此在這種情況下銀行并不會由于購房者斷供鄧興華，等:中國房地產市場風險分析城市規劃與管理而承擔房價下行的風險，而恰恰是購房者會承擔由于銀行拍賣抵押資產過程中房產這一抵押物過度折價以及斷供而產生的信用違約、利息以及相關司法費用和滯納金。因此購房者才是真正意義上的風險承擔者。在我國當前的銀行住房抵押合同實務中，銀行完全將自身的風險通過追索權條款轉移到了住房抵押貸款的借款方身上。自身的金融風險則已經部分轉移。
2他國房地產市場變動的啟發與意義
2.1我國金融體系受房地產直接沖擊的影響較小我們通過上面的分析已經可以看出，我國金融體系并不會直接收到多數購房者斷供與否的影響，同時由于我國沒有自然人破產制度，所以雖然在經濟下行期可能出現少數購房者由于斷供或者個人資產不足而造成相關貸款無法及時回收造成一定期限內的壞賬，但從長期來看，由于其債權的永續性，在購房者收入提升和經濟水平回復之后，銀行的住房抵押貸款不會出現大規模的損失，也就是意味著在我國不會出現美國次貸危機一樣的大型銀行和金融機構紛紛倒閉的情況，但存在由于購房者在房價下行的同時依舊承擔巨大的還款壓力的可能性，一旦出現可支配收入減少的情況，其消費開支也會進一步降低，從而減弱內需。因此這一情況看，除了穩定房地產市場，在關注金融機構與銀行業的同時，更重要的繼續深化其他行業的改革創新，一方面利用制度創新和科技創新推動相關行業的發展，另一方面也需要改革收入分配機制，確定人民群眾在購房還貸的同時有確切的收入能夠滿足日常消費。由于消費結構出現變化而導致經濟波動。
2.2我國應當明確房地產市場的風險共擔我們可以看到，在我國實際上斷供并不會給購房者帶來任何好處，由于其住房抵押貸款合同中追索權條款的存在，一旦斷供，購房者只是獲得了短期內的現金流的便利，但在長期內由于銀行債權的存在和相關費用的產生可能產生債臺高筑的可能性。在這一意義上來說，也需要銀行和相關媒體加強宣傳，在保護房地產行業平穩發展的同時，讓購房者更為理性的權衡自身的購房決策，避免出現雙輸的局面。由于我國銀行業監管較嚴，銀行風險管控中為了自身的利益所在，往往喜歡在合同設計和權益轉移上使得其自身完全規避于風險之外，雖然這保證了在房地產風險期間金融行業的穩定，但也反映出金融行業市場化程度與創新水平不足，不能給購房者在住房貸款上更多的選擇，也使得我國住房者和房地產企業獨自承受房價波動的風險。作為一個市場化的行業，應該允許金融機構更多的創新，也避免我國購房者承擔過分的風險而沒有止損手段，從而可能使得我國在經濟下行的情況轉為日本經濟的情況。
關鍵詞：房地產市場干預宏觀調控
政府對住房市場的干預大致可以歸結為兩種方式:數量干預與價格干預。其中數量干預主要是對住房供給數量的干預，通過政府直接建造大量的公共住房以低廉的租金提供低收入戶和困難戶使用，但是這種做法很容易給財政背上沉重的包袱。所以，在實踐中除了公共住房，政府還采取了財政補貼的方式，這實際上是對住房價格進行調節和干預，財政補貼又可以分為對購房者的需求補貼和對開發商的供給補貼。按照政府政策和干預房地產市場的不同特點，本文將從數量干預與價格干預兩個部分考察政府的房地產政策、干預效果以及政策演變趨勢。
政府對房地產市場的數量調節
土地供給與稅收調節制度
世界各國的土地制度可以分為兩種:私人所有和政府(國家)所有。但就世界各國的實踐來看，一個國家或地區的土地所有制往往都是由國家所有與私人所有共同組成的。如今，即使是在崇尚私有財產制度的英美等國政府，也是大土地所有者。除了直接擁有，政府可以通過城市規劃、頒布土地法規、規定土地用途、征收土地使用轉讓稅等途徑來影響商業性用地的供給，平抑地價控制房地產的開發成本，從而降低房地產的市場價格。
美國土地有三種所有形式:私人所有，聯邦政府、洲及地方政府所有，印第安人保留地。政府所有的土地除了提供政府辦公、基礎設施等公共品以外，還可以建造公共住房出租。無論是政府所有還是私人所有，土地的經濟用途都有統一的規劃，通過對其使用進行限制以及稅收政策進行調節。日本全部土地的3/4屬于私人部門所有，國有土地僅占1/4，而且主要是山林沼澤地。因此，私人和企業構成了房地產市場上的主體。政府對房地產用地的調節主要是通過兩種渠道:一是稅收政策和城市規劃;二是通過對專門從事社會基礎設施和普通居民住宅建設，以及經營的非盈利性的200多個公團組織提供政府低息貸款來增加基礎設施和住宅供給。與日美兩國不同，新加坡國有土地占全國面積的72%，其中建屋發展局就占了20%。房地產市場上政府是最大的土地供給者，而且是居民住宅的最主要的供給者。
在規劃和土地開發成本上，一般商業用地比住宅用地價格高10倍以上，因此，為保障住宅用地的供給，除了由建屋發展局直接提供住宅以外，政府還對那些想改變土地用途的用戶收取高昂的溢價費用。英國土地在法律上全部歸英王所有，個人、企業及社會團體僅擁有土地使用權。國家通過對土地一級市場的控制獲得大量的批租收入，并通過一級市場的管理和調控有效地調節土地二級交易市場的供求，保持房地產市場供求的基本平衡。這種模式也普遍流行于英聯邦國家以及前英國殖民地，比如中國香港的土地供給制度，特區政府是土地市場的最大供給者的地位為調節房地產的供給和防止房地產泡沫、經濟衰退等起著積極的作用。
但從演變趨勢來看，政府干預房地產市場政策存在一些共同的特點。即無論哪一種土地所有制下，通過城市規劃和稅收等控制土地供給和用途都成為政府調節房地產市場的重要手段。
公共住房制度
公共住房制度是政府對房地產市場進行干預最直接的手段，從各國的實踐來看，公共住房制度都不是以盈利為目的，甚至需要財政的特殊補貼，公共住房實際上與社會保障體制和社會福利制度聯系在一起。政府提供公共住房大致有兩種方式：直接介入和通過社會團體、非贏利性組織等機構間接介入。
直接介入發達國家公共住房的供給數量都很龐大，這是政府為維護房地產市場的穩定，提高整個社會福利水平、保障居民的基本生活水平而提供的低租金的住房體系。政府直接介入住房市場的供給能夠有效地、直接地刺激和控制住房生產，在相對較短的時間里提供較多的住房，緩解供求矛盾，維護社會穩定。公共住房政策在市場經濟發達國家主要是為低收入者提供住房，國家投資建設國有住宅，低租金出租給低收入家庭。二戰后的英國、法國、德國、美國、瑞典、荷蘭等國家興建了大批公共住宅供低收入居民租用。公共住房在住房體系中的地位和數量的多少取決于該國或地區人口與土地的對比狀況。英、美、澳大利亞以及歐洲國家等人均占有的土地面積較大，因此，政府對房地產市場大都采取宏觀調控的辦法，公共住房制度只作為社會保障的一部分存在。但在地少人多的國家和地區，比如新加坡、中國香港等地，住房的售價相對于居民的人均收入，遠遠高于同一水平下的其他國家。因此，除了制定政策平抑價格外，公共住房制度成了保障與提高居民生活、調節房地產價格的重要內容。
間接提供公共住房由于直接介入方式對政府財政壓力很大，容易引發腐敗、尋租等不良后果，因此，在直接提供公共住房的同時，發達國家也會通過社會團體、非盈利組織等為社會建造低租金或低價的住宅。這些非盈利房地產企業靠出售股份以獲得啟動資金，在此基礎上再申請政府的低息或無息貸款，并可享受免稅待遇，因此能以低于市場的價格出租所建住房，瑞典、荷蘭、法國等多采用這一做法。瑞典政府通過給予非盈利公司、住房合作社等種種財政優惠，建造了戰后國內總建房量2/3的住宅，這些非盈利企業至今仍是瑞典住房市場上的主要力量并使瑞典成為世界上解決住房問題最成功的國家之一。為保證公共住宅供應真正做到面向低收入階層，大多數國家和地區都有明確的政策措施，制定入住公共住宅的條件，進行家庭收入水平登記，以及采取多種申請程序等，以保證低收入階層的利益。
事實上，公共住房不僅僅具有干預房地產市場供求的經濟意義，而且構成了整個國家和地區社會保障體制的一部分，是保持社會穩定的重要力量。以日本為例，日本的公營住宅是二戰以后逐步建立與完善的，主要針對中低收入階層。其建設與經營都由各級地方政府住宅局管理，實行政府定價，因此受到市場價格波動影響較小，其中公營住房的租金在房地產泡沫日趨膨脹的1983-1990年年均也只上漲了4.4%，而在1989和1990年則分別為5.3%和3.3%。這不僅在房地產泡沫時期有效地保護了中低收入階層的利益，而且對房地產泡沫破滅以后日本社會經濟的穩定也起著重要的作用。但是，實行公共住宅政策需要征用大量土地，撥巨額資金，對城市財政造成巨大壓力，因而近年來配合“居者有其屋”的計劃，大多數國家都對公共住房政策進行了調整，以鼓勵私人建造和擁有住房，縮小公共住房的比例。
政府對房地產市場數量干預由直接提供公共住房逐漸轉變為由非盈利機構等社會團體間接建造公共住房，并逐漸減少公共住房的數量，用優惠政策鼓勵中低收入階層購置房產。我國上世紀80年代初開始改革單一的房屋公有制度，經歷了以租代售、住房商品化、住房分配貨幣化的歷程，公房制度的改革、新住房制度的建立是一個長期過程，應該借鑒發達國家的經驗減少公共住房的數量，用優惠政策鼓勵中低收入階層購置房產。政府對房地產市場的價格調節
從經濟學意義上看，對數量的調節帶有較強的管制色彩，容易導致經濟效率的損失，因此，在房地產市場上政府最常用的干預手段和辦法就是通過補貼、稅收等優惠方式對房地產價格進行調節。對價格調節的政府補貼和稅收計劃又可以
分為向房地產開發商提供的供給補貼政策和向住房需求者提供財政補貼兩種。
向房地產開發商提供的供給補貼政策
政府通過向盈利性房地產企業提供補貼，用以建造租金價格適中的住房。二戰后，為迅速建設新住宅，原西德政府向私營房地產商提供無息貸款，同時規定，向同意為低收入家庭建造或改建住房的私營開發企業提供低于市場利率的貸款，條件是必須降低租金。在一戰以后，為解決復員士兵的住房問題，英國政府也對提供開發住宅的私人公司提供補貼，刺激供給，并在1919年推出了以地方政府為主的“興建住宅補貼”。二戰以后，瑞典政府提出了“低資金、低租金”的住房計劃。與其他國家相比，美國的供給補貼形成了從聯邦到地方政府的一整套完整體系。主要分為公共住房供應補貼和私有建房機構出租住房供應補貼。私有建房機構和地方政府建房機構向聯邦政府住房和城市發展部申請，由其支付合理市價房租與低收入住戶實際支付租金之間的差額。在住房供給相對短缺的時期，通過減免稅、提供差價補貼、低息貸款等措施來刺激房地產開發商提供低價住房的積極性效果明顯。1996年法國政府把出租住房建設增值稅率從原來的20.6%降到了5.5%，從而使住房建設竣工量大幅增加。
向住房需求者提供財政補貼
除了對房地產開發商提供補貼外，政府對價格的影響還表現在對購房或租房者進行直接補貼，降低他們所承擔的實際住房價格，對住房需求者補貼最常用的手段主要是免稅減稅和現金補貼。與對開發商的供給補貼相比，住房租金補貼有三個顯著的特點：第一，避免了對住房市場的直接干預，不會給市場運行帶來障礙，不會產生降低市場效率的副作用；第二，這種收入再分配的形式，可以使國民平等的住房權利得到較為公正的實現；第三，對不同收入者區別對待，更能體現傾斜政策，并能適當減少財政支出。從各國的房地產政策實踐來看，二戰后由于戰爭等原因使得住房短缺，在相當長的一段時間里，房地產市場上最主要的矛盾是供給不足。因此，為促進房地產業的發展，政府對房地產價格的調節主要是向房地產開發商提供優惠和補貼來刺激供給并降低價格。當住房的供給增加到了一定程度，住房租金補貼由于以上提到的幾個特點就顯得更加有吸引力，各發達市場經濟國家也紛紛把補貼重點向購房者和租戶轉移。隨著20世紀70年代房地產市場的主要矛盾由住房短缺變為貧困者的住房支出在其收入中比重過大，美國1968年的住房和城市發展法突出了對住房需求者提供補貼的思想，而1974年的住房與社區發展法中的租金援助第8條款更是取代了1968年住房法的補貼計劃，把聯邦住房援助從住房供應者轉向需求者。
關鍵詞：房地產；統計監測；美國
一、美國房地產市場的監測機構
（一）政府機構
美國從事房地產市場監測的政府機構主要是普查局（USCensusBureau）。
普查局除了每十年進行一次人口普查外，每五年還要對經濟活動和州以及地方政府進行一次普查，每年普查局還要進行100多項其他調查。普查和調查的目的是為了從個人和單位收集統計信息，匯總成統計數據。普查局的局長由總統任命，同時還需得到參議院的確認。
（二）行業組織與協會
1.全美房地產協會（NationalAssociationofRealtors,NAR）。全美房地產協會在20世紀70年代初就擁有40多萬名會員而成為美國最大的貿易協會。現在該協會的會員總數已超過85萬，在50個州及關島、波多黎各等托管地建有州協會（stateassociation），在全國1500多個地方建有地方協會（localassociation）。
2.全美住房建筑商協會（NationalAssociationofHomeBuilders，NAHB）。全美住房建筑商協會公布的數據主要包括住房市場指數（HousingMarketIndex，HMI）和住房機會指數（HousingOpportunityIndex，HOI）等。該協會總部位于華盛頓，首要的目標是為所有的消費者提供擁有安全、體面和負擔得起的住宅的機會，改善房地產行業和建筑行業的經營環境。
3.按揭銀行家協會(MortgageBankersAssociation,MBA)。按揭銀行家協會公布的數據主要包括周按揭貸款調查（WeeklyApplicationsSurvey）和各種住房按揭貸款的利率等。該協會是代表雇傭50名員工以上、分布在全國每個社區的房地產金融業的國家級協會，總部位于首都華盛頓。按揭銀行家協會的最高決策層是其董事會，由21人組成，負責管理協會的一般事務。
二、各監測機構公布的房地產市場數據
1.建筑支出。建筑支出統計的是在特定時段安裝或建設的建筑的價值，包括原材料成本、勞動力成本、建筑設備租金、建筑商利潤、建筑設計和工程成本、項目管理成本、建筑期間的利息與稅金支出。
建筑支出報告中的數據分為總建筑支出、私人建筑支出與公共建筑支出三部分，其中總建筑支出統計的是在特定時段內某工程所有項目的價值總和，而不管個體項目何時開始或工程款何時支付給建筑商。
2.新房開工。普查局每月公布新住宅建筑報告，報告的內容主要包括新房開工許可數量、已經許可但尚未開工的數量、新房開工數量、在建數量和完工數量。新住宅建筑報告不包括旅館、大學宿舍等集體居住建筑以及移動住宅。
當住宅的奠基工作開始時即計入當月的新房開工統計，該項統計始于1992年9月，包括在原宅基基礎上的完全重建項目。美國并非各地都需新房開工許可，但新房開工數量包括那些不需要許可的住宅項目。
3.住房空置率和自有住房比率。住房空置率和自有住房比率被公共和私人部門廣泛運用，從而判斷是否需要增加新的房地產項目，此外，出租用房空置率還是用于預測未來經濟走勢的先行指數的組成部分。
住房空置率和自有住房比率季度報告于每季度結束后下月的最后一周公布，年度數據在四季度報告發表后公布。
4.簽約未交付房屋銷售。全美房地產協會從大房地產經紀商處獲得簽約未交付房屋銷售數據，樣本數量達到舊房銷售統計樣本的一半，相當于所有交易數量的20%。目前有一些住房數據被視為房地產市場的先行指標，如新房開工、住房按揭貸款申請和新房銷售等。但這些指標與舊房銷售的統計關系并不令人滿意。例如，新房銷售占所有房地產交易的15%左右，由于其基于上月簽訂的購房合約，因此被視為先行指數，但新房銷售樣本規模較小，數據的波動性大，要多個月的數據才能看出趨勢。
因簽約未交付房屋銷售反映的是實際舊房銷售，因此PHSI是未來房屋銷售活動的準確和可靠的指標，經全美房地產協會統計，超過80%的簽約未交付房屋銷售在兩個月內結算交付，剩下的20%中決大多數在3—4個月內結算交付。
以2001年的簽約未交付房屋銷售平均數量計算的指數值為100，全美房地產協會在每月的第一周公布兩月前的PHSI，除全國的指數外，還包括四個地區的指數。
5.新房銷售。新房銷售報告每月由普查局公布，目的是提供私有、單家庭住宅銷售的統計數據，報告的內容包括：新單家庭住宅的銷售數量、新單家庭住宅待售的數量和已銷售新房的中位價格與平均價格。
一旦簽訂銷售合同或接受定金，該新房就被認為已銷售，而不管房屋是處于尚未動工、在建或已完工階段。新房銷售調查并不跟蹤至房產最終交付，即使最終交易未完結，該房屋也被認為已銷售。
新房銷售調查中的價格是買賣雙方在第一次合同簽署時或交付定金時約定的價格，不包括訂單變化或其他因素引發的價格變化。新房銷售的歷史數據起始于1963年，除公布全國的總量外，還公布東北部、中西部、南部和西部的地區數據。
普查局的當地統計人員訪問樣本建筑許可辦公室，抽取建筑許可樣本，并跟蹤這些建筑是否開工、完工和出售。
6.舊房銷售。舊房銷售占美國房地產銷售總量的85%，因此，全美房地產協會公布的舊房銷售數據是衡量住宅市場發展趨勢的主要依據。每月的25日左右，全美房地產協會公布全國和四個地區的單家庭獨立住宅（SingleFamilyHouse）舊房的銷售數量和價格數據。NAR網站上公布的舊房銷售報告包括最近12個月的月度數據以及最近三年的年度數據，其他歷史數據需要付費購買。
地方協會每月向NAR的研究部報送舊房銷售數據，調查占舊房銷售總量的30%～40%，并且只有已交付的舊房才被納入統計范圍。全美房地產協會每季公布的各州舊房銷售報告是基于所有700多家地方協會的調查數據，而每月公布的舊房銷售指標是基于160家地方協會的樣本調查數據。
舊房銷售數量數據要經過季節調整并折算成年度數字以利于月度和季度之間作出比較。特定月份的年率數據代表如果該月的銷售速度能夠連續維持12個月的總銷售數量。
7.全美住房建筑商協會調查。全美住房建筑商協會（NAHB）通過調查公布的指數主要包括：NAHB-WellFargo房地產市場指數（NAHB-WellFargoHousingMarketIndex,HMI）、NAHB-WellFargo住房機會指數（NAHB-WellFargoHousingOpportunityIndex,HOI）和房屋改建市場指數（RemodelingMarketIndex,RMI）。
HMI基于全美住房建筑商協會每月對其會員的調查，特別是單家庭住宅部門，反映房地產業的脈搏，調查讓會員對總體經濟狀況和房地產市場狀況進行評級。HMI是對不同擴散指數（diffusionindices）的加權平均，包括當前新房銷售、未來6個月的新房銷售和可能購新房的交易。前兩項的評級分為好、一般和差三等，后一項的評級分為非常高、高、平均、低和很低五等。當前新房銷售的權重為0.5920，未來6個月新房銷售的權重為0.1358，可能購新房的交易的權重為0.2722。中國-HOI的定義為當地中等收入的家庭按照標準按揭貸款條件可以買得起的住房銷售比重。因此構成HOI的兩大因素為收入和住房成本。收入方面，NAHB住房與城市發展部公布的都市地區家庭中等年收入估計，NAHB假設家庭能承擔將28%的總收入用于供房，這是按揭行業的傳統假設，該估計值再除以12可以得到每月的數據。住房成本方面，NAHB每月從第一美國不動產經紀公司（FirstAmericanRealEstateSolutions）處獲得交易記錄數據，包括各州、縣的房產銷售時間和價格等。房主每月需償還的本金和利息按照30年期固定利率按揭貸款和10%的首期假設來計算。在本金和利息之外，住房成本還包括當期的物業稅和物業保險。HOI即是都市地區每月可供房的收入超過月住房成本的記錄比重。中國
2001年住宅改建市場規模達到了1530億美元，相當于GDP的2%和住房總支出的2/5。未來十年，住宅改建市場的年增長速度至少將達到5%，在此期間該市場的規模甚至將超過新房市場的規模。NAHB的房屋改建市場指數基于對房屋改建商的調查，并正成為該行業的衡量標準。NAHB通過向15000個房屋改建商發放調查問卷，最終選中約2000家改建商作為樣本。NAHB的調查產生兩個指數來描繪住宅改建市場狀況，一是現期市場條件指數（CurrentMarketConditionsIndex），二是未來預期指數（FutureExpectationsIndex）。
8.周按揭貸款申請調查。周按揭貸款申請調查由按揭銀行家協會進行并向訂閱者公布詳細的調查數據，該調查共包含15項指標，覆蓋固定利率和可調整利率的購房及再融資常規和政府貸款申請情況。報告的內容還包括與前一周、前一月和前一年相比按揭貸款的數量和金額的百分比變化，此外還有平均貸款規模、平均合約利率水平、再融資和浮息按揭貸款數量與金額占按揭貸款總量的比重等數據。報告公布的指數分別為經過季節調整和未經季節調整的市場指數（MarketIndex）、購買指數（PurchaseIndex）、再融資指數（RefinanceIndex）、固定利率按揭/可調整利率按揭指數（FRM/ARMIndex）、常規指數（ConventionalIndex）和政府指數（GovernmentIndex）。
周按揭貸款申請調查報告每周三公布，反映此前一周的按揭貸款申請情況，歷史數據可以一直追溯到1990年。
9.按揭貸款利率。按揭銀行家協會為讓其會員和業內人士了解房地產金融的市場環境定期公布和更新一系列的按揭貸款市場利率數據，主要包括：1990年至今的30年期固定利率按揭貸款月平均利率、1990年至今的15年期固定利率按揭貸款月平均利率，房迪美公司通過主要按揭貸款市場調查（FreddieMacWeeklyPrimaryMortgageMarketSurvey,PMMS）后公布的數據,分別為1971年至今的30年期固定利率按揭貸款月平均利率、1991年至今的15年期固定利率按揭貸款月平均利率、1984年至今的1年期可調整利率按揭貸款月平均利率、1999年至今的每周常規按揭貸款利率和1984年至今的月度可調整利率按揭貸款指數（ARMIndexes）。
房迪美公司的主要按揭貸款市場調查始于1971年4月，通過對全國各按揭貸款發放機構的調查來計算30年期固定利率按揭貸款的平均利率。
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