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序論：在您撰寫關于不動產的法律法規時，參考他人的優秀作品可以開闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發您的創作熱情，引導您走向新的創作高度。
【關鍵詞】物權法抵押登記不動產登記制度
一、典型案例及其基本情況
2007年12月10日，河南省某市工商行政管理局為抵押人河南宏興建材經營有限公司和抵押權人中國銀行某市分行辦理了180萬元的動產抵押登記書，其中抵押物一欄填寫為“鋼瓦、槽鋼、角鋼”等建材。事實上，這批鋼結構建材在辦理抵押登記時，已建成為鋼結構廠房。后因該貸款到期無法償還本息，抵押權人將抵押人訴至該市人民法院，人民法院于2008年6月30日到該市工商行政管理局查閱并復制了該動產抵押登記案卷資料，目前此案仍在審理中。
二、案例引發的關于抵押登記的爭論
本案中，關于債權與債務的關系已無異議，爭論的焦點在于抵押登記的效力問題，即抵押權人是否有權對作為抵押物的鋼結構建材進行處置。
1、認為抵押登記有效的理由
一方認為，根據《擔保法》、《物權法》和國家工商行政管理總局《動產抵押登記辦法》的有關規定，工商行政管理部門可以辦理企業、個體工商戶、農業生產者以“生產設備、原材料、半成品、產品”抵押的動產抵押登記。同時，《物權法》對動產抵押實行“登記對抗主義”，第一百八十八條規定：“以本法第一百八十條第一款第四、第六項規定的財產或者第五項規定的正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押權自抵押合同生效時設立；未經登記，不得對抗善意第三人”。另外，《物權法》第一百八十九條規定：“企業、個體工商戶、農業生產經營者以本法第一百八十一條規定的動產抵押的，應當向抵押人住所地的工商行政管理部門辦理登記。抵押權自抵押合同生效時設立；未經登記，不得對抗善意第三人。依照第一百八十一條規定抵押的，不得對抗正常經營活動中已支付合理價款并取得抵押財產的買受人”。
本案中，動產抵押登記書中抵押物分別填寫為鋼瓦、槽鋼、角鋼等建材，屬于《物權法》中規定的“生產設備、原材料、半成品、產品”范疇，按照《動產抵押登記辦法》規定，某市工商管理局有權辦理這些形態動產的抵押登記，因此，抵押登記有效。
2、認為抵押登記無效的理由
另一方認為，按照民法的劃分，動產與不動產的劃分是以物是否能移動并且是否因移動而損壞其價值作為標準的。按照這一標準，鋼結構廠房是一種由鋼材等組成的特殊建筑物或地上定著物，不能移動或者若移動則損害其價值或用途，因此，鋼結構廠房在性質上屬于不動產。
根據《物權法》第一百八十七條“以本法第一百八十條第一款第一項至第三項規定的財產或者第五項規定的正在建造的建筑物抵押的，應當辦理抵押登記。抵押權自登記時設立”之規定，對不動產抵押擔保物權的設定實行“登記生效主義”。又據《物權法》第十條“不動產登記，由不動產所在地的登記機構辦理。國家對不動產實行統一登記制度。統一登記的范圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規規定”和第二百四十六條“法律、行政法規對不動產統一登記的范圍、登記機構和登記辦法作出規定前，地方性法規可以依照本法有關規定作出規定”之規定，《物權法》對不動產抵押登記有明確要求。
本案中，用于抵押登記的鋼結構建材在辦理抵押登記時就已經組建成了鋼結構，應該視同鋼結構廠房。但是，目前無論是法律、行政法規，還是地方性法規，均未建立不動產“統一登記制度”，未明確統一登記的范圍、登記機構和登記辦法。因此，某市工商行政管理局無權為已經組建成了鋼結構廠房的鋼瓦、槽鋼、角鋼等材料辦理抵押登記，抵押登記無效。
三、關于我國現有不動產登記及抵押登記制度的分析
1、關于動產、不動產，相關法律法規已有明確區分
《擔保法》第九十二條規定“本法所稱不動產是指土地以及房屋、林木等地上定著物。本法所稱動產是指不動產以外的物。”另外，民法對動產、不動產的區分也有說明，即不動產是指不能移動或移動就會損害其價值的物，不動產主要指土地及土地上的定著物；動產是指能夠移動而不損害其價值或用途的物。因此，本案中抵押物由于在辦理抵押登記時就已經組建成了鋼結構廠房，屬于“土地以及房屋、林木等地上定著物”，屬于“不動產”范疇，辦理抵押貸款時不應辦理《動產抵押登記書》，而應辦理《不動產抵押登記書》。
2、《物權法》明確規定不動產抵押需要辦理抵押登記
財產抵押是重要的民事法律行為，法律除要求設立抵押權要訂立書面合同外，還要求對某些財產辦理抵押登記，不經抵押登記，抵押權不發生法律效力。根據《物權法》第一百八十七條規定：“以本法第一百八十條第一款第一項至第三項規定的財產或者第五項規定的正在建造的建筑物抵押的，應當辦理抵押登記。抵押權自登記時設立?！币虼耍凑铡段餀喾ā返谝话侔耸畻l第一款第一項所列“建筑物和其他土地附著物”等財產抵押時，需要辦理抵押登記。
3、目前不動產登記實際上依照原有法律法規辦理
現有的不動產主要包括地產、房產以及林產、水面、灘涂、道路等。由于《物權法》頒布后，并沒有法律和行政法規對不動產統一登記的范圍、登記機構和登記辦法作出規定，地方性法規也無相關規定，所以，目前房產、地產等不動產的登記和抵押登記，實際上仍依照《擔保法》、《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》、《土地管理法》、《房地產管理法》、《城市房地產管理法》、《森林法》相關規定等辦理。另外，部分地區制定了《森林資源資產抵押登記辦法》等地方性法規，以對特定的不動產抵押登記作出規定。
4、《物權法》與《擔保法》等法規沖突，導致原法律法規關于不動產登記和抵押登記的法律效力存在爭議
《物權法》頒布后，其第一百七十八條規定“擔保法與本法的規定不一致的，適用本法”，其第十條規定“國家對不動產實行統一登記制度”。根據“新法優于舊法”原則，由于《擔保法》、《土地管理法》、《房地產管理法》及地方性法規關于登記和抵押登記的規定與《物權法》關于不動產統一登記制度的規定產生沖突，自2007年10月1日《物權法》生效時，這些法律法規關于抵押登記和抵押登記的條文，以及按照這些法律法規辦理的新的登記和抵押登記，已面臨是否仍具有法律效力的爭議。另外，原有法律法規未能覆蓋的其他不動產，如本案中涉及的鋼結構廠房，面臨登記和抵押登記無法可依的境地。
四、解決爭端的相關建議
1、最高人民法院應作出司法解釋
最高人民法院應及時對《物權法》中關于不動產登記的條文作出司法解釋，承認目前依照原有法律法規辦理的不動產登記的法律效力，保證不動產登記有法可依。在法律、行政法規對不動產統一登記的范圍、登記機構和登記辦法作出規定前，各地地方性法規未依照《物權法》有關規定作出規定的，應當按照原《擔保法》、《土地管理法》、《房地產管理法》等法律法規對不動產的登記規定辦理，其效力受法律保護。
2、盡快建立統一的不動產登記法
我國現行的不動產管理體制，實際是對不動產中的建筑物、土地、森林、水面、灘涂、道路等分別制定部門規章意義上的不動產登記規則。這些規則較為散亂而且與《物權法》相沖突，所以，可根據《物權法》、《擔保法》的有關規定，參考《動產抵押登記辦法》，制定一部統一的不動產登記法。同時，應盡快對“不動產的范圍”、“不能進行抵押的不動產范圍”、“需要進行登記和抵押登記的不動產范圍”作出規定。如“本法所稱不動產是指土地以及房屋、林木等地上定著物”；“抵押的不動產應屬于可以抵押的財產范圍，法律、行政法規規定不得抵押的不動產不能進行抵押”；“企業、個體工商戶、農業生產經營者以其所有的土地以及房屋、林木等地上定著物抵押的，應當向抵押人住所地的不動產抵押登記機關辦理登記?！?、設立統一的不動產登記機關
我國不動產登記機關分散，各種不動產的登記所屬的機關不同，導致不動產登記不統一，從而引起不動產物權登記法律基礎不統一，嚴重妨礙不動產市場的健康發展，因此，必須設立統一的不動產登記機關。由于各行政管理部門的局限性，可由縣級以上人民法院（也可法定其他機關或設立新的機關）擔任不動產登記機關，并強化其服務社會主義市場經濟體制下不動產市場交易的司法功能。除指定的統一登記機關外，原有的不動產登記機關，如地方土地管理部門、房產管理部門、林業管理部門、工商行政管理部門不再承擔不動產登記和抵押登記職能。
4、應用統一的不動產登記辦法
以往由于不動產登記基本制度不統一、登記辦法也不統一，從而不利于保護當事人權利。因此，應統一登記的辦法，以科學、高效的登記程序規范當事人登記行為和登記機關的職務活動。其中，對登記和抵押等的不動產范圍、應當提交的文件、《不動產抵押登記書》應當載明的內容、《不動產抵押登記書》設立日期、不動產抵押登記的效力、不動產抵押合同變更和《不動產抵押登記書》內容變更辦法、辦理注銷登記的辦法、社會查閱不動產抵押登記證書的辦法等，要作出明確具體的規定，避免可能出現的登記失誤、效力爭議和欺詐行為。
5、制發統一的不動產權屬證書
當前，我國由于登記體例不統一，存在著地權證、土地權使用證、房地產權證、房屋產權證、林權證等多種不動產權屬文書并行的情況。不動產權屬證書不統一，不但加重了權利人的經濟負擔、加重了不動產市場規范的矛盾，而且加劇了不動產管理機關相互的爭執。且由于不動產權屬證書是國家公信力保障發揮公示作用的，多樣化的權屬證書對其公示職能構成傷害，從而影響其反映物權狀態、保障不動產物權變動安全的根本功能。故我國應當實行不動產權屬證書統一，建立統一的不動產權屬證書制度。
【參考文獻】
[1]中華人民共和國物權法[EB/OL].國家法規數據庫.http：//.
[2]中華人民共和國擔保法[EB/OL].國家法規數據庫.http：//.
【關鍵詞】物權法 抵押登記 不動產 登記制度
一、典型案例及其基本情況
2007年12月10日，河南省某市工商行政管理局為抵押人河南宏興建材經營有限公司和抵押權人中國銀行某市分行辦理了180萬元的動產抵押登記書，其中抵押物一欄填寫為“鋼瓦、槽鋼、角鋼”等建材。事實上，這批鋼結構建材在辦理抵押登記時，已建成為鋼結構廠房。后因該貸款到期無法償還本息，抵押權人將抵押人訴至該市人民法院，人民法院于2008年6月30日到該市工商行政管理局查閱并復制了該動產抵押登記案卷資料，目前此案仍在審理中。
二、案例引發的關于抵押登記的爭論
本案中，關于債權與債務的關系已無異議，爭論的焦點在于抵押登記的效力問題，即抵押權人是否有權對作為抵押物的鋼結構建材進行處置。
1、認為抵押登記有效的理由
一方認為，根據《擔保法》、《物權法》和國家工商行政管理總局《動產抵押登記辦法》的有關規定，工商行政管理部門可以辦理企業、個體工商戶、農業生產者以“生產設備、原材料、半成品、產品”抵押的動產抵押登記。同時，《物權法》對動產抵押實行“登記對抗主義”，第一百八十八條規定：“以本法第一百八十條第一款第四、第六項規定的財產或者第五項規定的正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押權自抵押合同生效時設立；未經登記，不得對抗善意第三人”。另外，《物權法》第一百八十九條規定：“企業、個體工商戶、農業生產經營者以本法第一百八十一條規定的動產抵押的，應當向抵押人住所地的工商行政管理部門辦理登記。抵押權自抵押合同生效時設立；未經登記，不得對抗善意第三人。依照第一百八十一條規定抵押的，不得對抗正常經營活動中已支付合理價款并取得抵押財產的買受人”。
本案中，動產抵押登記書中抵押物分別填寫為鋼瓦、槽鋼、角鋼等建材，屬于《物權法》中規定的“生產設備、原材料、半成品、產品”范疇，按照《動產抵押登記辦法》規定，某市工商管理局有權辦理這些形態動產的抵押登記，因此，抵押登記有效。
2、認為抵押登記無效的理由
另一方認為，按照民法的劃分，動產與不動產的劃分是以物是否能移動并且是否因移動而損壞其價值作為標準的。按照這一標準，鋼結構廠房是一種由鋼材等組成的特殊建筑物或地上定著物，不能移動或者若移動則損害其價值或用途，因此，鋼結構廠房在性質上屬于不動產。
根據《物權法》第一百八十七條“以本法第一百八十條第一款第一項至第三項規定的財產或者第五項規定的正在建造的建筑物抵押的，應當辦理抵押登記。抵押權自登記時設立”之規定，對不動產抵押擔保物權的設定實行“登記生效主義”。又據《物權法》第十條“不動產登記，由不動產所在地的登記機構辦理。國家對不動產實行統一登記制度。統一登記的范圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規規定”和第二百四十六條“法律、行政法規對不動產統一登記的范圍、登記機構和登記辦法作出規定前，地方性法規可以依照本法有關規定作出規定”之規定，《物權法》對不動產抵押登記有明確要求。
本案中，用于抵押登記的鋼結構建材在辦理抵押登記時就已經組建成了鋼結構，應該視同鋼結構廠房。但是，目前無論是法律、行政法規，還是地方性法規，均未建立不動產“統一登記制度”，未明確統一登記的范圍、登記機構和登記辦法。因此，某市工商行政管理局無權為已經組建成了鋼結構廠房的鋼瓦、槽鋼、角鋼等材料辦理抵押登記，抵押登記無效。
三、關于我國現有不動產登記及抵押登記制度的分析
1、關于動產、不動產，相關法律法規已有明確區分
《擔保法》第九十二條規定“本法所稱不動產是指土地以及房屋、林木等地上定著物。本法所稱動產是指不動產以外的物?！绷硗?，民法對動產、不動產的區分也有說明，即不動產是指不能移動或移動就會損害其價值的物，不動產主要指土地及土地上的定著物；動產是指能夠移動而不損害其價值或用途的物。因此，本案中抵押物由于在辦理抵押登記時就已經組建成了鋼結構廠房，屬于“土地以及房屋、林木等地上定著物”，屬于“不動產”范疇，辦理抵押貸款時不應辦理《動產抵押登記書》，而應辦理《不動產抵押登記書》。
2、《物權法》明確規定不動產抵押需要辦理抵押登記
財產抵押是重要的民事法律行為，法律除要求設立抵押權要訂立書面合同外，還要求對某些財產辦理抵押登記，不經抵押登記，抵押權不發生法律效力。根據《物權法》第一百八十七條規定：“以本法第一百八十條第一款第一項至第三項規定的財產或者第五項規定的正在建造的建筑物抵押的，應當辦理抵押登記。抵押權自登記時設立?！币虼?，按照《物權法》第一百八十條第一款第一項所列“建筑物和其他土地附著物”等財產抵押時，需要辦理抵押登記。
3、目前不動產登記實際上依照原有法律法規辦理
現有的不動產主要包括地產、房產以及林產、水面、灘涂、道路等。由于《物權法》頒布后，并沒有法律和行政法規對不動產統一登記的范圍、登記機構和登記辦法作出規定，地方性法規也無相關規定，所以，目前房產、地產等不動產的登記和抵押登記，實際上仍依照《擔保法》、《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》、《土地管理法》、《房地產管理法》、《城市房地產管理法》、《森林法》相關規定等辦理。另外，部分地區制定了《森林資源資產抵押登記辦法》等地方性法規，以對特定的不動產抵押登記作出規定。
4、《物權法》與《擔保法》等法規沖突，導致原法律法規關于不動產登記和抵押登記的法律效力存在爭議
《物權法》頒布后，其第一百七十八條規定“擔保法與本法的規定不一致的，適用本法”，其第十條規定“國家對不動產實行統一登記制度”。根據“新法優于舊法”原則，由于《擔保法》、《土地管理法》、《房地產管理法》及地方性法規關于登記和抵押登記的規定與《物權法》關于不動產統一登記制度的規定產生沖突，自2007年10月1日《物權法》生效時，這些法律法規關于抵押登記和抵押登記的條文，以及按照這些法律法規辦理的新的登記和抵押登記，已面臨是否仍具有法律效力的爭議。另外，原有法律法規未能覆蓋的其他不動產，如本案
中涉及的鋼結構廠房，面臨登記和抵押登記無法可依的境地。
四、解決爭端的相關建議
1、最高人民法院應作出司法解釋
最高人民法院應及時對《物權法》中關于不動產登記的條文作出司法解釋，承認目前依照原有法律法規辦理的不動產登記的法律效力，保證不動產登記有法可依。在法律、行政法規對不動產統一登記的范圍、登記機構和登記辦法作出規定前，各地地方性法規未依照《物權法》有關規定作出規定的，應當按照原《擔保法》、《土地管理法》、《房地產管理法》等法律法規對不動產的登記規定辦理，其效力受法律保護。
2、盡快建立統一的不動產登記法
我國現行的不動產管理體制，實際是對不動產中的建筑物、土地、森林、水面、灘涂、道路等分別制定部門規章意義上的不動產登記規則。這些規則較為散亂而且與《物權法》相沖突，所以，可根據《物權法》、《擔保法》的有關規定，參考《動產抵押登記辦法》，制定一部統一的不動產登記法。同時，應盡快對“不動產的范圍”、“不能進行抵押的不動產范圍”、“需要進行登記和抵押登記的不動產范圍”作出規定。如“本法所稱不動產是指土地以及房屋、林木等地上定著物”；“抵押的不動產應屬于可以抵押的財產范圍，法律、行政法規規定不得抵押的不動產不能進行抵押”；“企業、個體工商戶、農業生產經營者以其所有的土地以及房屋、林木等地上定著物抵押的，應當向抵押人住所地的不動產抵押登記機關辦理登記。”
3、設立統一的不動產登記機關
我國不動產登記機關分散，各種不動產的登記所屬的機關不同，導致不動產登記不統一，從而引起不動產物權登記法律基礎不統一，嚴重妨礙不動產市場的健康發展，因此，必須設立統一的不動產登記機關。由于各行政管理部門的局限性，可由縣級以上人民法院（也可法定其他機關或設立新的機關）擔任不動產登記機關，并強化其服務社會主義市場經濟體制下不動產市場交易的司法功能。除指定的統一登記機關外，原有的不動產登記機關，如地方土地管理部門、房產管理部門、林業管理部門、工商行政管理部門不再承擔不動產登記和抵押登記職能。
4、應用統一的不動產登記辦法
以往由于不動產登記基本制度不統一、登記辦法也不統一，從而不利于保護當事人權利。因此，應統一登記的辦法，以科學、高效的登記程序規范當事人登記行為和登記機關的職務活動。其中，對登記和抵押等的不動產范圍、應當提交的文件、《不動產抵押登記書》應當載明的內容、《不動產抵押登記書》設立日期、不動產抵押登記的效力、不動產抵押合同變更和《不動產抵押登記書》內容變更辦法、辦理注銷登記的辦法、社會查閱不動產抵押登記證書的辦法等，要作出明確具體的規定，避免可能出現的登記失誤、效力爭議和欺詐行為。
5、制發統一的不動產權屬證書
當前，我國由于登記體例不統一，存在著地權證、土地權使用證、房地產權證、房屋產權證、林權證等多種不動產權屬文書并行的情況。不動產權屬證書不統一，不但加重了權利人的經濟負擔、加重了不動產市場規范的矛盾，而且加劇了不動產管理機關相互的爭執。且由于不動產權屬證書是國家公信力保障發揮公示作用的，多樣化的權屬證書對其公示職能構成傷害，從而影響其反映物權狀態、保障不動產物權變動安全的根本功能。故我國應當實行不動產權屬證書統一，建立統一的不動產權屬證書制度。
【參考文獻】
[1] 中華人民共和國物權法[EB/OL].國家法規數據庫.http：//省略.
[2] 中華人民共和國擔保法[EB/OL].國家法規數據庫.http：//省略.
[關鍵詞]不動產登記制度；物權變動；實質審核
[DOI]1013939/jcnkizgsc201711187
在我國物權法中不動產登記制度是其非常重要的組成部分，它主要指的是通過權利人或與其有緊密關系的人申請之后，然后再把不動產權變更事宜由相關的職能部門記載到登記簿上。就其本質而言，不動產登記就是物權公示。如果不動產權有變動就應該將變動的信息資料公開，從而充分地發揮不動產的排他作用?，F階段我國的不動產登記制度還存在很多不足，因此，積極完善我國的不動產登記制度具有非常重要的現實意義。
1現階段我國不動產登記制度存在的不足
11機構缺乏整合力度
盡管我國制定的不定產有明確的規定，即不動產登記工作不管是國家還是省級的都應該由國土資源部來監督和指導，而對于市級或縣級的不動產登記工作應該由當地政府指定相關部門來負責，基于這樣的情況就很難將機構統一。據調查，部分區域的國土資源部門并沒有積極地設立負責不動產登記的機構，而且他們認為在沒有明確劃分各部門的登記職能和管理職能的前提下，很難協調好各部門，開展工作也具有很大的難度。而且各地區的國土資源管理工作非常繁雜，所以他們也更愿意把登記不動產的機構隸屬于當地政府，然后通過國土資源部門指導。不僅如此，把各地區市級和縣級登記不動產的機構設置于當地的國土資源部門也是非常困難的。
12技術標準和信息未實現統一
隨著我國頒布不動產登記條例及其正式施行，制定不動產統一登記制度已經變得迫在眉睫。不動產登記的登記依據、登記簿冊、信息平臺以及登記機構應該要實現“四統一”，同時還必須要逐步地規范不動產統一登記的權籍調查、信息平臺建設、操作規范等。但是現階段部分地區在登記不動產的過程中卻沒有嚴格根據“四統一”的要求進行，反而更多的是結合當地的實際情況來進行不動產登記。這就造成國家制定的關于不定產登記的相關規范也不能順利徹底地執行，相關數據也得不到兼容。這就導致在統一登記不動產之后還必須重新整理相關數據，這無形之中就加大了工作量。
13不動產登記制度缺乏公信力
在進行不動產登記的過程中，信息交易的安全在很大程度上是由登記制度的公信力來保護和決定的。基于我國目前施行的關于不動產登記方面的法律法規，不動產登記制度公信力方面的法規還比較缺乏。這種問題具體表現為：其一，關于推定權利正當性制度沒有；其二，信賴登記制度缺乏明確的規定來確保買受人可以安全交易。像這樣缺乏公信力的不動產登記制度會在很大程度上影響那些從事不動產登記信息交易的人員。如果登記不動產的名義人在將其真實權利隱瞞的前提下出賣了不動產，而在不動產交易的時候則是根據登記的信息進行的，等完成交易之后，不動產真實的權利人卻展開抗辯，這將在很大程度上損害買受人的財產。
14相關的法律十分混亂
現階段，我國在不動產登記方面的司法解釋、部門規章、地方法規及其法律法規等沒有統一標準且內容十分混亂，更有甚者有的法律法規還互相矛盾。諸如土地管理法、礦產資源法以及物權法等法律主要是關于不動產登記的，而城鎮國有土地使用權轉讓和出讓條例和土地管理法實施條例則主要是關于不動產登記的行政法規的。此外，還有土地登記資料公開查詢制度和土地登記規則等是涉及不動產登記的地方性政策和法規。盡管這些政策和法規詳細地規定了不動產登記的相關問題，但是相對比較分散。像這樣雜亂不堪的不動產登記，相關的政策法規在很大程度上增加了地方財政支出和申請不動產登記相關人員的負擔，同時還對不動產登記工作的效率起到阻礙作用，很有可能出現很多錯誤的登記信息，這在很大程度上不利于不動產信息的查閱。盡管我國制定的關于不動產登記條例已經開始施行，但是它還需要有相關的法律法規和制度來輔助和保障，該條例還存在與礦產資源法、草原法、城市管理法以及土地管理法等不匹配的現象。
2完善我國不動產登記的建議
21專門制定規范不動產登記程序的政策法規
要想規范不動產登記的程序，首先要在國家制定的物權法中統一不動產的登記規范、登記模式及其物權模式。同時不僅要嚴格實施不動產登記條例，而且還必須要對不動產登記的其他法律法規進行積極的完善。盡管現存的關于不動產的法律法規也有很多，但是部分法律法規之間存在互相矛盾、不協調以及重復的現象。因為不動產登記在人們日常生活中有著非常重要的作用，所以修改和完善不定產登記相關的政策法規是非常必要的。一方面要明確不動產登記的程序、效力以及性質，構建完善的不動產登記制度；另一方面還必須要制定一些關于不定產統一登記配套的制度和政策。相關部門可以制定一些能夠支持不動產統一登記相關的金融財政政策，同時國家還需要制定不定產登記相關的管理制度和操作程序，從而最大限度地確保不動產登記法律體系的邏輯性、科學性以及統一性。
22盡快制定不動產的技術規程及其統一登記標準體系
為了確保我國各地區的不動產登記工作能夠更好地_展，使各個部門之間盡量不會出現不定產登記數據信息不兼容的現象，應該盡快制定不動產的技術規程及其統一登記的標準體系。通過統一建立不定產登記的平臺使不定產登記信息可以實現信息化管理。但是因為不動產登記的信息是由各個部門分別負責管理的，所以應該盡快建立一個不動產的管理系統，該系統可以實現不動產檔案信息查詢的管理和不動產統一登記發證系統，從而有效地實現了不動產登記信息的共享和整合。通過有效運用GIS技術、互聯網技術等現代技術構建完整的不動產登記管理系統，從而使不動產的管理實現內外聯動，最大限度地提升所登記信息資料的準確性。
23專門制定不動產登記的審查制度
不動產物權變動的公信效力對其交易的穩定性具有決定性的作用，而不動產登記的信息是否真實則決定了不動產登記的公信效力，檢驗不動產登記信息是否真實的前提是實質審查制度的實施。但是考慮到物權法處于起步階段，我國的實質審查仍然需要有大量的人力和資金作為保障。雖然物權法沒有對不動產登記時是否進行實質審查做強制性要求，但是基于目前的情況而言，在進行不動產登記的時候并沒有全面落實實質審查工作，這就造成不動產登記出現很多錯誤的信息，從而極大地損害了不動產登記人的利益。由此可見，專門制定不動產登記的審查制度是非常必要的。首先，開展實質審查工作可以在很大程度上提高不動產登記資料信息的準確性和真實性，從而避免在進行不動產交易的時候出現不必要的交易風險；其次，開展實質審查工作還可以督促相關部門認真履行自己的職責，一心一意為人民服務。
3結論
綜上所述，隨著我國社會的快速發展，不動產登記制度也逐漸成為人們日常生活不可缺少的重要部分。但是目前我國的不動產登記制度還存在著一些諸如機構缺乏整合力度、技術標準與信息沒有統一、缺乏公信力、相關法律比較混亂等問題，我國的相關職能部門應該不斷努力，積極完善不動產登記制度，確保其能夠充分發揮自身的職能。
參考文獻：
[1]向明我國不動產登記薄制度研究[J].政治與法律，2011（2）：152-160
一、不動產統一登記的作用
1.實行不動產統一登記可以使登記過程更加便捷
將過去需要在幾個部門進行的產權受理、辦證、入檔、發證等流程整合為一站式服務，提高登記效率的同時也減少了工作中人為錯誤的可能，降低了政府的行政成本，社會公眾也因此節省了時間。
2.實行不動產統一登記可以使登記信息更加透明
實行不動產統一登記之后能真實快速地查詢不動產信息，降低偽造證件、偷稅漏稅、詐騙等違法行為的發生，同時對腐敗有很好的警示和調查作用，讓社會的公正性得以體現，提高政府公信力和公示力。
3.實行不動產統一登記可以使登記成果更加統一
雖然我國法律法規越來越完善，但這些法律法規在處理問題時不盡相同。隨著《不動產登記暫行條例》的實施，可以避免因法律法規間的互相沖突而帶來的社會矛盾。登記檔案也可以按照統一規則重新編碼分門別類，提高登記的工作正確性。
二、不動產統一登記推進中的阻力
不動產統一登記實行中，會涉及到諸多部門的整合，關系到與之相關的利益劃分，其相關人員的人事調動不可避免，工作業務需要重新認識，資料整合的工作量相當巨大，相關法律法規要重新把握，工作流程也要慢慢熟悉，社會公眾也需要一段時間來接受。
不動產統一登記實行后，因其自身整合以后，一次性需要的受理資料比之前分開部門單獨受理的量要多，這就要求社會公眾需要全部收集資料后才能辦好證，而不是一個證辦好再辦下一個證，其對資料的完整性、正確性要求比之前更高。
三、實行不動產統一登記時需要的相關測繪工作
1.制定相關法律法規，統一測量工作準則
在國家統一使用2000國家大地坐標系的今天，房產測繪部門還在沿用1985國家大地坐標系，部分城市仍采用自己建立的城市獨立坐標系，高程系統也不統一，導致同一個不動產單元在地籍部門和房產部門有著兩套坐標值和高程值。坐標、高程等測繪數據的不統一，導致相互間信息不能共享共用，房產面積、房屋門牌號、房屋權屬人、宗地編號、土地面積等屬性信息不能關聯，阻礙了不動產統一登記的整合進程。只有有法可依，有統一測量的準則，房屋信息才能互聯互通。當測繪數據相互統一整合后，不動產統一登記的工作才能順利開展。所以，制定關于不動產統一登記測繪方面的法律法規并統一工作準則十分必要。
2.提高工作意識，培養測繪技能
在測繪方式和工作流程上，房產測繪和地籍測繪不盡相同，一方面致使測繪工作內容數量加大，而另一方面數據質量要求更加嚴格。這就要求測繪工作者在不動產統一登記下提高測繪工作意識，培養測繪技能，提高房產測繪、地籍測繪、工程測繪等測繪知識，才能保證不動產統一登記中不動產數據的準確性和完整性。不動產單元信息的準確和完整對以后不動產其他數據信息的關聯將起到至關重要的作用。
3.建立完善統一的地理信息系統
不動產統一登記的目標是實現登記機構、登記簿冊、登記依據和信息平臺的“四統一”， 而長期以來各個部門遵守著各自系統的法律法規，工作環節也相對獨立，需要搭建統一的地理信息系統來整合多個部門。
關鍵詞 不動產稅 國外經驗 啟示
一、前言
不動產稅一般指的是國家對包括土地、房屋等建筑物以及與建筑物或者土地相連的附屬物等不動資產進行評估、征管的稅種，也稱為財產稅、地產稅等。不動產稅具有稅基廣泛、稅收對象比較固定、征收方便等特征，征收不動產稅在全世界十分普遍。雖然不同國家國情不同，社會經濟形態也不同，但是其不動產稅收制度仍值得我國去借鑒。研究境外不動產稅的成功經驗，借鑒境外不動產稅評估、征管的成功案例，對于我國進行統一規范不動產稅，促進我國稅制改革，建立適合我國國情發展的不動產稅制體系具有重要的意義。
二、境外不動產稅特征及經驗
（一）境外不動產稅制結構趨于簡化
境外不動產稅制結構上往往趨于簡化，在課稅方面，大部分國家采用土地規劃的方法進行控制，通過土地規劃來劃定不動產稅。在課稅權利上，大部分國家對于不動產稅，將其多規劃為地方稅種，也有一些采取中央與地方共同享受稅收。在計稅方法方面，大部分國家采用從價稅作為計稅方法，很少采用根據量的多少進行計稅。從計稅的根據方面，多數國家進行不動產稅的稅基以不動產的價值作為依據?？梢钥闯?，境外不動產稅制課稅物向房地產等方向傾斜，課稅的權利向地方傾斜，計稅的依據向從價計稅傾斜，計稅的依據、形式等不斷適應不動產稅的要求，各項征收環節也不斷完善?？梢园l現，我國不動產稅制與境外不動產稅制的主要差距為計稅方式的不科學、稅基的范圍較小、計稅依據不完善、稅制設計比較復雜等方面。
（二）境外不動產稅多為地方稅主體稅種
境外不動產稅多歸屬為地方稅種，不動產稅作為地方政府最穩定也是最大的財政收入來源，有助于維持地方政府所轄屬的學校、公共場所、醫院、消防部門等一系列工作的開支，保證地方政府各項工作的順利進行。在不動產稅權的管理上，地方政府有一定的權利進行自行決定對不動產的開征、稅負等活動，有助于形成政府職能和財政收入協調工作的循環機制。不動產稅歸屬為地方稅，既可以保證中央政府的財政收入，也可以調動地方政府進行組織稅收征管的積極性，保證不動產稅的有效進行。
（三）境外不動產稅稅收征管方法成熟，評估體系完善
不動產稅一般根據不動產的價值作為基礎，對不動產的評估體系的合理性直接影響不動產稅征收的公平和效率。很多國家均建立了完善的不動產評估體系，具有一套完善的財產等級、管理、征管的方法，從而保證了不動產稅稅務的正確性和可靠性。例如，波蘭政府對于不動產稅征收設置了兩個專門的部門進行收集不動產稅收數據，一個部門主要進行技術鑒定，由波蘭的國家信息勘察機構進行監督，另一個部門由國家法律體系監督進行不動產所有權鑒定，地方政府的不動產稅收征管過程中需要與其進行對比，確保稅收的真實和公平。而在德國、英國等國家，對于不動產稅征管具有專業的不動產評估機構進行評估其價值，從而便于政府進行稅收征管。同時，各國在進行不動產稅估價過程中，往往采用多種方法，依據不同的情況進行分別估價，最終確定不動產的課稅情況，并且國家還設立了完善的不動產評估制度，以防止出現不動產投機的現象。例如，韓國成立的土地估價委員會，建立相應的不動產地價系統，便于公示不動產地價制度等。
（四）境外不動產稅相關法律法規十分完善
境外不動產稅稅收的法律十分完善，既保證了政府進行不動產稅收征管的嚴肅性，也為其征管不動產稅提供依據。各國政府對于不動產稅收的立法十分重視，均制訂了一系列嚴謹、規范、可行的稅法體系。例如，日本關于不動產稅的相關法律法規共制訂了60多部法律法規，如《土地基本法》《土地征用法》《不動產評估法》等。這些法律法規內容十分詳盡，并且具有很強的可操作性，有助于政府依法征收不動產稅。同時，各國十分重視不動產產權登記工作，出臺了一系列針對納稅人偷稅、逃稅、漏稅現象的法律法規，嚴厲處罰偷稅漏稅行為，增強了不動產稅收的有效性。
三、境外不動產稅對我國的啟示
（一）完善我國不動產稅制結構
借鑒國外不動產稅制結構并結合社會主義市場經濟環境，統一規范、簡化不動產稅收結構。首先，歸并我國不動產稅制，為內外企業平等競爭提供良好的稅收環境。其次，科學合理設置不動產稅制結構，在使用、轉讓與收益等環節要合理優化，綜合考慮各項影響不動產價值因素，做到稅制結構上分清主次，簡化程序，避免重復課稅，最終形成適合我國國情發展的不動產稅制結構。
（二）轉變不動產稅為地方主體稅種
國外不動產稅成功經驗表明，將不動產稅轉變為地方的主體稅收十分必要，將不動產稅收的絕大部分歸屬于地方政府，并將其培植為稅收收入主體有助于地方政府的發展。從我國的具體實踐情況來看，雖然不動產稅在地方政府的稅收中所占比例有所上升，但所占比重相對較小。
（三）健全不動產稅征管評估體系
目前，我國尚不具備完善的不動產價值評估體系，相應的配套評估體系也不完善，市場也處于不規范的階段。綜合國外不動產稅征管評估體系的成功經驗，首先，我國應該由稅務部門領頭，組建專業的不動產評估機構或者組織專業的不動產評估小組進行不動產稅評估，確保不動產稅的真實性。其次，建立完善合理的不動產評估體系，進而健全不動產征管評估制度，保證不動產稅評估的科學性、公平性，提高不動產稅評估結論的可信度。再次，要增加不動產稅制評估工作的公開度和透明度，從而保障各個納稅人的知情權，保障其合法權益，以便其及時了解不動產稅征管評估過程中所涉及的評估方法、內容以及結論等信息。最后，要建立不動產稅評估異議機制，對于一些納稅人存在異議的申請進行及時處理，保證不動產稅估價能夠及時反映當前市場價格，促進我國不動產稅征管的良性發展。
（四）完善不動產稅相關法律法規，提高不動產稅立法層次
我國目前關于不動產稅的相關法律主要有《土地增值稅暫行條例》《房地產稅暫行條例》《城鎮土地使用稅暫行條例》等，但是這些稅法普遍存在一些問題，就是對于不同性質的不動產存在稅制不統一的問題，導致內外稅負不公平。不動產稅種設置存在不合理的情況，計稅依據的科學性不足，征稅范圍不寬，減免政策混雜，導致稅收調節作用很小。因此，必須立足于我國不動產稅法體系建設的現實基礎，根據國家相關產業政策等逐漸提高不動產稅的立法層次，完善不動產稅相關法律法規，制定具有較強操作性的不動產稅收法規，對于不動產的開發、交易進行有效約束，進而維護不動產稅收的權威。盡快制定具體、規范、可操作的不動產稅收法規條文，為稅務部門提供依法征稅的依據。
（作者單位為天津學苑市政景觀建設發展有限公司）
參考文獻
關鍵詞：不動產登記；風險管控；統一立法；賠償責任
一、不動產登記制度概述
（一）不動產登記的概念
所謂不動產，不僅是一個法律概念，而且是一個生活概念。通常包括土地、房屋、林木等地上定著物。為了使不動產這一最基本的物質基礎得到最大程度的利用以及妥善的保護，所有國家無一不在物權法等基礎財產類法律中對其進行重點規范。而對不動產進行規范最基本亦最行之有效的手段就是登記。而筆者認為，所謂不動產登記系權利人、利害關系人申請國家確定的職能部門將有關申請人的不動產物權的事項記載于不動產登記簿的行為。從不動產登記的概念即可得知，不動產登記是國家確定的相關機構（通常是行政或司法機構），對不動產及不動產之上的權利的取得、轉移、運行的管控與調節方法，是國家對不動產進行管理的一種重要手段。
（二）不動產登記的意義
首先，不動產登記制度能夠確認物權歸屬，定紛止爭。當事人的物權權利經過具有國家公信力的登記機關予以登記后，經過必要的公示程序，才會產生相應的公信力，當事人的物權權利才真正得以確定下來。其次，維護交易安全，降低交易成本。現代社會經濟迅猛發展，不動產交易量急劇增加。[1]但是不動產物權歸屬始終是相對隱秘的，不易被交易關系之外的第三人得知。因此，交易安全問題就成了制約不動產物權流通與發展的一大瓶頸。在此背景下，不動產物權登記制度更能凸顯其維護交易安全的價值。不動產物權權利經過國家確定的登記機關的登記，進行一定的公示，使得物權權利情況暴露在交易關系之外的第三人面前，使得第三人能夠掌握真實的物權情況，而選擇是否進行交易。同時，假如沒有不動產登記制度，第三人進行每一筆交易都必須對交易的標的物進行權利歸屬的調查，極大的增加了交易成本。而不動產物權登記制度的建立，大大削減了此項交易成本。
二、我國現行不動產登記制度的不足
（一）欠缺統一的不動產登記法律
建國以后，我國的不動產登記制度一直采取的是分散登記的思路。雖然我國《民法通則》、《物權法》對不動產登記做出了相關規定，但是都是原則性的、淺嘗輒止的規定。規定的內容也非常的淡薄簡略，不全面具體。由于法律行政法規效力不同、各行政機關之間的職能差異與人事管理不同，我國不動產登記制度存在著諸多的矛盾難以調和。這些現狀都要求我國盡快制定一部統一的不動產登記法律。
（二）不動產登記范圍不明確
眾所周知，我在物權領域實行的是物權法定主義。物權的種類、內容都應當由法律進行規定，個人是不能任意創設物權的。為了保持法律適用的一致性，哪些物權可以被登記、哪些物權應當進行登記也應當由法律法規做出專門的規定。《不動產登記暫行條例》作為行政法規效力較低，并且其規定的范圍也欠缺全面，仍然存在改善的空間。
（三）法律責任風險控制機制缺失
不動產登記是國家為了保持不動產流通的順暢以及保護不動產權利人而進行的一種以國家公權力為后盾的公示。國家財政每年撥出一筆款項作為不動產登記錯誤專門賠償款；有的國家采取的是建立登記錯誤保險賠償機制，即通過申請人繳納一定的保險費而將登記錯誤的賠償風險予以分擔了。由于我國財政壓力逐年增大，由財政分擔此項風險不太現實。但是我國目前也還未建立其他的登記錯誤賠償風險的分擔機制。
（四）不動產登記錯誤相關賠償責任規定不明
我國《民法通則》、《物權法》等主要財產類法律要么對不動產登記錯誤賠償責任毫無規定，要么僅僅是寥寥幾筆帶過，沒有具體的法律條文對其予以明確。而國務院2014年頒布的《不動產登記暫行條例》也只有一個條文對不動產登記錯誤賠償責任作了規定。[2]以上足以可見，我國不動產登記錯誤賠償責任極度缺乏法律法規作為支撐，需要予以補充完善的地方還非常之多。
三、完善我國不動產登記制度的構想
（一）制定統一的不動產登記法
建國以來，我國對于不動產物權管制的立法采取的是分散登記的立法構建模式。對于不動產登記的立法十分的雜亂，散見于各單行法律、各種部門規章甚至是地方政府頒布的規范性法律文件之中。例如草原的登記規定在《草原法》中，對房屋的登記規定在《城市房地產管理法》中，更多細節性的規定則規定在相關配套的部門規章與規范性法律文件之中。從這些法律規定可以看出，其采用的正是分散式的登記思路，即管理有關不動產的行政部分負責對相關不動產進行登記。
我國政府、法學界顯然已經認識到了此問題的重要性。2014年國務院頒布了《不動產登記暫行條例》，第一次將不動產登記的目的、程序、責任進行統一的規定，這不得不說是一個重大的進步。然而，期望一部行政法規就解決不動產登記的全部問題是不現實的。不動產登記決定的是物權法這一基礎民事法律的運行效果，其規則理應由制定法律的方式來予以明確，行政法規和部門規章、規范性法律文件僅應當作為補充和具化存在。
（二）完善不動產登記范圍
不動產登記范圍是指可以或應當進行登記的不動產、不動產權利的種類。然而我國《物權法》、《民法通則》對不動產登記范圍的規定都非常簡略?！恫粍赢a登記暫行條例》作為行政法規，對不動產登記的范圍首次予以了統一規定。將不動產登記范圍限定于：集體土地所有權、房屋建筑物、構筑物所有權、森林、林木、草地、林地所有權，建設用地所有權、宅基地所有權、海域使用權，地役權、抵押權等其他可以登記的不動產權利。然而，《不動產登記暫行條例》對不動產登記范圍的規定也是不全面的，遺漏了一些重要的不動產權利。一些新興的不動產權利應運而生。例如，伴隨著房價的急劇上漲，小區里的私家車車位的價值也水漲船高。愈來愈被人們視為是一項獨立的不動產權利，但是車位是否可以、是否應當登記在法律上卻是空白的。所以筆者認為，我國不動產登記的范圍還有完善的空間與必要，應當將新興不動產物權也囊括進去。
（三）建立科學的風險管控機制
所謂不動產登記錯誤是指不動產登記簿上記載的權利人與真實的權利人不一致的情形。[3]考察各個國家立法，目前流行的風險分散方式有三種。其一是建立登記錯誤賠償基金。此種方法為登記機關在每件不動產登記中按比例收取一定的費用作為登記錯位賠償基金。其二是財政特別撥款。此做法是由國家財政在每年的預算中撥付特別的款項作為登記錯誤的賠償專用金。其三是購買登記錯誤責任保險，由登記機關購買商業保險。就我國國情與司法實踐而言，首先，我國登記實行按件收費制，每筆不動產登記，登記機構只收取極地的登記工本費不具備建立賠償基金的條件。倘若從每筆登記中另收取一定費用用作建立登記錯誤賠償基金，則可能增加權利人的登記成本。當下住房類不動產在我國還具有相當的社會公共屬性，登記費用的增加勢必影響我國社會穩定與和諧。其次，我國財政壓力逐年遞增，由政府撥付專門款項賠償登記錯誤造成的損失也不太現實。因此，筆者認為我國目前宜采取由登記機關購買登記錯誤責任險的方式，將登記錯誤賠償風險轉嫁到商業保險公司之上。
（四）明確不動產登記錯誤賠償相關問題
筆者認為，我國在接下來的不動產登記立法之中，要著重對不動產登記錯誤的賠償性質、法律構成要件、歸責原則予以明確。首先，關于不動產登記錯誤的賠償性質，筆者傾向于將其定性為民事任。雖然我國不動產登記具有濃烈的行政管理色彩，但不動產登記本質上屬于物權法律制度，是一項民事制度。登記機關因過錯造成的損失自然應當屬于民事責任的范疇，如此也更有利于權利人合法權益的保護。其次，所謂法律責任構成要件，是指要對登記機關責任人應當承擔賠償責任的要件性規定。法律必須明確承擔賠償責任的主體、責任、過錯的種類、免責條件等相關的要件。此點可以結合我國《侵權責任法》的相關規定進行設計。最后，登記機關承擔賠償責任應當適用何種歸責原則也是必須要予以明確的。筆者認為，法律正義原則要求成本與收益、權利與義務具有一致性。目前我國登記機關處于只收取廉價的工本費，卻承擔高額經濟賠償的巨大風險的現狀。因此不宜適用無過錯歸責原則，而應當適用過錯責任原則，從而使登記機關的權力與責任統一起來。
四、結語
筆者考察建國以來我國不動產登記相關法律法規，發現我國對不動產登記的態度從疏忽放任逐漸轉變為謹慎重視。從《不動產登記暫行條例》的出臺，就可以看出我國政府建立健全不動產登記體系的決心。然而。誠如羅馬不是一天建成的，完善的不動產登記體系也不是一兩部行政法規可以建立的。筆者認為，結合上述我國不動產登記制度存在的問題與缺陷，今后的不動產登記法律法規應當著重解決不動產登記范圍、登記錯誤賠償風險化解機制以及賠償責任等問題。
參考文獻：
[1]常鵬翱.不動產登記法的立法定位與展望.法學.2010.
關鍵詞：物權法 預告登記 法律性質 法律效力
中圖分類號：D033 文獻標識碼：A 文章編號：1006-026X（2013）04-0000-01
預告登記制度的創設，它對于平衡不動產物權變動中多方當事人的利益、保障交易的安全、促使當事人自覺遵守誠實守信的原則具的現實意義。
一、不動產預告登記制度的性質
自從《物權法》確立了預告登記制度以后，理論界就預告登記制度的法律性質就一直有討論。原因是我國關于不動產預告登記制度法律規定過于粗，導致沒有建立起一個完整的預告登記制度。但是基于實踐的需要，理論上對它的研究還在進一步的發展。目前，關于預告登記制度的性質，我國學者主要有一下三種觀點：（1）物權性質的債權：納入預告登記制度中的債權請求權，對后來可能發生的與該債權請求權相沖突的不動產物權處分行為具有排他的效力，其實也是債權物權化的表現。（2）介于債權和物權之間：這種觀點認為，預告登記之后的債權請求權是一種準物權，其介于債權和物權之間。（3）請求權保全性質：王澤鑒認為：“關于其法律性質，究為一種物權，或僅為一種債權保全的手段，甚有爭論。預告登記介于債權與物權之間，兼具二者的性質，在現行法上為其定性，實有困難，可認為系于土地登記簿上公示，以保全對不動產物權之請求權為目的，具有若干物權效力的制度?！?/p>
筆者認為，經過預告登記的物權變動請求權還是一種債權。物權變動請求權是基于雙方當事人的法律行為產生的，權利人雖然有權要求義務人不得將不動產物權轉移給他人，但是并不能阻止義務人再次對該不動產進行物權處分，一旦發生了一房二賣的情形，預告登記制度就可以來保護權利人的債權請求權，經預告登記后的債權請求權具有對抗第三人的效力，是債權物權化的一種具體表現。
二、預告登記制度在實踐中的缺失
從預告登記的實踐操作反饋來看，現行的預告登記制度法律法規仍然存在缺位，配套規定不完善。
1、預告登記機關混亂
我國《物權法》第10條規定：“不動產登記，由不動產所在地的登記機構辦理。國家對不動產施行統一登記制度。統一登記的范圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規規定。”登記機關的不統一既不利于當事人進行登記確權，又不適應我國經濟建設的需求，實現商品的最大化流通以便創造更多的社會財富和不動產交易市場規則的確立。
2、預告登記制度的適用范圍狹窄
《物權法》第二十條對預告登記的范圍、效力和消滅作出了規定，但這些規定比較原則和概括，缺乏可操作性，還要在具體的不動產登記立法中對預告登記的內容進行詳細規定?！段餀喾ā芳捌渌涮追煞ㄒ幰膊⑽磳Α捌渌粍赢a”的具體范圍予以界定，更是對房屋及其他不動產買賣以外的物權變更的請求權缺少法律規范。我國不動產預告登記適用范圍的單一、狹窄，不利于從根源上發揮不動產預告登記的功用，限制了預告登記制度維護交易安全的制度價值。
3、預告登記制度的適用法律效力欠缺
預告登記制度的法律效力一般涵蓋：權利保全效力、順位保全效力和破產保護效力。只有賦予預告登記實實在在的效力，才能在實踐中促使預告登記取得實效。《物權法》第二十條規定，預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。我國的預告登記制度的法律效力僅限于權利保全，對順位保全效力與破產保護效力均沒有相應的規定。預告登記制度法律效力的欠缺不利于充分發揮保障買受人權益的作用，更不利于維護預告登記權利人的合法利益和切實維護交易安全。
三、預告登記制度的規范完善
為切實保護買受人的權益，保障市場交易安全，促使我國不動產市場健康有序發展，充分體現預告登記制度的價值，必須積極完善現行的預告登記制度。
1、針對沒有統一的登記機構的問題，首先要健全不動產登記機關和登記配套實施法規，明確等級范圍，登記機構和登記辦法沒切實做到登記主體和登記依據整齊劃一，要做到于法有據。健全法法規以后就是應當對外統一設置一個登記機構，對外進行登記。目前我國存在大量的土地登記和房屋登記，所以可以先從建立健全房地合一的登記做起。其次，要建立健全物權信息登記制度?！段餀喾ā返?9條規定：“權利人、利害關系人可以申請查閱、復制登記資料，登記機關應當提供。”但是具體到查閱的具體程序、查閱范圍，《物權法》沒有做出規定。所以，應建立健全有關不動產信息的數據庫查詢系統，詳細錄入相關不動產信息的基本情況，并規范司法機關、行政機關、自然人的查閱、查詢、復制的范圍、事項及程序，保障交易的安全和信息的透明。
2、預告登記的本質是為了使債權請求權具有排他的效力，可以對抗第三人，因此進行預告登記的合同是優先未進行預告登記的合同的，這樣做可以維護交易安全。所以要是可以擴大預告登記的適用范圍，就可以更好的發揮預告登記的作用。
在實踐中，我們要從以下兩方面來擴大預告登記的適用范圍。一是要積極擴大預告登記所保護的請求權的范圍。實踐中常見的設定抵押權、地上權、不動產租賃、遺產分割請求權以及如建筑工程承包人的優先受償權、優先購買權之請求權等都可以包含在成為預告登記制度的適用范圍之內。二是要擴大預告登記的適用對象。除去不動產，還可以包含特殊的動產，譬如飛機、汽車以及輪船等，實踐中這些特殊的動產因為自身價值比較大，僅僅適用違約責任很難保護債權認的權益，所以可以包含在預告登記制度的范圍之內。
