時間：2023-05-29 16:10:51
序論：在您撰寫房地產開發市場規模時，參考他人的優秀作品可以開闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發您的創作熱情，引導您走向新的創作高度。
針對建筑產值增速低于省平均水平的問題,經綜合分析,主要有以下原因:
一是我市建筑企業資質等級普遍較低，市場競爭力不強。我市目前有170余家建筑業企業，其中：一級企業3家，二級企業28家，大多都是三級或勞務分包企業。而全省有特級企業2家，一級企業170家，二級企業2100余家，我市建筑企業資質等級水平明顯落后于省內的其它城市。
二是我市建筑企業占有本市建筑市場的份額低，對外承包工程規模較小。建筑業產值是按照企業注冊地（含外地企業設立的經工商、稅務登記的分支機構）進行統計，外地施工企業的產值是不計入我市建筑業總產值的。按相關規定，外地施工企業在我市承接工程只實行中標后的備案制度，入市門檻低，導致今年外地施工企業大量涌入建筑市場，且這些外地企業大多資質等級高，承攬的多為規模大的項目，如S305改造工程、檀木林國賓府、龍城國際、南湖體育中心場館等。根據建設工程招投標管理站的統計，年、年、年外地企業在本市承攬工程的中標金額分別占全市招標項目總金額的13.48%、18.97%、32.78%，呈逐年遞增的趨勢。特別今年外地企業中標項目的金額比去年猛增約14個百分點，導致我市建筑業產值大量流出。而我市只有市建一司、市建二司等少數總包企業在外地承接工程，且總承攬任務偏少。
三是年“5·12”地震造成重災區當年的建筑業產值較少，而今年的災后重建和擴大內需等項目的實施，使得年全省建筑業產值大幅增加，主要貢獻地區為、、、等重災區，因而我市建筑業產值增速低于全省平均水平。
下一步工作措施:
1、著力將建筑業放到突出的位置抓好抓實。把做大做強建筑業納入國民經濟和社會發展規劃，整合各種資源，出臺相關扶持政策，抓緊培育和完善建筑生產要素市場體系，加強對建筑企業改革的指導，加大服務力度，加快建筑隊伍的教育培訓、鼓勵建筑企業科技創新和對外承包工程，充分發揮建筑業的支柱產業作用。
2、加快調整優化產業結構。積極實施大建筑業戰略，著力進行經營結構調整，鼓勵建筑企業向房地產開發、物業管理、建材生產經營和其它新興三產行業發展。要加大對具有一、二級總承包資質企業的扶持力度，盡快催生一批更高資質等級的建筑企業，打造建筑業龍頭企業，最近我局就新審批了有較好前景的華西能源工業股份有限公司的電力工程總承包資質。合理發展專業承包企業，優先發展產品附加值和技術含量高的專業承包企業，引導和支持中小建筑業企業向專業化、技術型方向發展，大力發展勞務分包企業。
3、優化建筑市場環境。結合建設領域突出問題專項治理行動，加強建筑市場規范和監管，認真解決工程項目招投標和建設中的墊資、拖欠工程款、轉包、亂掛靠、“陰陽合同”、“惡性競標”等問題。完善激勵機制，嚴格市場準入和清出，加快建筑企業信用體系建設，建立健全安全生產工程投標擔保、支付擔保、履行擔保等制度，建立健全失信懲戒機制。進一步健全勞動合同、工資支付保障、工資支付監管等制度。加強外進隊伍管理，完善外進企業管理辦法，落實外地施工企業、監理招標企業進入我市建筑市場備案登記制度，為本地建筑業企業營造良好的發展環境。
年房地產開發市場情況分析
基本情況:
1、房地產開發投資同比大幅增長。年1-10月，房地產開發累計完成投資25.152億元，同比增加7.363億元，同比增長41.4%；增速同比加快11.3個百分點。年1-10月全國房地產投資同比增長18.9%，我市的房地產投資同比增幅高于全國水平22.2個百分點。年1-9月全省房地產投資同比增長4.3%，我市的房地產投資同比增幅高于全省水平37.1個百分點。其中，1-10月累計完成住宅開發投資18.7214億元，同比增加6.847億元，同比增長57.7%。
2、商品房在建規模同比增大。年1-10月，我市累計商品房施工面積324.97萬㎡，同比增長7.4％。其中，1-10月累計住宅施工面積271.36萬M2，同比增長8.5％。
3、商品房新開工面積同比增長。年1-10月，累計商品房新開工面積136.51萬㎡，同比增加30.07萬㎡，同比增長28.2％。增速同比放慢3.2個百分點。其中，1-10月累計住宅新開工面積108.57萬M2，同比增加17.75萬㎡，同比增長19.5％。
4、商品房竣工面積同比下降。年1-10月，累計商品房竣工面積70.23萬M2，同比下降14.3％。其中，1-10月累計住宅竣工面積62.15萬M2，同比下降6.2％。
5、商品房銷售額同比大幅增加。年1-10月，累計商品房銷售額28.18億元，同比增長77.3﹪。其中，1-10月累計住宅銷售額25.48億元，同比增長80.6﹪。
6、銷售面積同比增加。年1-10月，累計商品房銷售面積110.61萬㎡，同比增加33.33萬㎡，同比增長43.1﹪，增速同比加快57.7個百分點。其中，1-10月累計住宅銷售面積103.89萬M2，同比增加30.75萬㎡，同比增長42﹪。
7、商品房銷售價格上漲。年10月末，我市商品房銷售均價2548元/㎡，同比上漲23.75﹪，環比基本持平。10月末，住宅銷售均價2452元/㎡，同比上漲26.92﹪，環比基本持平。全國70個大中城市商品房銷售價格指數同比上漲3.9%，環比上漲0.7%。
8、商品房空置面積同比增大，但空置一年以上商品房面積同比下降。年10月末，我市商品房空置面積46.96萬㎡，同比增長12.3﹪。其中，住宅空置面積22.69萬㎡，同比增長102.3﹪。
年10月末，我市空置一年以上的商品房面積22.82萬㎡，同比下降37.17﹪。其中，空置一年以上的住房面積7.61萬㎡，同比下降20.65﹪。
9、土地出讓規模同比大幅增長。年1-10月出讓經營性用地僅16宗、62.13公頃（931.99畝）、土地成交價款81147萬元，比9月份出讓經營性用地2宗、2.99公頃（44.83畝）、土地成交價款5288萬元，呈大幅增長態勢。
從以上特點可以看出：我市房地產開發投資及住宅開發投資的同比大幅增長，商品房在建規模同比增大及新開工面積的同比增長，表明我市房地產開發市場在消化生產成本上漲因素的同時，我市房地產開發市場規模在進一步增大。以住宅開發為主的開發市場格局沒有變，住房需求和消費主導了我市房地產開發市場。我市房地產市場全面復蘇。
存在的主要問題:
1、房地產開發品質有待提高。質感明快、尺度宜人的公共建筑和特色鮮明、環境舒適、韻律優美、配套完善的高品質宜居樓盤較少。
2、土地出讓成交量較小，影響房地產市場發展后勁。
3、商品房價格上漲較快，匯東個別樓盤銷售價格已接近或突破4000元/平米，我們應給予特別關注。
下一步工作措施:
一是加快房地產項目推進速度，破解拆遷難等難題，力促已開工房地產項目加快開發建設進度，未開工項目盡早開工。
第一，房地產增量市場是個寡頭壟斷市場。房地產開發市場中，土地是其中最重要的投入要素，對房地產開發具有基礎性的主導作用。土地的供給受國家土地制度和統一規劃的影響。國家作為城市土地的所有者和管理者，不但在土地出讓方面擁有壟斷權，而且將城市國土與住房建設的規劃、土地開發進度的控制等作為宏觀調控的重要手段從而影響這些要素的供給。同時，房與地的不可分割性以及房地產開發的區域性，決定了房地產開發商在增量市場中的壟斷性地位：購買者雖然可以選擇購買其他房地產商的住房，但是受地理位置、戶型條件等限制，使得購買者往往缺乏普通商品市場上存在的大量替代品。房地產商和購買者在市場中的這種不平等地位，使得購買者處于劣勢地位，缺乏價格的談判能力，價格機制出現失靈。
第二，房地產存量市場是一個壟斷競爭市場。與增量市場有所不同，存量市場中的房主和購買者都是大量而分散的，因而存量市場中競爭性更強一些，屬于經濟學理論中的壟斷競爭市場。在這樣的市場類型中有許多產品提供者，生產和銷售有差別的同種住房商品。壟斷競爭市場的競爭程度較大，壟斷程度較小，因而市場價格機制基本上還是有效的。
第三，房地產增量市場與存量市場間存在平衡。在房地產市場中，購房者的需求在購買新房和購買舊房之間，存在著一種替代關系：當新房價格較高時，購房者將轉向購買舊房；當新房價格較低時，則有相應的購房者從存量市場，轉向增量市場即購買新房。因此，盡管房地產增量市場是一個壟斷性市場，開發商在價格決定中并不能任意定價，要受到房地產存量市場中競爭力量和市場價格機制的制約。房地產增量市場與存量市場之間的這種替代機制和價格平衡機制，使得房地產增量市場的能夠實現一種較為有效的狀態，避免價格長久偏離市場有效價格。
第四，市場的房價不是房地產增量市場決定，而是由房地產存量市場決定的。由于住房的使用年限較長，因而在一般情況下，房地產市場的構成中，增量市場相對于存量市場來說，往往所占比例較小，存量市場是市場交易的主導。以美國為例，房地產的市場交易中，二手房與新房的交易比例平均為3.22∶1。事實上，房地產市場越是成熟的國家或地區，存量市場的交易比重就越大。存量市場的發展和活躍能夠為增量市場提供流動性的需求。因而，在一個存量市場主導的房地產市場中，新建住房的增量市場價格，并不由土地價格、建筑成本等“成本加成”的方式來決定。
我國的房地產市場結構不同于上述一般情況下的增存量市場之間的關系。盡管住房存量很大，但我國房地產的存量市場卻沒有得到相應的發展。目前，我國各主要城市存量住房上市交易量均不足住房保有量的1%，而在成熟市場國家，該比例一般在10%～15%左右。存量住房供應不足，市場的發育就會處于弱勢地位，由房地產成片開發模式形成的商品房在房地產市場中占據了主導地位，成為房地產市場的主要部門，也成為居民消費和政府包括宏觀調控在內的主要關注點。
存量市場的不發達，會迫使大量需求投向增量市場，加大增量市場的壓力。在成熟市場經濟中，房地產的主要交易是在存量市場中完成，即一部分“以舊換新”的梯度消費者在增量市場購買新房，而大部分人則是在存量市場中實現購買需求，實現房屋資產的流動和住房狀況的轉變。但是，由于我國存量房屋市場容量很小，使得大量的房地產需求不得不通過增量市場來實現。由于增量市場對整個房地產市場的交易和價格的主導，存量的房產在增量房產價格攀升的同時，也被帶動著自然升值。
可以看出，由于存量市場規模小而增量市場規模大，使得我國的房地產由增量市場所主導，而存量市場缺乏對增量市場的價格平衡與制約機制。一方面房地產商在增量市場中具有壟斷力量，使得在價格的決定中房地產商獲得壟斷利潤；另一方面由于缺少存量市場的“蓄水池”作用機制，增量市場也更容易出現波動，價格容易被利益集團合謀來控制和影響，出現持續地快速上升而宏觀調控失靈。與此同時，大量存量住房的作用沒有得到有效發揮，降低了既有資源的配置效率。因此，我國房地產市場中，存量市場和增量市場發展不均衡是造成房地產結構性問題的深層次原因之一。
一、新區房地產開發市場的主要特點
(一)房地產開發規模快速擴張。目前，新區房地產開發市場在過去理性降溫的基礎上，逐步呈現商家增多、開發面積增大、投資總額增加的趨勢。年，落戶新區的房地產開發商僅3家，投資額不足900萬元，施工面積不足18000平方米。年，在縣委、縣政府大力優化經濟環境，強勢推進招商引資的政策推動下，開發商增加到5家，投資額4230萬元，施工面積升至78600平方米，市場規模顯著提升。截止今年6月，在新區投資的房地產開發商達到9家，計劃投資額54548萬元，已完成投資10290萬元，施工面積達到348731平方米。其中，僅迅邦置業一家就完成投資2570萬元。據統計，目前全縣房地產開發投資總額占全縣固定資產投資總額的比例由年的1.6％上升到7.86％，占全縣GDP總量的比例由年的0.39%上升到4.27%（具體情況見下表）。
(二)商品房銷售形勢火爆。經歷年的回落后，近兩年由于開發商的市場炒作和居民購房需求的增加，新區商品房銷售大幅升溫。年，新區竣工商品房548套，成交出售574套；今年元至6月，竣工商品房489套，成交出售626套，出現了商品房市場“供小于求”的現象。—年新區商品房供求關系見下表：
新區商品房供求關系
(三)商品房價格迅速攀升。城市化進程加快，居民生活水平提高，購買力增強，以及土地等中間成本的增加，推動了新區房價的大幅上漲。目前，新區的房價已全線突破千元大關，且平均房價高于市其他縣市區。
(四)房地產開發檔次不斷提高。目前我縣房地產開發已經由過去本土建筑企業的小型開發，發展到大集團企業的規模開發。如偉星房產由浙江偉星集團巨資打造，前后三期工程，計劃總投資2億元，一期工程已全面竣工，二期工程正在建設；年初由武漢迅邦集團投資建設的“鳳凰花園”，成為我縣第一批“豪華電梯商品房”。同時，各房地產開發企業在小區建設中，十分注重自然景觀及人文氛圍，建成了一批面積不大功能全、房價適當品質優、占地不多環境美的花園小區，房地產開發質量得到顯著提升。
(五)對消費及相關產業的拉動作用明顯。新區房地產開發市場的活躍，促進了我縣商品流通領域的快速增長。年，我縣社會消費品零售總額342779萬元，同比增長13.6%；今年上半年，全縣社會消費品零售總額達到185907萬元，同比增長13.9%。受房地產市場的帶動，建筑材料、裝飾、家居產品等相關行業發展迅速，各類建筑材料價格一路上揚。據統計，我縣年6月CPI達到了3.5％，不僅超過了國家的平均水平，而且到達了國際警戒線。
二、新區房地產業快速發展的原因分析
(一)地方經濟的發展，為新區房地產業快速發展提供了平臺。近三年來，縣委、縣政府全面推進“工業興縣”戰略，工商經濟發展速度加快，汽車零部件、塑料新材、紡織、生化醫藥等支柱產業進一步壯大，全縣經濟社會呈現持續健康發展的良好勢頭。年，全縣實現地區生產總值56.2億元，年均遞增8%；完成財政收入3.53億元，年均遞增10.9%；全社會固定資產投資達到13.3億元，年均遞增7.1%，全縣人均GDP5515元，城鎮居民可支配收入8545.82元。縣域經濟的迅猛發展，居民可支配收入水平的提升，為房地產市場的發展提供了良好的發展平臺。
(二)政策的引導，為新區房地產業的快速發展創造了空間。近幾年來，縣委、縣政府著力優化經濟發展環境，加大招商引資力度，吸引了一批省內外知名房地產企業進入。同時，國家對單位集資建房的叫停，以及對商品房開發系列優惠政策的出臺，引導居民在住房上加大投資力度，出現了預購現房與期房同步上升的現象，很大程度上加速了房地產開發的進程，致使房地產開發商投入不斷增加，建設規模不斷擴大。
(三)管理的規范，為新區房地產開發快速發展奠定了基礎。目前，我縣房地產市場宏觀調控和管理機制已基本健全，房地產市場管理體系已初步形成，為合理配置房地產資源，加強房地產開發過程中的規范化管理打下了良好基礎。
三、目前新區房地產開發市場存在的主要問題
(一)規劃執行隨意性較大，商品房定位過高。縣委、縣政府在新區建設規劃中，對區內功能劃分有明確的規定。但受房地產業高利潤驅使，投資商在新區置地后，多數首先投入商品房開發，致使商品房開發成為目前新區的主要建設項目，不按功能規劃建設的現象比較突出，在一定程度上降低了規劃的嚴肅性。同時，由于房地產開發商過于追求利潤最大化，加上職能部門調控手段較弱，致使新區商品房開發定位過高，“大戶型”、“豪華型”趨勢日益明顯，真正按國家標準開發的經濟適用房所占比例微乎其微，不能滿足大多數群眾的消費需求，普通居民購房壓力越來越大。
(二)開發商壟斷定價，炒房現象升溫。調查中一位開發商表示，樓盤開發建筑成本僅占房價的25％，開發商可獲40％的利潤，其余35％的利潤被政府相關職能部門層層剝離。由于中間成本高，房地產開發商為提高利潤，聯合對商品房進行壟斷定價。目前，我縣房地產市場價格在很大程度上由少數開發商操縱，市場無法用供求關系衡量。同時，房地產市場價格的不斷上升，使居民產生“買房可以增值”的心理，把積累資金大量投入購房，參與“炒房”，也在一定程度上影響了新區房地產市場秩序。
(三)住房產權制度不健全，中介服務體系有待完善。目前，居民在新區購買住房一般只可獲得房屋所有權證，不能發放土地使用權證，對房屋上市交易、辦理抵押貸款等方面帶來一定困難。同時，房屋買賣、租賃等中介服務比較滯后，正規中介服務機構數量不多，規模不大，發展速度明顯落后于房地產開發的速度，潛伏在房地產市場背后的矛盾與問題不斷積聚。
四、進一步規范新區房地產業發展的幾點建議
(一)科學規劃，推動房地產有序開發。年，國務院《關于促進房地產市場持續健康發展的通知》，明確要求各級地方人民政府要對本地區房地產開發合理規劃，科學建設，適度消費，發展節能、省地、環保型建筑。我縣新區經過近幾年的建設，現已基本成型，區位功能比較齊全，對房地產開發企業的吸引力日益增強。當前，規劃部門要加強新區房地產建設的統一規劃，減少重復性、浪費性投資建設，擴大經濟適用房的開發比例，提高城市整體功能和建設水平。
關鍵詞：房地產；開發企業；戰略發展
我國的房地產開發企業正處在這樣一個挑戰與機遇并存、發展與制約共生同在的歷史時刻。雖然，從2010年到2011年兩年之間國家出臺多種嚴厲的調控政策，2012年針對房地產行業的宏觀調控似乎還遠未結束，但2011年我國房地產開發投資額仍達到了61740億元，比2010年增長27.9%，房屋施工面積507959萬平方米，比2010年增長25.3%。在房地產行業結構和利益分配格局發生重大改變的今天，正確分析企業內外部環境從而制定適合自身的發展戰略并加以實施，才有可能使房地產開發企業生存、發展、壯大。
一、房地產開發市場發展前景
據聯合國研究數據顯示，發達國家在經濟起飛期都存在一個房地產快速增長期，時間大約為20-30年。目前中國的房地產正處于發達國家所經歷的房地產業高速發展期。
據國家統計局統計數據：2011年，我國人均GDP達到35083元，扣除價格因素，比2002年增長1.4倍，年均增長10.1%。按照平均匯率折算，我國人均GDP由2002年的1135美元上升至2011年的5432美元。2010-2020年，經濟增長相對“十一五”期間有所放緩，但仍將保持在7%左右。預計2030年左右中國人均GDP將達到8000-10000美元，實現翻兩番的目標，這些數據說明了我國房地產業仍將保持20年左右的快速發展階段。
二、房地產開發企業戰略發展的競爭環境分析
政府、銀行對于土地及資金的緊縮增大了房地產企業的生存壓力，企業對于優質人力資源、高資質施工企業等資源競爭激烈。
在國家政策引導下，住宅的市場供給結構出現層級劃分，保障性住房比重加大，住建部2012年1-5月全國保障性住房統計數據。前5月，全國已新開工保障性安居工程346萬套，開工率為46.4%，基本建成206萬套，竣工率為59.5%。完成投資3895億元。由此將引起房地產企業改變原來的單一商品房開發的經營模式，保障性住房開發成為房地產市場競爭的一部分。
房地產行業作為一個資金密集型行業，土地出讓方式變化，銀行放貸緊縮，市場不活躍使得資金流轉周期變長，多種因素下使得進入房地產業的資金門檻日益提高。但對于資金充裕的外行業企業或外資進入的技術門檻較低，在房地產較高的投資回報率下，不同渠道目前仍存在大量伺機進入者；
從替代產品而言，新商品房的幾類替代品中保障性住房及活躍的二手房市場將對新建商品房產生巨大的替代作用，大城市內的租賃市場份額將會逐漸增大，新建商品房市場空間將被壓縮，房地產開發企業競爭強度加大。
房地產業現有競爭非常激烈，市場集中度正逐步提高，未來市場競爭將分化為兩級企業內部的競爭，一部分為大企業間競爭，主要提高自己的市場份額，形成更高的市場控制力為目標；兩一部分是小企業間優勝劣汰的競爭，這些企業競爭以求得生存為目標。
三、房地產開發企業發展戰略定位及支撐體系改善建議
1.發展戰略定位
（1）盈利模式。房產開發型主要是指通過房產建設開發及銷售回收投資的盈利模式，物業設計和成本控制環節對利潤有較大影響。首期投入較大，項目中期逐漸實現資金平衡，項目后期會有大量現金流入，其建筑規劃、成本控制、市場研究、銷售控制是核心能力，是當前內地房地產企業主要的運作模式，隨著市場的發展，這種模式會更趨專業化。
（2）產品定位。對于房地產行業住宅產品，其產品種類已經有中低檔住宅、高檔住宅、別墅、經濟適用房等數種，不同類型產品的市場吸引力也是截然不同的。一般來講，一類產品的市場吸引力可以用市場規模（銷售額）、市場成長性（銷售額增長率）、盈利性（盈利能力）和市場競爭程度（平均售價的累計增長率）來度量。
根據不同的評價指標對住宅細分產品市場吸引力影響程度的不同，可以分別對其設置不同的權重，綜合考慮以上對幾種主要的住宅細分產品的定性分析，并參考加權平均后的打分結果來看，中檔住宅市場吸引力水平最高，是住宅產品中應重點考慮投入的對象；高檔公寓贏利性較好，可以適當投入；別墅和低檔住宅應謹慎考慮進入。
（3）區域定位：房地產行業發展區域目前主要集中在我國東部地區的環渤海經濟圈、長三角經濟圈和珠三角經濟圈，這些地區的投資占全國77.48%的份額。
一般來講，一個城市的吸引力水平是指一個城市吸引新的房地產開發商來開展業務的程度。而決定一個城市吸引力水平的城市定位評價指標體系可以分解為四個方面的因素：城市競爭力、市場規模、市場潛力和市場風險。綜合這四個因素的得分，再經過加權平均后，可得到每個擬評價城市的總分，加總分由高到低排序后，得分高者即為可優先選擇的區域。
2.發展戰略支撐體系改善
（1）改善組織。組織結構的設計思路應該是以戰略為導向，結合企業所采取的經營模式和發展階段，選擇適合企業自身特點的組織結構。組織結構調整方向是設立相關部門等職能工作。組織管理首先應進行組織結構調整，對部門職責和崗位職責重新進行更為清晰的界定。
（2）改善流程。根據戰略發展規劃，應建立與戰略、組織、人力資源發展相適應的運營流程體系。應以戰略管理流程為核心，形成投資決策管理、人力資源管理、計劃預算管理、規劃設計管理、建筑施工管理和銷售管理六個核心管理流程，這是房地產企業管理體系建立的重要保障。
（3）改善人力資源管理體系。人力資源規劃的重點在于設計能夠適應戰略發展的人才結構，為新業務的發展構建人力資源平臺。根據戰略規劃，人才結構需要進行調整。作為戰略的基本支撐，開發企業需要建立相對完善的人力資源管理體系。
參考文獻：
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經受金融風暴打擊之后的滬港兩地房地產市場，更能看出其發展的特點和法律制度的利弊，從而為新一輪發展和完善市場提供機會和思路。
就滬港房地產市場發展的比較而言，有三大區別和特點。其一,兩地市場規模區別較大，香港房地產市場發展歷史比上海要長，融資、開發和售樓等方式途徑和規模都要比上海更具有優勢。香港作為國際金融中心，有一半資金與房地產有關，無論是國際游資或是證券市場資本，無論是銀行給發展商的貸款或是廣大購房者的按揭,都滲入房地產市場。相比之下，上海作為地區性金融中心，參與房地產市場的資金相當有限，海外資金進入房地產的途徑也十分有限,對購房者的銀行按揭僅剛剛開始，尚未形成規模。同樣，上海作為一個新興市場，發展潛力很大，房價空間也很大，但要看上海在今后政策上的定位與經濟發展的思路如何。其二，滬港兩地房地產市場的成熟與發展不一。香港房地產市場經歷幾次大幅起落和風波，已經比較成熟，這種成熟是各方面的，有管理層與專業分析隊伍，有發展商和中介機構，有銀行和融資機構，也有廣大購房者和炒家，還包括制度、市場功能及法律等等。相比之下，上海還是不成熟的市場，還未經歷大幅起落，還僅僅是一個開發商的初級市場。
換言之，經過從1992年啟動開發的房地產，主要在如何開發項目，建造項目和建立各種房地產公司上做了文章，融資方式也僅僅是以銀行貸款，中外合資合作投入部分啟動資金，或少量從證券市場得到融資等，既沒有形成真正的中介市場，二三級市場和購房者按揭市場，特別沒有形成賣方市場，也就是說，在簡單的買賣關系和供需關系中，目前僅僅是賣家和供方比較活躍，炒來炒去也是在這些圈子中活躍。這主要與上海房地產開發市場的主體與體制有關，供方與建設方大多是國家經營，拼命開發，拼命造房，拼命向銀行借錢，沒有想到如何發展廣大用房單位，特別是個人購房消費市場的培育與發展，這就造成目前大量空置和低迷現象，造成房價緩跌但許多發展商的融資利息早就吃掉其可得利潤并吞食其本錢，隱性破產等。其三，滬港兩地房地產市場的環境和法律制度不一。由于香港房地產市場發展歷史較長，又經過幾次波動，商業環境和法律機制比較完善，無論對發展商的公司法，對各種融資的法律制度，或是物業管理，乃至廣大購房者的權利保障，比較完善。即使在這次房價大暴跌和市場低迷中，法律糾紛和大宗訴訟比較少。而上海在公司法對發展商的適用，金融法的執行等方面都有不足，對物業管理和保障廣大購房者權益方面更是欠缺。為此造成近幾年大量的房地產案件訴訟到法院，將發展商和購房者死死“套住”。
上述區別和特點，展望明年兩地市場的發展，香港市場房價會形成實質性反彈，市場仍會恢復繁榮，但由于政策變化，惡性炒作與房價大幅上升的現象逐漸減少，購房按揭方式更趨活躍，還可以開發銀行對原按揭購房者的“回購”倒按揭，活躍二三級市場。就上海房地產市場而言，大量在建項目和隱性破產公司必須進行清盤與重組，銀行對不能收回貸款的抵押房產進行大規模拍賣和轉讓，并轉向為廣大購房者提供各種方式靈活的貸款與組合，為購房者服務，培育消費市場，同時在完善房地產法律制度上下大功夫。
【關鍵詞】 房地產業 市場結構 產品差異化 規模經濟
一、引言
SCP范式是由20世紀六七十年代美國哈佛學派產業組織理論的權威梅森?貝恩提出的。1959年貝恩出版的《產業組織》一書中提出。他運用產業組織的“三分法”進行分析，構造了“市場結構（structure）――市場行為（conduct）――市場績效（performance）”的分析框架，簡稱為SCP分析框架。SCP分析框架的基本含義：市場結構、市場行為、市場績效之間存在著因果關系;市場結構決定了企業在市場中所采取的行為，企業的市場行為又決定了市場運行的市場績效。這種SCP分析框架的起點是完全競爭和壟斷這兩個基本的市場結構模型。在分析框架中突出市場結構，認為自由競爭的市場是最重要的。但是，在完全自由競爭的市場下，當市場結構從完全競爭市場向壟斷市場移動時，政府對壟斷企業進行分拆，這種分拆行為是非市場的干預，違反了自由競爭。以斯蒂格勒為代表的芝加哥學派的學者，引入了企業理論與交易費用理論，形成了“新產業組織理論”。“新產業組織理論”的邏輯起點不再是市場結構，而是市場績效，重視企業行為，強調企業行為對市場結構的反作用和市場運行狀況對企業行為并進而對市場結構的影響，并在研究方法上引入了博弈論。
目前，學術界關于SCP范式的研究，主要是針對某一產業進行市場結構的分析和提出優化策略。現有的研究中，有關于旅游產業組織結構的分析，如張安民、李永文、梁留科（2007年）基于SCP模型，運用結構方程方法從市場結構、企業行為和企業績效3大模塊構建了我國旅行社業SCP分析模型，并對我國旅行社業的市場結構、企業行為和企業績效的狀況及它們之間的關系進行了定量測度;有關于飯店業組織結構的分析，如張洪、張潔、楊燕（2012年）在SCP視角下對2001年至2010年我國星級飯店數量、客房總數以及營業收入等數據進行研究，并提出對我國星級飯店優化發展的建議;有關于交通業組織結構的分析，如胡嘯紅、江可申、白俊紅（2009年）基于SCP分析框架對我國民航業的市場研究，提出重組為民航實現規模經濟的一條出路;有關于影視業組織結構的分析，如耿蕊（2012年）運用SCP理論范式對中國動畫產業的市場結構進行檢視，指出品牌化、規模化、集群化是中國動畫產業發展的現實取向。關于房地產業的市場集中度的現有研究，劉樹楓（2009）用產業組織理論的研究方法對房地產業的市場結構研究;唐曉靈、白寶煥（2012），從產業組織的角度對房地產開發市場集中度進行分析研究，進一步認識我國房地產業開發市場。
在現有的研究中，關于市場結構的研究涉及到很多行業。關于房地產業的市場集中度的研究，也有學者進行了研究。但是，相對于現有研究，本文將采用新的指標和角度來進行分析和研究。本文根據從中國國家統計局統計到的數據，研究我國房地產業的現狀和市場結構特征，并提出優化市場結構的建議。
二、我國房地產業的市場結構分析
市場結構是指產業內企業間市場關系的表現形式及其特征，主要包括賣方之間、買方之間、買賣雙方之間、市場上已有的買賣方與正在進入或可能進入市場的買賣方之間在數量、規模、份額和利益分配等方面的關系和特征，以及由此決定的競爭形式。
市場結構的基本類型主要是四種，完全競爭、完全壟斷、壟斷競爭、寡頭競爭。
市場結構受很多因素的影響，主要包括市場集中度、產品差別化、進入和退出壁壘、市場需求的價格彈性、市場需求的增長率、短期成本結構、生產多樣化等。這些因素是相互影響的，其中一個因素的轉變，會帶來其他因素的變化，進而使整個市場結構的特征發生變化。
本文將以2003年至2012年我國房地產業的房地產開發企業個數、房地產開發企業住宅銷售套數等數據為主要研究指標，從企業的規模與構成和市場集中度這兩個方面，對我國房地產業的現狀及市場結構進行實證分析。
1、企業的規模與構成
2003年，我國房地產業的房地產開發企業的個數為37123;2004年，其個數增長到59242;但是，2005年則有大幅度的下降，其個數為56290;從2005年開始到2008年，房地產開發企業的個數一直持續穩健增長，到2008年達到頂峰，其個數為87562;由于2008年遭遇經濟危機，2009年房地產開發企業出現大幅度縮減，個數為80407;2009年之后，一直到2012年，房地產開發企業開始持續緩慢增長，到2012年其個數為89859。
我國的房地產開發企業的經濟類型主要有內資房地產開發企業，港、澳、臺投資房地產開發企業，外商投資房地產開發企業。其中，內資房地產開發企業占絕大多數比例，并且總體上呈上升趨勢;港、澳、臺投資房地產開發企業和外商投資房地產開發企業個數少、所占比例小，港、澳、臺投資房地產開發企業每年都有小幅變動，但基本穩定;外商投資房地產開發企業個數少于港、澳、臺投資房地產開發企業個數，并且在2008年之后開始持續減少。
2003年我國的房地產業是以內資房地產開發企業為主要經濟類型，到2012年依舊是以內資房地產開發企業為主要經濟類型，并且其所占市場比例越來越大。
從2005年到2012年房地產開發企業住宅銷售套數，除2008年有大幅度的下降，總體呈上升趨勢。平均住宅銷售套數也呈現出相同的發展趨勢。
2、市場集中度
市場集中度是指某一產業市場中賣方或買方的數量及其在市場上所占的份額，它是反映市場壟斷和集中程度的基本概念和指標。對市場集中度的衡量指標主要有兩種方法，一是絕對集中度指標，二是赫芬達爾―赫希曼指數（簡稱HHI指數）。運用絕對集中度對市場集中度進行衡量有三個無法體現和反映的狀況，一是無法反映全部企業規模分布對市場集中度的影響，二是無法體現最大的n個企業在市場上所占份額在其內部是如何分布的，三是無法反映市場份額和產品差異程度的變換情況。因此，本文將運用絕對集中度指標和赫芬達爾―赫希曼指數這兩種衡量方法對我國的房地產業的市場集中度進行實證分析。
（1）絕對集中度指標（CRn）
絕對集中度指標是最常用、最簡單易行的市場集中度的衡量指標。它是指行業內規模最大的前n個企業的有關數值X（如產值、產量、銷售額、銷售量、職工人數、資產總額等）占整個市場或行業的份額。其計算公式：
其中，CRn為X產業的絕對市場集中度，Xi為X產業的第i為企業或者地區的產值、產量、銷售額、銷售量、職工人數、資產總額等，N為X產業的全部企業數或者地區數。但是，在用計算指標時，由于產值受季節波動和通貨膨脹的影響大，所以一般優先采用產量和就業人數作為計算指標。因此，本文在分析我國房地產業的市場集中度時，以31個省、自治區、直轄市為研究對象，采用房地產開發企業住宅銷售套數作為絕對集中度指標計算的指標，并運用多值分析法（即n=4和n=8），分別考察2005年至2012年我國房地產業的市場集中度。
根據2005―2012年我國房地產業市場集中度的計算結果，從2005年到2012年，房地產企業住宅銷售套數在前五位的主要是廣東省、江蘇省、山東省、四川省、遼寧省。這五個省份，一直穩居前五，只是在排名上有上下變動。其中，上海市在2005年排第五名，在2006年排第六名，之后排名沒再進入前八名。這些排名在前幾位的省份，都基本上是東部沿海省份，中、西部地區的省份很少能排名進前八位。在這一點上，也體現出我國房地產業的地區發展不均衡。
根據美國學者貝恩的市場結構分類理論，CR4在30%～35%或者CR8在40%～45%時，市場集中度為寡占Ⅴ型;CR4在35%～50%或者CR8在45%～75%時，市場集中度為寡占Ⅳ型。2005―2012年我國房地產業市場集中度計算結果表明，我國房地產業屬于中下寡占型市場結構。并且從2005年至2012年，CR4和CR8也都總體上呈現下降趨勢，說明我國房地產業的市場競爭愈發激烈，也同時說明我國的房地產業的規模化和集中化程度低，缺乏大型的房地產開發企業做支撐。
根據日本學者植草益對于市場結構的分析，CR8在40%～70%時，市場集中度為高、中寡占型。那么據此分析，我國房地產業則屬于高、中寡占型。
綜合美國學者貝恩的市場結構分類理論和日本學者植草益對市場結構的分析，以及我國房地產業發展的實際情況，我國的房地產業的市場集中度是偏低的，壟斷性和規模化程度低，地區發展不均衡。
（2）赫芬達爾―赫希曼指數（HHI）
赫芬達爾―赫希曼指數，簡稱赫芬達爾指數，是一種測量產業集中度的綜合指數，是產業市場集中度測量指標中較好的一個，是經濟學界和政府管制部門使用較多的指標。它是指一個特定行業中各市場競爭主體所占行業總收入或總資產百分比的平方和，用來計量市場份額的變化，即市場中廠商規模的離散度。其計算公式：
其中，X為產業市場的總規模，Xi為產業中第i個企業的規模，Si為產業中第i個企業的市場占有率，n為產業內企業個數。本文在分析我國房地產業的市場集中度時，以31個省、自治區、直轄市為研究對象，分別采用各省份房地產開發企業個數和各省份房地產開發企業住宅銷售套數作為赫芬達爾―赫希曼指數計算的指標，分別考察2003年至2012年我國房地產業的市場集中度。
根據2003―2012年以各省份房地產開發商企業個數為赫芬達爾―赫希曼指數的計算指標，以及2005―2012年以各省份房地產開發商企業住宅銷售套數為赫芬達爾―赫希曼指數的計算指標，所得到的我國房地產業市場集中度的計算結果表明，這兩種不同計算指標所得結果的赫芬達爾―赫希曼指數都是趨近于0，并且從2003年至2012年，總體呈下降趨勢。這說明我國的房地產業的壟斷性弱，競爭性強，規模化和集中化程度低，缺乏大型房地產開發企業做支撐。
赫芬達爾―赫希曼指數所得結論和絕對集中度指標所得結論一致，并相互支撐。
三、結論與建議
綜上所述，我國的房地產業的市場結構處于中下寡占型，這說明我國的市場集中度很低，競爭激烈，但是規模化和集中化程度低。這樣的市場結構會造成很大的資源浪費和不必要的惡性競爭。因此，優化產業結構和資源配置，提高經濟效率，對于我國房地產業的持續健康發展有著重大而深遠的意義。
第一，進行政策性傾斜，運用國家力量，提供優惠政策，吸引房地產資本向中部、西部地區流動。根據上文對于我國房地產業絕對集中度的計算結果，我國的房地產業的區域發展不均衡，房地產業開發企業主要集中在東部和沿海地區。在自由競爭的市場條件下，房地產開發企業都集中在東部和沿海地區，無序競爭，造成很大的資源浪費，因此，需要政府的干預和指導，引導房地產資本和房地產開發企業向中部、西部流動，促進我國房地產業的協調、均衡發展。但是，同時也要避免盲目投資和盲目增長。
第二，加強宏觀調控，調控土地政策、房屋保障政策等。對土地政策和房屋保障政策進行調控，能夠有效的控制住宅的市場供給數量，并能引導需求發生變化，從而能夠保證房地產行業的供需發展平衡。
第三，調控融資政策，為房地產開發企業提供優惠的融資政策。在我國，房地產開發企業之間發展不均衡，一直存在著小型的經營不善的房地產開發企業，資金運轉不良，空房率高。對融資政策進行調控，能夠為房地產開發企業擴展融資渠道，利于其資金融通和企業規模、市場規模的擴大，控制行業內企業數量。同時，提高房地產行業的進入壁壘，降低退出壁壘，讓行業內房地產開發企業健康有序發展，提高市場集中度。
第四，創新房地產業發展模式，提高市場集中度，增強規模效益。我國的房地產業的壟斷性和集中程度低，缺乏大型的房地產開發企業做支撐。房地產開發企業要創新發展模式，鼓勵對于這種小型而且經營不善的房地產開發企業積極地進行收購和兼并，避免資源浪費，促進房地產業的規模化發展，提高房地產業的市場集中度。
【參考文獻】
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[2] 張安民、李永文、梁留科：基于SCP模型的我國旅游社業的經營測度[J].旅游學刊，2007（10）.
[3] 胡嘯紅、江可申、白俊紅：基于SCP的中國民航市場研究――以重組為主要視角[J].稅務與經濟，2009（5）.
[4] 耿蕊：中國動漫產業發展的危機與轉機――基于創新的理論范式[J].湖南社會科學，2010（1）.
關鍵詞：限購；房地產業；市場集中度
1 限購背景下我國房地產業市場集中度的現狀
國家于2009年12月14日重啟房地產調控，出臺了上調利率、提高存準率、限購等政策來整治房地產行業，只不過我國房地產業仍得到了很大的發展。據統計，2012年全國商品房銷售額64456億元和商品房銷售面積111304萬平方米，與2009年全國商品房銷售額43995億元和商品房銷售面積93713萬平方米相比，分別增長46.51%和18.77%。2009年、2010年、2011年、2012年和2013年cr5分別為5.33%、6.56%、7.18%、8.33%和8.95%，cr10分別為8.16%、10.14%、10.65%、12.76%和13.77%，雖然我國房地產行業市場集中度有所提高，只不過與美國房地產業cr3達45%、香港房地產業cr10達80%相比仍存在很大的差距，并且最大房地產企業（萬科地產）的市場份額僅為2.20%，遵照貝恩市場結構劃分的原則，我國房地產業仍為競爭性（原子型）產業。
2 我國房地產業集中度低的原因
導致我國房地產業集中度低的原因主要有以下幾個：
（1）必要資本壁壘失效。房地產業是資本密集型產業，房地產投資需要龐大的資金，只不過與汽車制造、家用電器、石油化工等行業平均規模超過20億元相比，資本壁壘相對較低，同時，房地產開發企業高負債經營特征、建筑施工單位墊付資金、消費者預付等使得我國房地產業必要資本壁壘失效。
（2）行業技術壁壘失效。在技術方面，項目的開發設計到竣工有專門中介機構全程規劃，房屋的建造由建筑施工企業負責，開發企業僅需要提供一定比例的資金，顯然，房地產業的進入不存在技術壁壘。
（3）規模經濟壁壘失效。我國房地產業具有規模偏小、大企業市場份額微不足道的特征，與在位企業相比，新進企業并不具有劣勢，其在很大程度上削弱了該行業的規模經濟壁壘，另外，市場規模的擴大為小企業提供了廣闊的生存空間。
（4）產品差異化壁壘失效。目前消費者對房屋的居住面積、質量和戶型均有一定的要求，只不過在同質化消費、產品差異不大的背景下，房地產業進入壁壘也是失效的。
3 提高我國房地產業市場集中度的對策建議
為了改變房地產業集中度低、規模不經濟的現狀，提高市場結構效率以及市場集中度，我們提出以下幾點建議：
（1）優化市場結構。建議提高房地產企業注冊資本、經濟、管理以及工程技術人員的最低要求，提升開發企業在項目投資中自有資金比例，取消商品房預售制度；建議政府部門采取行政手段強制信譽低、違規嚴重的企業退出房地產業。
（2）推進產業重組。建議政府部門支持具有資信與品牌優勢的開發企業兼并、重組、參組控股中小型房地產企業，組建競爭力強、實力雄厚的大型企業（企業集團），優化資源配置，實現行業規模化經營；鼓勵區域擴張，使開發企業通過全國范圍內或跨區域開發進而擴大企業規模。
（3）注重人才培養。建議開發企業加強對專業人才的培養，進一步完善人才培養體系，構建高效的人才激勵機制，提升企業管理水平。
（4）樹立企業品牌。建議開發企業加強產品和經營管理創新，力求規劃設計精益求精，提升房屋的綜合質量水平；塑造良好的企業形象，建設卓越的企業文化；加強企業的自我宣傳力度，向顧客傳遞相關品牌信息；提供高品質物業服務，營造優雅和舒適的生活環境。
參考文獻：
[1]唐曉靈，白寶煥.我國房地產開發市場集中度研究[j].商業時代，2012（26）：126-128.
[2]周京奎.產業集中型壟斷與中國房地產市場結構優化[j].生產力研究，2002（3）：180-184.
